Das Nießbrauchrecht bei einer Schenkung

So gehen Sie bei einer Immobilienschenkung vor

Der Eigentümer einer Immobilie ist für gewöhnlich auch derjenige, der sie nutzt. Die einen bewohnen ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung. Andere wiederum vermieten ihre Immobilie, vor allem dann, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen es sinnvoll ist, als Eigentümer das Nutzungsrecht für eine Immobilie einem anderen zu überlassen. Dieses wertvolle Recht wird Nießbrauch oder Nießbrauchrecht genannt. Besonders häufig kommt der Nießbrauch bei der Schenkung einer Immobilie zum Einsatz. Denn wer durch eine Schenkung seine Immobilie bereits zu Lebzeiten an die Nachkommen weitergibt, kann mit dem Nießbrauchrecht Steuern sparen. Allerdings lohnt sich eine Schenkung nicht immer, zudem verursacht auch eine unentgeltliche Übertragung des Eigentums Kosten. Auf dieser Seite haben wir für Sie die wichtigsten Fakten zum Nießbrauch bei Schenkung von Immobilien gesammelt.

Inhaltsverzeichnis

Schnelle Fakten zur Schenkung mit Nießbrauch

Wie mindert der Nießbrauch die Schenkungssteuer?

Bei der Berechnung der Schenkungssteuer wird der Wert des Nießbrauchs vom zu versteuernden Immobilienwert abgezogen. Der Nießbrauchwert errechnet sich aus dem Jahreswert der Immobilie, also entweder den Mieteinnahmen oder den gesparten Mietausgaben, sowie der Dauer des Nießbrauchs. Je höher der ermittelte Nießbrauchwert, desto größer ist bei Überschreitung des Freibetrags die Steuerersparnis.

Wann beginnt die Zehnjahresfrist bei einer Schenkung mit Nießbrauch?

Alle zehn Jahre gilt der Freibetrag bei der Schenkungssteuer neu. Die Zehnjahresfrist beginnt bei Immobilien mit der Antragstellung der Eintragung der Schenkung im Grundbuch. Das Nießbrauchrecht hat auf den Beginn der Frist keinerlei Auswirkungen. Zehn Jahre nach Fristbeginn kann der Schenkende innerhalb des Freibetrags erneut eine steuerfreie Schenkung vornehmen. Kosten für Notar und Grundbuchamt fallen aber trotzdem an.

Wann wird die Schenkungssteuer bei einer Schenkung mit Nießbrauch fällig?

Lässt sich ein Eigentümer bei der Schenkung einer Immobilie das Nießbrauchrecht eintragen, wird bei Berechnung der Schenkungssteuer der Nießbrauchwert vom Immobilienwert abgezogen. Liegt das Ergebnis dieser Rechnung über dem Freibetrag, ist für die Differenz Schenkungssteuer zu zahlen. Rutscht der zu versteuernde Wert nach Abzug des Nießbrauchwerts unter die Freibetragsgrenze, ist die Schenkung steuerfrei.

Wie wird der Nießbrauch bei einer Schenkung berechnet?

Der Wert des Nießbrauchs wird durch die Formel „Jahreswert × Kapitalwert-Faktor laut Bewertungsgesetz (BewG) nach Nießbrauchdauer“ berechnet. Jahreswert bedeutet bei vermieteten Immobilien die jährlichen Mieteinnahmen, bei Selbstnutzung die jährlich gesparte Miete. Der Faktor wird einer Gesetzestabelle entnommen. Die Dauer des Nießbrauchs wird bei lebenslanger Gültigkeit mithilfe der statistischen Lebenserwartung errechnet.

Was ist das Nießbrauchrecht?

Wer über das Nießbrauchrecht für eine Immobilie verfügt, kann diese selbstständig nutzen, ohne deren Eigentümer zu sein. Das heißt, er kann sie sowohl selbst bewohnen als auch vermieten. Bei Vermietung der Immobilie stehen die Mieteinnahmen dem Nießbraucher zu, nicht dem Eigentümer.

