Immobilien bei einem Pflegefall

Pflegebedürftiger älterer Mann und seine Frau genießen einen Tag am Meer, dank Teilverkauf.

Dank des medizinischen Fortschritts werden Menschen immer älter. Das ist eine gute Nachricht, führt aber auch dazu, dass immer mehr Menschen im hohen Alter pflegebedürftig werden. Zwar kommt unser soziales Sicherheitsnetz grundsätzlich auch für Pflegekosten auf, aber die Leistungen aus der Pflegeversicherung decken diese oft nicht vollständig ab – das gilt vor allem, wenn man in ein Pflegeheim umziehen muss.

Immobilieneigentümer sind in diesem Fall grundsätzlich im Vorteil, da sie mit ihrer Immobilie über ausreichend Vermögen verfügen. Dennoch stellen sich auch Immobilieneigentümern in so einem Fall viele Fragen: Muss das Haus verkauft werden? Was ist mit meinem Ehepartner, wenn ich ins Pflegeheim ziehe – kann er im Eigenheim bleiben?

Auf dieser Seite haben wir Ihnen viele wichtige Informationen zusammengestellt, die Immobilieneigentümer in einem Pflegefall betreffen.

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Muss das Haus verkauft werden, um das Pflegeheim zu bezahlen?

Wenn jemand pflegebedürftig wird und in ein Pflegeheim ziehen muss, deckt die Pflegeversicherung nicht die vollständigen Kosten ab. Der Pflegebedürftige muss selbst für einen beträchtlichen Teil der Kosten aufkommen, und zwar aus seinem eigenen Vermögen. Zwar springt, wenn es nicht anders geht, am Ende die Sozialhilfe ein, jedoch erst, wenn das Vermögen des Pflegebedürftigen aufgebraucht ist. Für Immobilieneigentümer stellt sich daher vor allem die Frage, ob sie in so einem Fall ihr Eigenheim verkaufen müssen.

Das ist nicht zwingend der Fall, denn selbst genutzte Immobilien gehören zum sogenannten Schonvermögen nach § 90 SGB XII. Dem zufolge darf das Sozialamt nicht den Verkauf eines Hausgrundstücks verlangen, das der Pflegebedürftige selbst oder sein Ehepartner beziehungsweise eingetragener Lebenspartner selbst bewohnt. Aber: Damit das Haus zum Schonvermögen zählt, muss es „angemessen“ sein.

So groß darf das Haus sein, um zum Schonvermögen zu gehören

Das bemisst sich dem § 90 SGB XII zufolge nach „der Zahl der Bewohner, dem Wohnbedarf (zum Beispiel behinderter, blinder oder pflegebedürftiger Menschen), der Grundstücksgröße, der Hausgröße, dem Zuschnitt und der Ausstattung des Wohngebäudes sowie dem Wert des Grundstücks einschließlich des Wohngebäudes“.

In der Praxis orientiert sich die Rechtsprechung am § 39 II. WoBauG, dem zufolge für eine vierköpfige Familien 130 Quadratmeter Wohnfläche in einem Einfamilienhaus und 120 Quadratmeter in einer Eigentumswohnung angemessen sind. Bei kleineren Haushalten reduziert sich die angemessene Wohnfläche um 20 Quadratmeter pro Person bis zu einem Haushaltsstand von zwei Personen.

Das Oberverwaltungsgericht Münster hat daher in einem Fall geurteilt, dass für ein Einfamilienhaus, in dem nur der Ehepartner seiner pflegebedürftigen Frau lebt, 90 Quadratmeter eine angemessene Wohnfläche sind. Bei einer Eigentumswohnung wären dies dementsprechend 80 Quadratmeter Wohnfläche. Als Grundstücksgröße gelten für Einfamilienhäuser 500 Quadratmeter als angemessen, in ländlichen Regionen teilweise bis zu 800 Quadratmeter.

In dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Münster wurde aber auch eine Wohnfläche als angemessen akzeptiert, die diese Grenze um ein Drittel überschritt – das waren bei dem vom Ehepartner bewohnten Einfamilienhaus also 120 Quadratmeter Wohnfläche. Ist das Eigenheim noch größer, stehen die Chancen allerdings sehr gering, es nicht verkaufen zu müssen, sobald das restliche Vermögen aufgebraucht ist.

Das Eigenheim vor Eintritt des Pflegefalls an die Kinder übertragen

Damit das Eigenheim im Pflegefall nicht verkauft werden muss, gibt es die Möglichkeit, es vorher an seine Kinder zu übertragen. Wichtig ist dabei aber, dass dies nicht erst geschieht, wenn der Pflegefall bereits eingetreten ist, sondern bereits vorher, weil das Sozialamt die Immobilie sonst einfordern kann. Bei diesem Vorgehen handelt es sich also um eine Vorsorge für die Möglichkeit eines Pflegefalls. Bei der Schenkung an die Kinder sollten sich die Schenkenden ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht für die Immobilie ins Grundbuch eintragen lassen.

Bei der Übertragung des Hauses wird außerdem in der Regel als Gegenleistung vereinbart, dass die Kinder Pflegeleistungen gegenüber den Schenkenden übernehmen.

Die Alternative: der Immobilien-Teilverkauf

Um für einen Pflegefall vorzusorgen, ist ein Teilverkauf des Eigenheims eine mögliche Alternative. Auch wenn keine Erben für das Eigenheim vorhanden sind, kann der Teilverkauf eine sinnvolle Möglichkeit darstellen. Dabei wird maximal die Hälfte der Immobilie verkauft, sodass sowohl der Teilverkäufer als auch der Teilkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Dem Teilverkäufer wird dabei ein Nießbrauchrecht für die Immobilie ins Grundbuch eingetragen, sodass für ihn ein lebenslanges Recht besteht, die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten.

Durch den Teilverkauf gewinnt man liquide Finanzmittel, die im Falle eines späteren Pflegefalls für die Finanzierung der Pflegekosten eingesetzt werden können. Da die Immobilie im Falle eines Umzugs in ein Pflegeheim vermietet werden kann, lassen sich die Mieteinnahmen dann ebenfalls für die Begleichung der Pflegekosten verwenden.

Warum Nießbrauch bei einem Pflegefall oft besser ist als Wohnrecht

Wohnrecht und Nießbrauch sind beides Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen werden. Der entscheidende Unterschied ist jedoch, dass das Wohnrecht für eine Immobilie nur beinhaltet, diese selbst zu bewohnen. Wer aus der Immobilie – aus welchen Gründen auch immer – ausziehen muss, hat von dem Wohnrecht nichts mehr, da es sich nicht übertragen lässt. Der Nießbrauch hingegen beinhaltet auch das Recht, die Immobilie zu vermieten.

Dabei darf der Nießbrauch-Inhaber sämtliche Mieteinnahmen behalten. Muss man aus der Immobilie ausziehen, kann man mit dem Nießbrauchrecht also weiterhin davon profitieren. Das kann insbesondere nützlich sein, wenn man pflegebedürftig wird und in ein Pflegeheim umziehen muss. In diesem Fall kann die dann leerstehende Immobilie dank des Nießbrauchrechts vermietet und die Mieteinnahmen können für die Deckung der Pflegeheimkosten verwendet werden.

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Deutsche Teilkauf
Deutsche Teilkauf
Dez. 2020