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Der Nießbrauch

Lebenslanges Nutzungs- und Wohnrecht

Der Nießbrauch ist ein Begriff, der häufig im Kontext von Immobilienschenkungen auftaucht, aber auch beim Immobilien-Teilverkauf eine wichtige Rolle spielt. Im Grunde beschreibt der Nießbrauch das Recht, eine Immobilie selbstständig nutzen zu können – auch wenn man gar kein Eigentümer oder lediglich ein Miteigentümer der Immobilie ist.

Dabei geht das Nießbrauchrecht über ein bloßes Wohnrecht hinaus. Denn wer nur über ein Wohnrecht verfügt, darf eine Immobilie lediglich selbst bewohnen, jedoch nicht wirtschaftlich nutzen. Eine Vermietung der Immobilie ist beim bloßen Wohnrecht deshalb nicht möglich. Wer hingegen Nießbraucher einer Immobilie ist, darf sie sowohl selbst bewohnen als auch vermieten und dabei sämtliche Mieteinkünfte behalten. Das Nießbrauchrecht wird ins Grundbuch der Immobilie eingetragen und ist somit rechtlich sicher. Geregelt ist der Nießbrauch unter anderem im § 1030 BGB.

Inhaltsverzeichnis

In welchen Fällen das Nießbrauchrecht eingesetzt wird

Beim Nießbrauchrecht verleiht der Immobilieneigentümer dem Nießbraucher das Recht an der Nutzung der Immobilie. Zu dieser Konstellation kann es in verschiedenen Situationen kommen:

Der Nießbrauch beim Immobilien-Teilverkauf

Beim Immobilien-Teilverkauf verkauft ein Wohneigentümer bis zu 50 Prozent seines Hauses oder seiner Wohnung an einen stillen Teilhaber. Im Grundbuch sind dann beide Parteien als Eigentümer eingetragen. Das Modell des Immobilien-Teilverkaufs ist in erster Linie für Senioren geeignet, die einen Teil des in der Immobilie gebundenen Kapitals freisetzen wollen, ohne aus dem Haus oder der Wohnung ausziehen zu müssen, wie es bei einem normalen Verkauf der Fall wäre.

Deshalb wird beim Immobilien-Teilverkauf vereinbart, dass dem Teilverkäufer das lebenslange Nutzungsrecht an der Immobilie erteilt wird. Der Nießbrauch wird notariell beglaubigt, sodass der Teilverkäufer sichergehen kann, dass ihm das Nutzungsrechts nicht streitig gemacht wird. Der Teilverkäufer erhält also eine Auszahlung des Immobilienanteils, den er verkauft hat, und doch kann er bis an sein Lebensende in der Immobilie wohnen oder sie vermieten und damit Mieteinkünfte erzielen.

Die Möglichkeit zur Vermietung kann für Senioren sehr wichtig sein

Die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten, ist vor allem deshalb wichtig, weil man als Teilverkäufer ja auch irgendwann in ein Pflegeheim übersiedeln könnte. In diesem Fall könnten die Mieteinkünfte zur Finanzierung der Pflege- und Unterhaltskosten beitragen.

Wie funktioniert es?
Das Teilverkausmodell im Video
Video der Deutsche Teilkauf zum Immobilien-Teilverkauf

Neben dem Immobilien-Teilverkauf ist auch die sogenannte Immobilienleibrente ein Modell, mit dem Senioren ihre Immobilie verkaufen und trotzdem weiter darin wohnen können. Dabei verkauft ein Wohneigentümer sein Haus oder seine Wohnung komplett und erhält dafür vom Käufer eine monatliche Rente. Dem Verkäufer wird dabei zugesichert, dass er bis an sein Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben darf. Beim Modell der Immobilienleibrente ist für den Immobilienverkäufer häufig jedoch kein Nießbrauchrecht, sondern ein bloßes Wohnrecht vorgesehen. Das heißt, dass es dem Verkäufer im Gegensatz zum Immobilien-Teilverkauf nicht erlaubt ist, die Immobilie zu vermieten.

Der Nießbrauch bei der Immobilienschenkung

Häufig übertragen Wohneigentümer ihre Immobilie mithilfe einer Schenkung noch zu Lebzeiten an ihre Nachkommen. Wird dabei ein Nießbrauchrecht vereinbart, können die Nachkommen Schenkungsteuer sparen. Denn bei der Berechnung der Schenkungsteuer wird der Wert des Nießbrauchs vom Wert der Immobilie abgezogen. Das ergibt auch Sinn, denn der neue Eigentümer kann die Immobilie ja nicht vermieten, wodurch ihm Mieteinkünfte entgehen, und auch nicht selbst bewohnen, also keine Miete sparen. Dieses Recht steht ausschließlich dem Nießbraucher zu.

Je länger der Nießbraucher lebt und die Immobilie nutzt, umso mehr Mieteinnahmen beziehungsweise Mieteinsparungen entgehen dem Eigentümer. Deshalb ist der vom Steuerwert der verschenkten Immobilie abzuziehende Wert des Nießbrauchs größer, je höher die Lebenserwartung des Nießbrauchers ist.

