Erbschaft und Immobilie: richtig vererben und erben

Was Sie beachten sollten, wenn eine Immobilie vererbt wird

Viele betrachten ihr Wohneigentum als wichtigen Baustein der Altersvorsorge. Eigentümer mit Kindern möchten darüber hinaus etwas Dauerhaftes vererben. Denn der eigene Grundbesitz verspricht Stabilität und Sicherheit für die Zukunft. Allerdings geht es bei einer Erbschaft um viel mehr als die Auswahl der Erben oder die Berechnung der Erbschaftssteuer. Zukünftige Erblasser sollten die Weitergabe der Immobilie an die nächste Generation gründlich vorbereiten. Denn je nachdem, wann und in welcher Form der Eigentümerwechsel erfolgt, gibt es rechtliche wie persönliche Dinge zu beachten. Auf dieser Seite finden Sie wichtige Informationen über die Immobilie als Erbschaft und die Unterschiede zur Schenkung.

Inhaltsverzeichnis

Erbschaft und Immobilie: schnelle Fakten

Wie wird die Erbschaftssteuer von Immobilien berechnet?

Die Erbschaftssteuer wird auf Basis des Marktwerts der Immobilie berechnet. Für unterschiedliche Verwandtschaftsgrade gibt es abgestufte Freibeträge. Übersteigt der Marktwert der Immobilie den entsprechenden Freibetrag, wird die Erbschaftssteuer nach einer Tabelle prozentual berechnet. Ehe- und Lebenspartner, Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern zahlen den geringsten Steuersatz.

Wie hoch sind die Freibeträge bei einer Erbschaft?

Für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro. Leibliche sowie Stief- und Adoptivkinder als auch Enkel, wenn deren Eltern nicht mehr leben, haben einen Freibetrag von 400.000 Euro. Für Enkelkinder sind 200.000 Euro angesetzt, für Eltern und Großeltern 100.000 Euro. Für alle anderen Erben liegt der Betrag bei 20.000 Euro.

Was bedeutet Erbschaft?

Der Begriff Erbschaft beschreibt den Nachlass, der beim Tod einer Person auf eine oder mehrere Personen übergeht. Der Mensch, der vererbt, wird als Erblasser bezeichnet. Die Empfänger der Erbschaft werden Erben genannt. Den genauen Ablauf eines Erbfalls regelt der Gesetzgeber.

Im deutschen Erbrecht gibt es einige Vorgaben zu beachten:

Gesetzliche Erbfolge

Liegt im Erbfall kein gültiges Testament vor, greift eine gesetzlich vorgeschriebene Reihenfolge der Erben. Dabei ist der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser maßgeblich für die Höhe des Erbanteils. Ehepartner sowie eingetragene Lebenspartner genießen eine Sonderstellung und werden im Erbfall als Erstes berücksichtigt. Für alle anderen Personen legt das Gesetz sogenannte Ordnungen fest.

1. Ordnung: Alle Personen, die vom Erblasser abstammen oder adoptiert wurden. Dazu zählen alle leiblichen und adoptierten Kinder sowie Enkelkinder.

2. Ordnung: Eltern des Erblassers und alle Personen, die von diesen abstammen oder adoptiert wurden. Dazu zählen die Geschwister sowie Nichten und Neffen des Erblassers.

3. Ordnung: Großeltern des Erblassers und alle Personen, die von diesen abstammen oder adoptiert wurden. Onkel und Tanten gehören ebenso zu dieser Kategorie wie Cousinen und Cousins.

4. Ordnung: Urgroßeltern des Erblassers und alle Personen, die von diesen abstammen oder adoptiert wurden.

Grundsätzlich kommen die Menschen einer Ordnung erst dann als Erben in Betracht, wenn keine erbberechtigten Personen einer höheren Ordnung mehr leben oder existieren. Lebt zum Zeitpunkt des Erbfalls mindestens ein Erbe der ersten Ordnung, erbt der Ehepartner ein Viertel des Nachlasses. Gibt es keine Erben der ersten Ordnung und gleichzeitig mindestens eine Person der zweiten Ordnung, erhält der Ehepartner die Hälfte. Uneheliche Partner und Geschiedene werden von der gesetzlichen Erbfolge nicht berücksichtigt.