Der Nießbrauch für eine Immobilie wird von einem Notar ins Grundbuch eingetragen. Mit dem Grundbucheintrag ist das Nießbrauchrecht gegenüber Dritten geschützt und erlischt erst mit Ablauf einer zuvor festgelegten Frist oder mit dem Ableben des Rechteinhabers. Der Nießbrauch bleibt auch bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird.

Der Nießbrauch auf einen Blick:

  • lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht für den Berechtigten, falls keine Befristung vereinbart wird

  • geschützt gegenüber Dritten durch Grundbucheintrag

  • bei Eintrag im ersten Rang des Grundbuchs insolvenzgeschützt

  • steuerliche Vorteile möglich

  • weder verkäuflich noch übertragbar

  • erlischt mit dem Ableben des Nießbrauchers beziehungsweise nach dem Ablauf einer vereinbarten Frist

Wie unterscheiden sich Wohnrecht und Nießbrauch?

Das Wohnrecht stellt sicher, dass eine Person eine Immobilie bewohnen darf, ohne deren Eigentümer zu sein. Solange das Recht gilt, ist es dem Eigentümer nicht gestattet, das Haus oder die Eigentumswohnung selbst zu bewohnen. Allerdings ist es dem Inhaber des Wohnrechts nicht erlaubt, die Immobilie zu vermieten.

Der Nießbrauch schließt die Vorteile des Wohnrechts mit ein, erlaubt dem Berechtigten aber zusätzlich die Nutzung der Immobilie. Eventuelle Erträge aus einer Vermietung stehen dem Nießbraucher zu. Dies sichert ihm eine größere finanzielle Entscheidungsfreiheit, sollte sich die Lebenssituation irgendwann einmal ändern. Zum Beispiel kommt es häufig vor, dass im Alter ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung notwendig wird.

Für beide Rechte gilt, dass sie nicht vererbt, verschenkt, verkauft oder anderweitig übertragen werden können. Sie können aber Dritten überlassen werden. Darüber hinaus werden beide Rechte ins Grundbuch eingetragen. Sie gelten, solange der Rechteinhaber lebt oder die vereinbarte Frist abläuft.

Schenkung oder Erbschaft: Was lohnt sich mehr?

Wer Wohneigentum an die Nachkommen weitergeben möchte, wählt meist zwischen einer Schenkung oder einer Erbschaft. Die Schenkung wird zu Lebzeiten des Eigentümers vorgenommen. Dadurch wird das Vermögen, das im Eigenheim steckt, frühzeitig auf die gewünschten Erben übertragen. Dagegen kommt die Erbschaft erst nach dem Tod des Eigentümers zustande.

Je nachdem, für welchen Weg sich der Eigentümer entscheidet, muss er Schenkungssteuer oder die Erben Erbschaftssteuer zahlen. Die Steuersätze basieren auf derselben Tabelle und sind daher identisch. Allerdings gelten bei einer Schenkung die Freibeträge alle zehn Jahre neu. Das bedeutet, dass alle zehn Jahre eine Schenkung innerhalb des Freibetrags steuerfrei bleibt. Größere Vermögen können so Schritt für Schritt über mehrere Jahrzehnte verteilt weitergegeben werden, ohne dass Schenkungssteuern anfallen.

Wird zudem bei einer Schenkung für die bisherigen Eigentümer ein Nießbrauchrecht vereinbart, fällt die Schenkungssteuer geringer aus. Denn ein eingetragener Nießbrauch mindert den Wert einer Immobilie, da der neue Eigentümer sie weder nutzen noch selbst bewohnen kann. Diesen sogenannten Nießbrauchwert zieht das Finanzamt vom Marktwert der Immobilie ab, um die Schenkungssteuer zu berechnen. Es kann sogar sein, dass nach Abzug des Nießbrauchwerts keine Steuerzahlung anfällt. Dies ist der Fall, wenn der Immobilienwert nach Berücksichtigung des Nießbrauchs unter die Freibetragsgrenze fällt.