Der Nießbrauch ist rechtlich sicher

Abgesehen von den steuerlichen Vorteilen für die Nachkommen dient das Nießbrauchrecht dem Schenkenden natürlich auch als rechtliche Sicherheit, die Immobilie tatsächlich bis an sein Lebensende nutzen zu können. Diese rechtliche Sicherheit ist nicht nur wichtig, wenn man seinen Nachkommen vielleicht nicht einhundertprozentig vertraut und Sorge hat, dass sie irgendwann vielleicht auf einen Auszug bestehen könnten. Sie ist auch wichtig, wenn die Nachkommen das Haus oder die Wohnung verkaufen möchten, während der Schenkende noch lebt.

Denn das Nießbrauchrecht wird ins Grundbuch eingetragen und besteht auch nach dem Weiterverkauf der Immobilie weiter. Der Verkaufswert sinkt in diesem Fall natürlich, da der Käufer den Nießbraucher bis zu dessen Lebensende berücksichtigen muss und die Immobilie so lange nicht bewohnen oder vermieten kann.

Marian Kirchhoff, geschäftsführender Gesellschafter der Deutsche Teilkauf.

Weil das Nießbrauchrecht notariell beglaubigt und ins Grundbuch einer Immobilie eingetragen wird, ist es rechtlich wasserdicht. Anders als beim bloßen Wohnrecht können Nießbraucher die Immobilie auch vermieten und damit Mieteinkünfte erzielen.

Marian Kirchhoff, Geschäftsführender Gesellschafter Deutsche Teilkauf GmbH

Wie lange das Nießbrauchrecht besteht

Ein Nießbrauchrecht besteht nicht auf alle Ewigkeit, sondern erlischt in aller Regel mit dem Lebensende des Nießbrauchers. Vererbbar ist das Nießbrauchrecht nicht, sodass der Immobilieneigentümer in diesem Fall keinen Nießbraucher mehr berücksichtigen muss. Das Nießbrauchrecht ist übrigens auch nicht verkäuflich.

Bei der Vereinbarung eines Nießbrauchrechts kann dieses zeitlich befristet werden. Dann erlischt es nicht erst zum Lebensende des Nießbrauchers, sondern zum vereinbarten Zeitpunkt. Wenn sich alle Parteien darüber einig sind, können sie das Nießbrauchrecht auch ohne vorherige Vereinbarung aus dem Grundbuch löschen lassen.

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Welche Kosten Nießbraucher und Eigentümer übernehmen

Wer das Nießbrauchrecht für eine Immobilie hält, hat nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten, die damit in Verbindung stehen:

  • Er muss die Immobilie pflegen und in Schuss halten, das heißt, er muss kleinere Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen übernehmen.
  • Kosten wie die Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung muss ebenfalls der Nießbraucher tragen. Diese zählen genau wie Stromkosten, Müllgebühren, Schornsteinfegergebühren und Ähnliches zu den gewöhnlichen Unterhaltungskosten und liegen auf Seiten des Nießbrauchers.

Der Eigentümer hingegen muss für die außergewöhnlichen Unterhaltungskosten aufkommen. Dazu zählen größere Sanierungsarbeiten wie der Austausch von Leitungen oder die Erneuerung des Dachs sowie Modernisierungsmaßnahmen wie die Erneuerung der Fenster oder der Heizanlage. Allerdings können Eigentümer und Nießbraucher auch individuelle Vereinbarungen treffen und zum Beispiel ausmachen, dass der Nießbraucher auch größere Instandhaltungsmaßnahmen wie den Austausch von Leitungen übernimmt.

Exkurs: Der Unterschied zwischen Besitz und Eigentum

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden diese beiden Begriffe synonym verwendet, rechtlich gesehen gibt es jedoch einen Unterschied zwischen dem Eigentum und dem Besitz an einer Sache. Das gilt auch für Immobilien: Eigentümer ist derjenige, der ins Grundbuch der Immobilie eingetragen ist. Es kann auch mehrere Eigentümer geben, die dann alle im Grundbuch stehen müssen.

Besitzer einer Immobilie ist derjenige, der die Immobilie aktuell gebraucht beziehungsweise bewohnt – wenn sie vermietet ist, ist also der Mieter der Besitzer. Der Eigentümer kann über die Immobilie verfügen, sie also etwa verkaufen oder sie als Absicherung für ein Darlehen verwendet. Das kann der Mieter, also der Besitzer der Immobilie, nicht.

Wie der Nießbrauch steuerlich behandelt wird

Was die steuerliche Behandlung des Nießbrauchs betrifft, ist es entscheidend, ob es sich um einen Vorbehaltsnießbrauch oder um einen Zuwendungsnießbrauch handelt. Wenn Wohneigentümer ihre Immobilie zu Lebzeiten an ihre Nachkommen übertragen, um dabei Schenkungsteuer zu sparen, wird in der Regel der Vorbehaltsnießbrauch angewendet. Dieser besagt, dass mit der Übertragung der Immobilie dem Schenkenden ein Nießbrauchrecht eingeräumt wird.