Pflichtteilsrecht

Durch ein Testament ist es möglich, jede beliebige Person zu enterben. Dies gilt auch für Ehepartner oder Kinder des Erblassers. Wer ganz sichergehen möchte, hält dies in einem notariell beglaubigten Testament fest. Tritt ein solcher Fall ein, hat ein per Gesetz definierter Personenkreis Anspruch auf einen Pflichtteil der Erbschaft. Zu diesem Kreis gehören insbesondere adoptierte wie leibliche Kinder, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner. Die Höhe des verpflichtenden Nachlassanteils beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, allerdings ausschließlich in Form einer Auszahlung. Der Anspruch auf den Pflichtteil kann nur entzogen werden, wenn schwerwiegende Gründe nach § 2333 BGB vorliegen.

Erbe und Erbengemeinschaft

Ein Erbe empfängt einen Nachlass als alleiniger Berechtigter seines Erbanteils. Der Erbe eines Hauses wird also alleiniger Eigentümer. Anders sieht es bei einer Erbengemeinschaft aus.

Die Erbengemeinschaft besteht aus mehreren gleichberechtigten Personen, die gemeinsam einen Nachlass erben, während unter sogenannten Miterben der Nachlass aufgeteilt wird. Stattdessen muss die bei der Erbengemeinschaft die Gemeinschaft alle Entscheidungen gemeinsam treffen. Verkauft ein Miterbe seinen Anteil, tritt der Käufer an dessen Stelle und verfügt über die identischen Rechte und Pflichten wie alle anderen in der Gruppe.

Wie werden Immobilien vererbt?

Wer Wohneigentum vererben möchte, sollte die eigenen Wünsche und Prioritäten genau kennen. Erst dann können die richtigen Entscheidungen getroffen werden. Soll beispielsweise das Haus an die Kinder vererbt werden, aber der Ehepartner wohnen bleiben dürfen, empfiehlt sich die Eintragung eines Nießbrauchrechts. Zudem wird eine Erbschaftssteuer fällig, sobald der Marktwert der Immobilie den geltenden Freibetrag übersteigt. Daher ist es wichtig, sich vorab über die Möglichkeiten und rechtlichen Bedingungen der Weitergabe zu informieren.

Folgende Checkliste für Erblasser hilft bei der Vorbereitung:

  • Wer soll die Immobilie erben?

  • Soll jemand in der Immobilie wohnen bleiben dürfen?

  • Wie hoch würde die Erbschaftssteuer ausfallen?

  • Welche Alternativen zur Erbschaft gibt es?

Wie hoch sind die Freibeträge?

Für Erbberechtigte, die mit dem Erblasser verwandt sind, hat der Gesetzgeber Steuerfreibeträge festgelegt. Deren Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Liegt der Marktwert der Immobilie über dem Freibetrag, wird für die Differenz Erbschaftssteuer fällig.

Steuerfreibeträge bei einer Erbschaft

Anders als bei einem Verkauf oder Teilverkauf einer Immobilie wird der Marktwert nicht von einem Gutachter ermittelt. Stattdessen wird in der Regel der „gemeine Wert“ zugrunde gelegt, der im § 9 Bewertungsgesetz definiert wird. Bei offensichtlichen Falschangaben oder knappen Fällen ist es möglich, dass das Finanzamt die Bewertung überprüft.

Wie wird die Erbschaftssteuer berechnet?

Die Berechnung der Erbschaftssteuer richtet sich nach einer Tabelle, die der Gesetzgeber vorgibt. Je näher der Erbe mit dem Erblasser verwandt ist, desto niedriger fällt der Steuersatz aus.