Die Höhe des Steuerfreibetrags hängt vom Verwandtschaftsgrad des Beschenkten zum Schenkenden ab:

Steuerfreibeträge bei einer Erbschaft

Der wesentliche Vorteil eines Nießbrauchs liegt aber nicht in der Steuerersparnis. Vielmehr sichert er dem bisherigen Eigentümer das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht am gesamten Grundbesitz. So kann der Schenkende weiter in seinem Zuhause und der gewohnten Umgebung bleiben. Durch den Eintrag ins Grundbuch bleibt das Nießbrauchrecht auch dann erhalten, sollten die Beschenkten das Haus oder die Eigentumswohnung verkaufen.

Häufig werden Schenkungen von älteren Menschen vorgenommen. Die Möglichkeit zur Vermietung kann gerade für sie äußerst wichtig werden. Muss der Schenkende irgendwann aus gesundheitlichen Gründen in eine Pflegeeinrichtung umziehen, kommen regelmäßige Kosten auf ihn zu. Eine Vermietung der Immobilie kann dann dazu beitragen, diese laufenden Ausgaben zu decken, ohne das Haus oder die Eigentumswohnung zu verlieren. Als Inhaber des Nießbrauchrechts ist er befugt, die Vermietung selbst zu veranlassen. Ohne das Recht wäre er vom Wohlwollen der Beschenkten abhängig.

Wie wird der Nießbrauchwert berechnet?

Bei einer Immobilienschenkung ohne Nießbrauch wird Schenkungssteuer fällig, wenn der Immobilienwert über dem Freibetrag liegt. Wird aber das Nießbrauchrecht vereinbart, zieht das Finanzamt den Wert des Nießbrauchs vom Immobilienwert ab. Für alles, was anschließend über der Freigrenze liegt, wird Schenkungssteuer berechnet.

Die Berechnung des Nießbrauchwerts erfolgt über zwei Faktoren:

  • Der Jahreswert der Immobilie: bei Vermietung die jährlichen Mieteinnahmen, bei Selbstnutzung die jährlich gesparte Miete

  • Die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchs: bei einem lebenslangen Nießbrauchrecht die erwartete Lebensdauer, ansonsten die vereinbarte Geltungsdauer

Der Jahreswert einer vermieteten Immobilie errechnet sich durch die Nettokaltmiete abzüglich der Werbungskosten. Bei einer selbst bewohnten Immobilie gibt es keine Mietzahlungen. Deshalb wird zur Berechnung die Miete für eine Wohnung oder ein Haus vergleichbarer Art herangezogen. Allerdings ist der Jahreswert gedeckelt: Er darf laut Gesetz nicht höher liegen als der Marktwert der Immobilie geteilt durch 18,6. Der Marktwert wird durch das Finanzamt ermittelt.

Die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchs deckt sich bei befristeter Erteilung mit der vereinbarten Geltungsdauer. Bei einem lebenslangen Nießbrauchrecht dient die statistische Lebenserwartung als Berechnungsgrundlage. Diese wird der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts entnommen. Der ermittelten Nießbrauchdauer weist das Finanzamt anhand einer Tabelle im Bewertungsgesetz – kurz BewG – Anlage 9a zu § 13 einen Faktor zu. Dabei handelt es sich um den Kapitalwert pro Euro für eine Nutzung oder Leistung. Mit dessen Hilfe lässt sich der erwartbare Wert der zukünftigen Mietzahlungen errechnen.

Das Bundesfinanzministerium gibt jährlich eine Liste heraus, die sowohl die durchschnittliche Lebenserwartung als auch die Kapitalwerte enthält. Um den Nießbrauchwert zu errechnen, wird der Jahreswert der Immobilie mit dem ermittelten Faktor nach BewG multipliziert. Die Formel lautet also:

Nießbrauchwert = Jahreswert × Faktor laut BewG nach Nießbrauchdauer

Wert des Nießbrauchs: eine Beispielrechnung

Die 70 Jahre alte Anna schenkt ihrem Sohn Peter ihr Haus mit einem Marktwert von 500.000 Euro, in dem sie selbst lebt. Bei der Schenkung wird ein lebenslanges Nießbrauchrecht für Anna vereinbart. Die vergleichbare jährliche Miete für das Haus beläuft sich auf 25.000 Euro – das ist der Jahreswert. Dieser Jahreswert liegt unterhalb des Deckels (500.000 Euro dividiert durch 18,6 = 26.881 Euro), also werden die 25.000 Euro als Jahreswert herangezogen.

