Der Grundbucheintrag: Fakten und Ablauf

Erst der Eintrag im Grundbuch sichert wichtige Rechte

Sollten Sie sich bereits mit dem Verkauf oder Kauf von Grundstücken oder Immobilien beschäftigt haben, kennen Sie es vielleicht schon: das Grundbuch. Bei einem Grundbuch handelt es sich um ein Register einer staatlichen Stelle, in dem unter anderem die Eigentümer von Grundstücken und darauf befindlichen Gebäuden eingetragen sind. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt, einer Abteilung des Amtsgerichts. Bei einem Verkauf einer Immobilie muss der entsprechende Eintrag im Grundbuch geändert werden. Im Grundbucheintrag sind jedoch nicht nur die Eigentümer registriert. Auch etwaige Rechte und Lasten, die auf Grundstücken liegen, werden vermerkt – zum Beispiel Grundschulden oder ein Nießbrauchrecht. Sind mehrere Rechte enthalten, ist deren Rangfolge wichtig. So gilt das erstrangige Recht vor allen anderen.

Inhaltsverzeichnis

Schnelle Fakten zum Grundbucheintrag

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug kann bei dem jeweils zuständigen Amtsgericht des Bezirks angefordert werden. Dabei müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen – zum Beispiel Eigentümer sein oder Rechte am Grundstück halten, etwa ein Erbbaurecht.

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Grundbucheinträge müssen bei einem Notar kostenpflichtig vorgenommen werden. Zudem berechnet das Grundbuchamt Eintragungsgebühren. Sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt richten sich nach der Gebührentabelle, Spalte B, im Gerichts- und Notarkostengesetz. Die anfallenden Gebühren orientieren sich am Wert der Immobilie, sind also bei allen Notaren identisch.

Was ist ein Grundbuch?

Bei einem Grundbuch handelt es sich um ein Register, das beschränkt öffentlich zugänglich ist. Es wird vom Grundbuchamt geführt, einer Abteilung des Amtsgerichts. Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und Gebäuden hinterlegt. Das Grundbuch ist in drei Abteilungen unterteilt und enthält auch Lasten sowie Beschränkungen, zum Beispiel Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauchrechte.

Was ist das Grundbuch?

Sie kennen diese Schilder: „Privatgrundstück. Widerrechtlich geparkte Fahrzeuge werden abgeschleppt.“ In Deutschland gehört nahezu jeder Zentimeter Bodenfläche und jede Immobilie irgendjemandem. Die Eigentümer genießen besondere Rechte, haben aber auch einige Pflichten zu erfüllen. Um offiziell festzuhalten, wem welche Immobilie gehört, führt das Grundbuchamt als Abteilung des Amtsgerichts das Grundbuch.

Bei einem Grundbuch handelt es sich um ein Register, das beschränkt öffentlich zugänglich ist. Für jedes Grundstück und jede Immobilie wird im Grundbuch ein sogenanntes Grundbuchblatt erstellt – auch für eine Eigentumswohnung. Das Deckblatt des Grundbuchblattes, auch Aufschrift genannt, weist das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes auf. Es folgt das Bestandsverzeichnis, in dem die Katasterangaben des Grundstücks eingetragen sind. Zusätzlich besteht jedes Grundbuchblatt aus drei gliedernden Abschnitten, auch als Abteilungen bezeichnet.

Was sind Abteilungen im Grundbuch?

Neben der Aufschrift und dem Bestandsverzeichnis enthält der Eintrag im Grundbuch drei Abteilungen. Dabei handelt es sich um thematisch abgegrenzte Abschnitte, die der Übersichtlichkeit dienen. Bei dem Grundbuchblatt für eine Wohnimmobilie sehen die Abteilungen folgendermaßen aus:

Abteilung I: Eigentümer

In der ersten Abteilung steht, wer Eigentümer der Immobilie ist. Das bedeutet allerdings nicht, dass dort immer nur ein Name steht. Eigentümer können Menschen sein, aber auch Unternehmen oder Organisationen. Teilen sich mehrere Parteien ein Eigentum, werden die genauen Eigentumsverhältnisse festgehalten und ausgewiesen.