Steuersatz bei Erbschaftssteuer

Welche Ausnahmen gibt es für Selbstnutzer?

Unter bestimmten Umständen ist die Erbschaft eines Hauses oder einer Eigentumswohnung steuerfrei. Dies ist der Fall, wenn eine selbst genutzte Immobilie an Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder vererbt wird. Allerdings müssen einige Bedingungen erfüllt werden. So sind die Erben verpflichtet, die Immobilie selbst zu beziehen und mindestens zehn Jahre zu bewohnen. Andernfalls wird nachträglich die Erbschaftssteuer fällig. Ist ein Auszug unvermeidlich, zum Beispiel bei Umzug des Erben in ein Pflegeheim, erfolgt keine Nachbesteuerung.

Zusätzlich zu beachten ist, dass die Steuerfreiheit bis maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche gilt. Ist die Fläche größer, fällt anteilig Erbschaftssteuer an. Allerdings auch nur, wenn der Freibetrag überschritten wird.

Wie wirkt sich Nießbrauch auf Erben aus?

Häufig setzen sich Ehepartner gegenseitig als alleinige Erben ein. Verstirbt einer der beiden, ist der überlebende Partner abgesichert und kann weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Andernfalls ist es möglich, dass andere Personen Erbansprüche erheben, beispielsweise auf einen Anteil des Eigenheims.

Alternativ können die beiden Ehepartner für sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Bei Nießbrauch handelt es sich um ein Wohn- und Nutzungsrecht, das weder übertragbar noch verkäuflich ist. Es erlischt erst mit dem Tod des Nießbrauchers. Auch ein Verkauf des Hauses oder der Wohnung ändert an dem Nießbrauchrecht nichts.

Vorteile des Nießbrauchrechts:

  • Nießbraucher dürfen die Immobilie bewohnen und nutzen, solange sie leben.

  • Nießbraucher dürfen die Immobilie vermieten. Mieteinnahmen verbleiben vollständig bei ihnen.

  • Das Nießbrauchrecht wird notariell festgehalten und gilt, solange der Nießbraucher lebt.

Das Recht auf Vermietung ist gerade für ältere Menschen wichtig. Sollte irgendwann doch ein Auszug notwendig sein, zum Beispiel in eine betreute Wohneinrichtung, können die Mieterträge zur Kostendeckung beitragen.

Wird Wohneigentum mit Nießbrauchrecht vererbt, kann der Erbe das Haus oder die Wohnung nicht selbst nutzen, also weder bewohnen noch vermieten. Aus diesem Grund wirkt sich ein eingetragener Nießbrauch wertmindernd auf die Immobilie aus. Davon betroffen ist die Erbschaftssteuer, da vor der Besteuerung der Wert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen wird.

Wie unterscheiden sich Erbschaft und Schenkung?

Sowohl bei der Erbschaft als auch bei der Schenkung einer Immobilie wird das Haus oder die Wohnung an die bedachten Personen übertragen. Auch fallen für beide Vorgänge die identischen Steuersätze und Freibeträge an. Allerdings tritt der Erbfall mit dem Tod des Eigentümers ein. Eine Schenkung dagegen wird zu Lebzeiten vorgenommen. Zudem gelten bei einer Schenkung die Freibeträge alle zehn Jahre neu. Das bedeutet, dass alle zehn Jahre eine Schenkung innerhalb des Freibetrags steuerfrei bleibt.

Wichtig ist, dass die Schenkung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung notariell beurkundet wird. Dabei fallen Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag an. Bedenken Sie, dass bei einer Schenkung sämtliche Eigentumsrechte übertragen werden. Einmal verschenkter Grundbesitz kann so gut wie nie zurückgefordert werden. Falls der Schenkende die Immobilie weiter bewohnen möchte, sollte daher unbedingt der Nießbrauch ins Grundbuch eingetragen werden. Wer eine Möglichkeit sucht, flexibler zu entscheiden und selbstbestimmt zu bleiben, sollte einen Immobilien-Teilverkauf in Betracht ziehen, wie ihn die Deutsche Teilkauf anbietet.