Anna hat der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts zufolge eine statistische Lebenserwartung von 17,03 Jahren. Der Faktor nach BewG Anlage 9a zu § 13 beträgt 11,163 beziehungsweise 11,555 (da eigentlich ein gewichteter Faktor aus dem Wert für 17 (= 11,163) und für 18 (= 11,555) gebildet werden müsste).

Um den Nießbrauchwert zu ermitteln, multipliziert das Finanzamt den Jahreswert mit dem Faktor nach BewG: 25.000 Euro × 11,163 = 279.075 Euro (vereinfachtes Rechenbeispiel mit ausschließlicher Verwendung des Faktors 11,163). Zur Berechnung der Schenkungssteuer wird der Nießbrauchwert vom Marktwert des Hauses abgezogen, wodurch der für die Steuer herangezogene Wert bei rund 220.000 Euro liegt – und somit unterhalb des Freibetrags in Höhe von 400.000 Euro. Peter muss also keine Schenkungssteuer zahlen.

Was kostet die Schenkung einer Immobilie mit Nießbrauch?

Die Schenkung einer Immobilie ist beurkundungspflichtig und wird von einem Notar vollzogen. Dieser formuliert einen Schenkungsvertrag und sorgt für die Rechtsverbindlichkeit der Eigentumsübertragung. Außerdem darf nur er die Eintragung sowohl des Nießbrauchs als auch des Eigentümerwechsels ins Grundbuch veranlassen. Die Aufwände des Notars werden nach einer Gebührentabelle, Spalte B, im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt.

  • Für die Beurkundung des Schenkungsvertrags fällt die zweifache Gebühr an; bei einem Hause im Wert von 500.000 Euro wären das also beispielsweise 1.870 Euro.

  • Für die Grundbuchänderung wird die einfache Gebühr berechnet, also zusätzlich 935 Euro.

  • Hinzu kommen noch die Mehrwertsteuer sowie eine kleine Pauschale für Schreib- und sonstige Auslagen.

Die Notarkosten und Grundbuchkosten für die Eintragung des Nießbrauchs richten sich nach dem Nießbrauchwert und nach der Gebührentabelle im Gerichts- und Notarkostengesetz. Für die Eintragung im Grundbuch berechnen sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt jeweils den einfachen Gebührensatz. Bei einem Nießbrauchwert von 290.000 Euro wären es also jeweils 585 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer.

Wie es sich mit dem Nießbrauch im Falle einer Scheidung verhält, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag "Was passiert mit dem Nießbrauch im Fall einer Scheidung?".

Das Fazit zum Nießbrauch bei Schenkung

Wer eine Immobilie vererben möchte, sollte als Alternative die Schenkung der Immobilie in Betracht ziehen. Denn in manchen Fällen kann es sich lohnen, das Haus oder die Eigentumswohnung bereits zu Lebzeiten an die Nachkommen zu übertragen. Beispielsweise können die künftigen Wertsteigerungen schnell dazu führen, dass bei dem Vererben die Freibeträge deutlich überschritten werden. Wer sich davor schützen will, sollte rechtzeitig die Weitergabe der eigenen Immobilie planen. Der Eintrag eines Nießbrauchrechts sichert dem Schenkenden ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht für sein Zuhause. Liegt der Immobilienwert über dem Steuerfreibetrag, verringert der Abzug des Nießbrauchwerts die fällige Schenkungssteuer.

Möchte der Eigentümer lieber einen Teil des Vermögens, das in der Immobilie steckt, zu Lebzeiten selbst nutzen, käme auch ein Immobilien-Teilverkauf infrage. Nur die Deutschen Teilkauf sichert dabei dem Teilverkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht für den gesamten Grundbesitz im ersten Rang des Grundbuchs zu.

Mehr zum Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf wandeln Sie einen Teil Ihrer Immobilie in Liquidität um. Gleichzeitig erhalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Damit dürfen Sie den gesamten Grundbesitz bewohnen und nutzen, solange Sie möchten. Der Preis des Teilverkaufs richtet sich nach einem unabhängigen Marktwertgutachten. Die Kosten für das Gutachten übernimmt die Deutsche Teilkauf.