Bei einem Wechsel des Eigentümers einer Immobilie werden entsprechende Änderungen vorgenommen. Solch ein Eigentümerwechsel kann unterschiedliche Gründe haben. Mal wird ein Haus vererbt, mal eine Wohnung verkauft. Bei einem vollständigen Verkauf der Immobilie wird der Verkäufer im Grundbucheintrag unterstrichen, der Käufer als neuer Eigentümer hinzugefügt. Bei einem Teilverkauf der Immobilie verbleibt der Teilverkäufer als Miteigentümer im Grundbuch, während der Teilkäufer hinzugefügt wird. Darüber hinaus werden die Eigentumsanteile vermerkt.

Wie bei behördlichen Vorgängen üblich, kann es etwas dauern, bis Änderungen eines Grundbucheintrags abgeschlossen sind. Kann ein betrügerischer Verkäufer also die Immobilie mehrfach verkaufen? Um genau dies zu verhindern, kann der Käufer eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen. Dabei handelt es sich um einen vorläufigen Eintrag, der den anstehenden Eigentümerwechsel festhält.

Abteilung II: Beschränkungen

Die zweite Abteilung führt Lasten und Beschränkungen auf.

Unter Lasten fallen Dienstbarkeiten, also das Recht zur Nutzung einer Sache, wie das Nießbrauchrecht oder Wegerechte.

Zu Beschränkungen gehören Vorkaufsrechte und Vormerkungen. Zusätzlich gibt es noch die Verfügungsbeschränkungen, die die Mitwirkung Dritter bedingen.

Bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf erhält der Teilverkäufer ein Nießbrauchrecht für den gesamten Grundbesitz. Der Nießbrauch wird im Grundbucheintrag festgehalten. Dies sichert dem Teilverkäufer ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie.

Sind mehrere Rechte im Grundbuch eingetragen, spielt die Rangfolge der Einträge in bestimmten Situationen eine wichtige Rolle. Deshalb wird bei der Deutschen Teilkauf der Nießbrauch im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen – vor der Finanzierungsgrundschuld. In unserem Blogbeitrag zur Rangordnung im Grundbuch erfahren Sie, wie wichtig dies für die Absicherung des Nießbrauchrechts ist.

Abteilung III: Grundpfandrechte

In der dritten Abteilung stehen die Grundpfandrechte. Diese Rechte dienen eventuell vorhandenen Gläubigern der Sicherung ihrer Forderungen. Dazu gehören Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden und Sicherungsgrundschulden. Gängig ist hier die Nutzung des Eigentums als Sicherung für Kredite.

Abteilungen im Grundbuch

Wie verkaufe ich eine Immobilie mit eingetragener Grundschuld?

Nicht selten kommt es vor, dass bei einem Verkauf einer Immobilie noch eine Grundschuld des Verkäufers im Grundbuch steht. Gründe dafür können sein:

  • Der Verkäufer hat den Immobilienkredit noch nicht vollständig zurückgezahlt.

  • Der Immobilienkredit wurde zurückgezahlt, der Verkäufer hat aber die Grundschuld nicht löschen lassen, da er sie vielleicht für einen späteren Kredit verwenden wollte. Denn anders als eine Hypothek ist eine Grundschuld nicht an einen Kredit gebunden.

Doch auch mit einer eingetragenen Grundschuld ist der Verkauf des Wohneigentums möglich, solange die Forderung nicht die Höhe der Auszahlung übersteigt. Der zweite Fall ist dabei der einfachere: Wurde das Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt, kann der Verkäufer die Grundschuld einfach löschen lassen.

Wurde der Immobilienkredit noch nicht vollständig zurückgezahlt, kann der Verkäufer den Verkaufserlös für die Tilgung verwenden. Eine übliche Vorgehensweise: Der Käufer überweist die ausstehende Tilgungssumme an die finanzierende Bank des Verkäufers. Die Bank informiert den Notar, der die Löschung der Grundschuld in die Wege leitet. Allerdings verlangen Banken bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens üblicherweise eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, also einen Ausgleich für entgangene Einnahmen aus dem Kredit.

Wie ändere ich einen Grundbucheintrag?

Ob Grundstück oder Gebäude, Verkauf oder Teilverkauf: Veränderungen des Eigentumsverhältnisses müssen im Grundbuch eingetragen werden. So gehen Sie dabei vor:

Schritt 1: Notwendige Unterlagen sammeln

Die Änderung des Grundbucheintrags ist ein behördlicher Vorgang, der von einem Notar in die Wege geleitet werden muss. Dafür benötigt der Notar von Ihnen alle relevanten Dokumente wie Kaufverträge, Verträge eines Teilverkaufs, ein Erbschein oder dergleichen. Besprechen Sie am besten vorab am Telefon mit dem Notar, welche Unterlagen in Ihrem Fall benötigt werden.