Ist der Immobilien-Teilverkauf eine Alternative?

Die Deutsche Teilkauf bietet Eigentümern die Möglichkeit an, bis zu 50 Prozent des Immobilienwerts in Geld umzuwandeln. Dabei wird dem Teilverkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht für den gesamten Grundbesitz eingeräumt. Die Deutsche Teilkauf wird zu einem sogenannten stillen Miteigentümer an der Immobilie. Das bedeutet, dass dieser zwar Anteile kauft, diese aber nicht nutzt oder verändert. Nur bei der Deutschen Teilkauf wird der Nießbrauch im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen, noch vor der Finanzierungsschuld. Dadurch ist der Nießbrauch vor einer möglichen Insolvenz des Teilkäufers geschützt. Eingetragen als Eigentümer werden beide Parteien, also Teilverkäufer und Teilkäufer.

Besonders für ältere Menschen lohnt es sich, Immobilien-Teilverkäufer und Nießbraucher zu werden:

  • Nach einem Immobilien-Teilverkauf steht dem Teilverkäufer die Auszahlungssumme aus dem Teilverkauf zur Verfügung. Das Vermögen, das vorher zum Teil in den vier Wänden steckte, kann nun genutzt werden – ob für größere Anschaffungen, Lebensträume oder als finanzielles Polster.

  • Der Teilverkäufer behält sein Zuhause. Er darf die gesamte Immobilie lebenslang bewohnen und nutzen. Dies beinhaltet auch die Möglichkeit, das Haus oder die Eigentumswohnung barrierefrei umzubauen. Das Nießbrauchrecht wird erstrangig im Grundbuch eingetragen.

  • Bei Vermietung der Immobilie erhält der Teilverkäufer die vollen Mieteinnahmen für die gesamte Immobilie (abzüglich des Nutzungsentgeltes).

  • Manchmal steht die Ehepartnerin oder der Ehepartner des Teilverkäufers nicht mit im Grundbuch. Die Deutsche Teilkauf räumt aber auch dieser Person das lebenslange Nießbrauchrecht ein.

Zusätzlich räumt die Deutsche Teilkauf den Erben ein Erstankaufsrecht für den verkauften Anteil ein. So verfügen die Erblasser zu Lebzeiten über einen Teil ihres Vermögens, ohne den Erben die Entscheidungshoheit über die Immobilie zu nehmen. Dies ist nur einer von vielen Bestandteilen der Deutschen Teilkauf Sicherheitsgarantie, die lebenslange Sicherheit bei einem Teilverkauf bietet.

Das Fazit zur Immobilie als Erbschaft

Die Erbschaft eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sollte gut vorbereitet werden. Existiert kein gültiges Testament, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Um den Ehepartner abzusichern, sollte der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen werden. Dies mindert auch den Marktwert der Immobilie, was bei Überschreitung des Freibetrags zu einer geringeren Erbschaftssteuer führt. Selbstnutzer haben die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen das Wohneigentum steuerfrei an unmittelbare Verwandte zu übertragen. Bei Wunsch nach mehr Flexibilität sollte über Alternativen nachgedacht werden. So kann mit einem Immobilien-Teilverkauf zu Lebzeiten ein Teil des Wohneigentums als Geldbetrag weitergegeben werden, ohne gleich alle Eigentumsrechte aufzugeben. Das Erstankaufsrecht ermöglicht es den Erben, den verkauften Anteil zurückzukaufen.

Mehr zum Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf wandeln Sie einen Teil Ihrer Immobilie in Liquidität um. Gleichzeitig erhalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Damit dürfen Sie den gesamten Grundbesitz bewohnen und nutzen, solange Sie möchten. Der Preis des Teilverkaufs richtet sich nach einem unabhängigen Marktwertgutachten. Die Kosten für das Gutachten übernimmt die Deutsche Teilkauf.