Nießbrauch und Wohnrecht – Was ist der Unterschied?

1 Das Nießbrauchrecht

Der Nießbrauch taucht häufig im Kontext eines Immobilien-Teilverkaufs oder einer Immobilienschenkung auf. Es ist eine mögliche Form des Nutzungsrechts von Immobilien und wird unter anderem im § 1030 BGB geregelt. Bei der hierbei verwendeten Form handelt es sich um den sogenannten Vorbehaltsnießbrauch. Wer das Nießbrauchrecht an einer Immobilie hält, darf diese selbstständig nutzen, ohne dass er dafür der Eigentümer sein muss. Dabei besteht nicht nur ein Wohnrecht, sondern auch ein wirtschaftliches Nutzungsrecht. Dieses berechtigt beispielsweise zur Vermietung der Immobilie. Sämtliche erzielten Mieteinkünfte darf der Halter des Nießbrauchs behalten. Vor allem für Senioren kann diese Möglichkeit wichtig sein, um im Pflegefall mithilfe der Mieteinnahmen Pflege- und Unterhaltskosten decken zu können. Das Nießbrauchrecht wird auf Veranlassung eines Notars ins Grundbuch eingetragen und ist somit rechtlich sicher.

Neben den Rechten bringt der Nießbrauch für seinen Inhaber auch Pflichten in Bezug auf die Immobilie mit sich. Zum einen muss die Immobilie gepflegt und die Kosten für kleinere Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen übernommen werden. Zum anderen sind die regelmäßig anfallenden Kosten zu tragen. Hierzu zählen die Grundsteuer, Kosten für Gebäudeversicherungen sowie gewöhnliche Unterhaltskosten wie für Strom und Müllentsorgung. Größere Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, wie die Erneuerung des Dachs oder der Heizungsanlage, muss der Eigentümer tragen – sofern nicht anders vertraglich vereinbart.

Eine weitere Form des Nießbrauchs ist der sogenannte Zuwendungsnießbrauch, der in der Regel nur im Zusammenhang mit Vermietungen zum Einsatz kommt. Hierbei gibt es keinen direkten Zusammenhang mit dem Teilverkauf oder der Schenkung einer Immobilie. In bestimmten Fällen können mithilfe des Zuwendungsnießbrauchs Steuern gespart werden. Genauere Informationen dazu finden Sie auf dieser Seite.

2 Das Wohnrecht

Das Wohnrecht wird ebenfalls in das Grundbuch der Immobilie eingetragen und berechtigt den Halter dazu, die Immobilie zu bewohnen, ohne deren Eigentümer zu sein. Es wird häufig bei der Immobilienleibrente, aber auch bei der Immobilienschenkung angewendet. Der Unterschied zum Nießbrauch ist, dass das Wohnrecht nicht das Recht zur wirtschaftlichen Nutzung einer Immobilie beinhaltet. Im Falle eines Auszugs, zum Beispiel im Pflegefall, kann die Immobilie also nicht vermietet werden und das Wohnrecht verliert den eigentlichen Wert für seinen Inhaber.

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3 Übertragung, Dauer und Löschung: Das sollten Sie beachten

Sowohl das Wohnrecht als auch der Nießbrauch erlischen automatisch – entweder mit dem Ablauf einer festgelegten Frist oder mit dem Ableben des Inhabers. Darüber hinaus sind sie nicht übertragbar und können somit weder verkauft, verschenkt noch vererbt werden. Möglich ist aber, dass lediglich die Ausübung des Nießbrauchs an eine Dritte Person übertragen wird. Wohnrechtinhaber wiederum können Familienmitglieder bei sich aufnehmen, müssen dabei jedoch selbst in der Immobilie leben.

Eine vorzeitige Löschung von Nießbrauch oder Wohnrecht aus dem Grundbuch ist nur möglich, wenn der Rechtsinhaber schriftlich beim Grundbuchamt seine Zustimmung erklärt oder dem Immobilieneigentümer eine notarielle Löschungsbewilligung übergibt. Im Falle eines unentgeltlichen Verzichts wird die Löschung vom Finanzamt als Schenkung an den Eigentümer der Immobilie gewertet. Dafür kann eine Schenkungsteuer anfallen. Sollte es zu einer Auszahlung des Wohnrecht- beziehungsweise Nießbrauchinhabers für dessen Verzicht auf das jeweilige Recht kommen, wird der zu zahlende Betrag aus den ihm dadurch entgehenden zukünftigen Mieteinnahmen berechnet. Gilt das Recht auf Lebenszeit, wird sich dabei an der statistischen Restlebensdauer auf Grundlage der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts orientiert. Wie genau sich der Nießbrauchwert berechnet und was das für die Höhe der Schenkungsteuer bedeutet, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag Das Nießbrauchrecht bei einer Schenkung. Informieren Sie sich jetzt über die häufigsten Irrtümer über Nießbrauch und Wohnrecht.

4 Immobilien-Teilverkauf bei der Deutschen Teilkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf profitieren Sie von unserer Sicherheitsgarantie. Die Deutsche Teilkauf übernimmt sämtliche Kosten, die im Rahmen des Teilverkaufs anfallen – zum Beispiel die Kosten für den Gutachter, den Notar und den Grundbucheintrag. Davon ausgenommen sind lediglich die Kosten zur Lastenfreistellung und alle damit verbundenen Kosten wie beispielsweise die Durchführungskosten des Notars. Diese Kosten liegen beim Teilverkäufer. Ihre Erben erhalten auf Wunsch ein Erstankaufsrecht auf den verkauften Immobilienanteil. Außerdem stehen wir Ihnen bei einem möglichen späteren Gesamtverkauf Ihres Eigenheims zur Seite und kümmern uns um die komplette Abwicklung. Dabei verzichten wir, im Gegensatz zum Wettbewerb, auf ein Durchführungsentgelt.

5 Fazit

Sie möchten Ihre Immobilie verschenken oder teilverkaufen? Dann sollten Sie nicht nur ein Wohnrecht, sondern ein für die gesamte Immobilie geltendes Nießbrauchrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Der Nießbrauchnehmer ist damit berechtigt, die Immobilie lebenslang zu bewohnen und kann diese auch vermieten – anders als beim bloßen Wohnrecht. Der Nießbrauch bleibt somit bei einem eventuellen Auszug, zum Beispiel im Pflegefall, erhalten.