Beim Vorbehaltsnießbrauch sind Abschreibungen möglich …

Wenn der Nießbraucher die Immobilie vermietet und dadurch Mieteinkünfte erzielt, muss er diese versteuern. Werbungskosten, die durch die Vermietung entstehen – also zum Beispiel Fahrtkosten oder Maklergebühren –, kann er dabei steuerlich geltend machen. Im Fall des gerade beschriebenen Vorbehaltsnießbrauchs kann er außerdem von den Abschreibungen profitieren.

Wird eine Immobilie vermietet, können Eigentümer Steuervergünstigungen durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Weil eine Immobilie im Laufe der Jahre durch Abnutzung theoretisch an Wert verliert (die Immobilienpreisentwicklung wird dabei nicht berücksichtigt), kann jährlich ein kleiner Prozentsatz der Herstellungs- oder Anschaffungskosten für die Immobilie von der Steuer abgesetzt werden.

… beim Zuwendungsnießbrauch nicht

Anders gelagert ist die Situation beim Zuwendungsnießbrauch. Ein Zuwendungsnießbrauch liegt vor, wenn ein Immobilieneigentümer einem Dritten das Nießbrauchrecht für die Immobilie verleiht. Der Nießbrauch steht hier also nicht in Verbindung mit einer Übertragung der Immobilie, wie dies beim Vorbehaltsnießbrauch der Fall ist. Beim Zuwendungsnießbrauch hat der Nießbraucher ebenfalls das Nutzungsrecht für die Immobilie, er kann sie bewohnen oder vermieten. Wenn er sie vermietet, muss er Steuern für die Mieteinkünfte zahlen, Werbungskosten kann er dabei geltend machen.

Anders als beim Vorbehaltsnießbrauch kann der Nießbraucher hingegen keine Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen, um die Steuern für die Mieteinkünfte zu reduzieren. Die Möglichkeit der Abschreibung verbleibt theoretisch beim Eigentümer, doch dieser kann sie ebenfalls nicht nutzen, da die zugehören Mieteinkünfte ja nicht bei ihm liegen, sondern beim Nießbraucher.

Fazit

Ein Nießbrauchrecht beinhaltet das volle Nutzungsrecht für eine Immobilie. Wer das Nießbrauchrecht hat, darf die Immobilie sowohl selbst bewohnen als auch vermieten, auch wenn er nicht der Eigentümer beziehungsweise nur der Teileigentümer ist. Es ist deshalb wesentlich umfassender als ein einfaches Wohnrecht. Zur Anwendung kommt der Nießbrauch vor allem in zwei Fällen:

  • Beim Immobilien-Teilverkauf: Ein Eigentümer verkauft einen Teil seines Hauses oder seiner Wohnung an einen stillen Teilhaber und erhält dabei das Nießbrauchrecht für die Immobilie.
  • Bei der Immobilienschenkung: Ein Eigentümer schenkt seine Immobilie zu Lebzeiten an seine Nachkommen und erhält dabei das Nießbrauchrecht für das Haus oder die Wohnung.

Der Nießbrauch für eine Immobilie wird ins Grundbuch eingetragen. Wer das Nießbrauchrecht für eine Immobilie hat, muss in der Regel kleinere Renovierungen und Schönheitsreparaturen durchführen sowie die gewöhnlichen Unterhaltungskosten tragen. Außergewöhnliche Unterhaltungskosten trägt hingegen meist der Immobilieneigentümer; dazu gehören größere Sanierungsarbeiten, zum Beispiel die Reparatur des Dachs, sowie Modernisierungsmaßnahmen, etwa der Austausch der Fenster. Wer welche Leistungen übernimmt, kann zwischen Nießbraucher und Eigentümer jedoch auch individuell vereinbart werden.

Weitere Details zum Thema Nießbrauch

Das Thema Nießbrauch ist sehr umfassend und kommt in verschiedenen Situationen auf unterschiedlichem Wege zum Einsatz. Einige wichtige Punkte haben wir auf den folgenden Seiten daher noch einmal detaillierter zusammengestellt.

  • Was lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauchrecht bedeuten

    Wie lange ein Nießbrauchrecht oder ein Wohnrecht eigentlich gilt, ist eine entscheidende Frage. Es kann, muss aber nicht lebenslang sein. Sind beide Parteien einverstanden, kann ein solches Recht auch vorzeitig gelöscht werden.

    Mehr zum lebenslangen Wohn- und Nießbrauchrecht
  • Nießbrauch bei einer Immobilienschenkung

    Ein in der Praxis relativ häufiger Anwendungsfall des Nießbrauchrechts ist die Schenkung einer Immobilie an die Nachkommen. Was es dabei zu beachten gibt und wie sich dadurch Steuern sparen lassen.

    Mehr zum Nießbrauch bei Schenkungen
  • Der Zuwendungsnießbrauch bei vermieteten Immobilien

    Der sogenannte Zuwendungsnießbrauch kommt häufig im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien zum Einsatz. In bestimmten Fällen können damit Steuern gespart werden. Doch ob sich das wirklich lohnt, hängt von einigen Faktoren ab.

    Mehr zum Zuwendungsnießbrauch
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