Schritt 2: Notar aufsuchen

Für die Änderung eines Grundbucheintrags müssen Sie einen Notar beauftragen. Er füllt die notwendigen Anträge gemeinsam mit Ihnen aus. Dabei ist die persönliche Anwesenheit aller Beteiligten verpflichtend. Anschließend reicht der Notar die Unterlagen bei dem Grundbuchamt ein. Müssen Informationen oder Unterlagen nachgereicht werden, setzt sich der Notar mit Ihnen in Verbindung.

So ändern Sie einen Grundbucheintrag

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Die Änderung eines Eintrags im Grundbuch verursacht zweierlei Kosten: Zum einen stellt der Notar seine Dienste in Rechnung, zum anderen fallen auch bei dem Grundbuchamt Gebühren an. Sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt richten sich nach der Gebührentabelle, Spalte B, im Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Gebühren richten sich nach dem Wert der Immobilie.

  • Für die Eintragung des neuen Eigentümers wird die einfache Gebühr verlangt.

  • Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung wird die halbe Gebühr berechnet.

  • Für die Eintragung einer Grundschuld wird die einfache Gebühr auf Grundlage der Höhe der Grundschuld verlangt.

Diese Kosten übernimmt in der Regel der Käufer. Geht es aber um die Löschung einer bestehenden Grundschuld aus dem Grundbuch, muss der Verkäufer für die entstehenden Kosten aufkommen.

Wieso steht das Nießbrauchrecht im Grundbuch?

Der Nießbrauch beschreibt das Recht, eine Immobilie selbstständig nutzen zu dürfen, auch wenn diese Person weder Eigentümer noch Miteigentümer der Immobilie ist. Ein Beispiel: Bei einem Immobilien-Teilverkauf verkauft ein Eigentümer einen Teil seiner Immobilie an einen Teilkäufer, etwa die Deutsche Teilkauf. Die Deutsche Teilkauf gewährt dem Teilverkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie.

Damit der Teilverkäufer rechtlich auf der sicheren Seite ist, wird bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf der Nießbrauch erstrangig im Grundbuch eingetragen. Dies sichert ihm wichtige Vorteile:

  • Der Teilverkäufer darf die Immobilie bewohnen und nutzen, solange er lebt.

  • Der Teilverkäufer darf die Immobilie vermieten. Die Mieteinnahmen verbleiben vollständig bei ihm (abzüglich des Nutzungsentgeltes).

  • Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen, bei der Deutschen Teilkauf sogar erstrangig.

  • Mit der erstrangigen Eintragung im Grundbuch ist der Nießbrauch vor einer möglichen Insolvenz des Teilkäufers geschützt. Das Nießbrauchrecht kann grundsätzlich nur erlöschen, wenn vorab eine Frist festgelegt wurde, das Nutzungsentgelt nicht bezahlt wird oder der Teilverkäufer verstirbt

Mehr zum Nießbrauchrecht

Mit dem lebenslangen Nießbrauchrecht sind Sie später flexibler. Erfahren Sie mehr über die Vorteile, die es bietet.

Das Fazit zum Grundbucheintrag

Bei einem Grundbuch handelt es sich um ein Register, das beschränkt öffentlich zugänglich ist. Es wird vom Grundbuchamt geführt, einem Teil des Amtsgerichts. Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen von Immobilien hinterlegt. Sind mehrere Rechte enthalten, gilt die Rangfolge der Einträge. Das Nießbrauchrecht sollte daher erstrangig eingetragen werden, wie es nur die Deutsche Teilkauf anbietet. Änderungen und Ergänzungen können nur mithilfe eines Notars vorgenommen werden. Der Notar kümmert sich um die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben und reicht diese bei dem Grundbuchamt ein. Die Kosten des Grundbucheintrags richten sich nach dem Geschäftswert der Immobile, bei dem Verkauf also am Kaufpreis.

Mehr zum Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf wandeln Sie einen Teil Ihrer Immobilie in Liquidität um. Gleichzeitig erhalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Damit dürfen Sie den gesamten Grundbesitz bewohnen und nutzen, solange Sie möchten. Der Preis des Teilverkaufs richtet sich nach einem unabhängigen Marktwertgutachten. Die Kosten für das Gutachten übernimmt die Deutsche Teilkauf.