Das Vorkaufsrecht bei Grundstücken und Immobilien

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Beim Verkauf einer Immobilie müssen Eigentümer beachten, ob jemand über ein Vorkaufsrecht für die Immobilie verfügt. Diesem Vorkaufsberechtigten muss vor dem Abschluss eines Verkaufs an einen anderen Kaufinteressenten der Kaufvertrag vorlegt werden. Der Vorkaufsberechtigte hat dann die Möglichkeit, die Immobilie anstelle des Kaufinteressenten selbst zu erwerben. Es gibt unterschiedliche Arten des Vorkaufsrechts.

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Das dingliche und das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht wird ins Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Wichtig ist, dass es nur für unbewegliche Sachen gilt – das heißt nur für Grundstücke, nicht aber für Häuser, die sich auf den Grundstücken befinden. Das dingliche Vorkaufsrecht gilt im Grundbuch als Vormerkungen. Das bedeutet, dass der Inhaber des Vorkaufsrechts dieses Vorkaufsrecht selbst dann noch ausüben kann, wenn der Verkäufer die Immobilie bereits an einen anderen Käufer veräußert hat und dieser Käufer bereits im Grundbuch eingetragen ist. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht gilt für unbewegliche und für bewegliche Sachen, also nicht nur für Grundstücke, sondern auch für die darauf befindlichen Immobilien. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist jedoch nicht im Grundbuch eingetragen, sondern wird zwischen dem Eigentümer und dem Vorkaufsberechtigten bloß vertraglich vereinbart. Wenn der Verkäufer das Vorkaufsrecht umgeht und einfach an einen Dritten verkauft, kann der Vorkaufsberechtigte dies also anders als beim dinglichen Vorkaufsrecht nicht nachträglich rückgängig machen. Stattdessen kann der Vorkaufsberechtigte allerdings Schadensersatzansprüche geltend machen. Beim dinglichen genau wie beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht ist der Ablauf so, dass der Verkäufer dem Vorkaufsberechtigten den Kaufvertrag vorlegen muss, den er mit einem anderen Kaufinteressenten vereinbart hat. Der Vorkaufsberechtigte kann dann entscheiden, das Grundstück selbst zu erwerben – und zwar zu den Konditionen, die der Verkäufer mit dem anderen Kaufinteressenten ausgehandelt hat.

Das Vorkaufsrecht für die Kommune

Auch Städte und Gemeinden können über ein Vorkaufsrecht verfügen – das sogenannte öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht gestaltet sich nach den Vorgaben in § 24 BauGB, doch auch im Eisenbahngesetz, im Denkmalschutzgesetz, im Naturschutzgesetz, im Reichssiedlungsgesetz sowie im Wasserrecht finden sich Punkte für ein kommunales Vorkaufsrecht. Im Baugesetzbuch ist ein Vorkaufsrecht für die Kommune in folgenden Fällen vorgesehen:

  • Grundstücke, die laut Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorgesehen sind
  • Grundstücke in Umlegungsgebieten, wenn also Grundstücke in einem Bebauungsplan neu geordnet werden sollen
  • Grundstücke in einem Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Entwicklungsbereich, wenn die Gemeinde städtebauliche Sanierungs- beziehungsweise Entwicklungsmaßnahmen umsetzen will
  • Grundstücke in einem Erhaltungsgebiet, also einem sogenannten Milieuschutzgebiet
  • Unbebaute Grundstücke, die als Wohnbaufläche vorgesehen sind oder die aus Gründen des Hochwasserschutzes nicht bebaut werden sollen

Ausgeübt werden darf das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese Maßnahme rechtfertigt. Eine Ausnahme greift bei Grundstücksverkäufen an Verwandte – in diesem Fall kann die Kommune ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben.

Das Vorkaufsrecht für Mieter

Auch Mieter einer Wohnung können ein Vorkaufsrecht haben. Dies ist in Mehrfamilienhäusern der Fall, in denen Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Das bedeutet, dass einzelne Wohnungen des Mehrfamilienhauses jeweils eigene Grundbuchblätter erhalten und dementsprechend auch einzeln verkauft werden können. Soll eine solche umgewandelte Wohnung verkauft werden, hat der Mieter dieser Wohnung – sofern er die Wohnung bereits vor der Umwandlung bewohnt hat – das Vorkaufsrecht für die Wohnung.

Das Vorkaufsrecht beim Immobilien-Teilverkauf

Beim Immobilien-Teilverkauf verkauft ein Eigentümer einen Teil seiner Immobilie an einen Teilverkauf-Anbieter wie die Deutsche Teilkauf. Im Todesfall des Teilverkäufers wird die Immobilie komplett verkauft – den Erlös teilen sich dann die Deutsche Teilkauf und die Erben des Teilverkäufers. Wenn der Teilverkäufer dies wünscht, kann seinen Erben jedoch auch ein Vorkaufsrecht für den Eigentumsanteil der Deutschen Teilkauf eingeräumt werden. Die Erben können diesen Eigentumsanteil dann erwerben und sind dadurch Eigentümer der gesamten Immobilie. Bei dem Vorkaufsrecht, das der Teilverkäufer und die Deutsche Teilkauf für die Erben des Teilverkäufers vereinbaren, handelt es sich um ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht. Es gilt also sowohl für das Grundstück als auch für das Haus, das sich darauf befindet.

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Deutsche Teilkauf
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Dez. 2020