Die Immobilienbewertung: Fakten und Ablauf

So finden Sie heraus, was Ihre Immobilie wert ist

Haben Sie vor, eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu verkaufen, stellen Sie sich irgendwann die Frage: Was ist die Immobilie wert – und wie finde ich es heraus? Denn nur wenn Sie genau wissen, was Ihr Objekt auf dem Markt wert ist, können Sie den Verkauf planen. Doch die korrekte Bewertung von Immobilien ist gar nicht so einfach, schließlich wirken sich unzählige Faktoren auf den Wert eines Hauses oder einer Wohnung aus. Deshalb haben wir für Sie die wichtigsten Fakten zur Immobilienbewertung zusammengestellt. Wie wird der Wert einer Immobilie beeinflusst? Wer kann eine Immobilie korrekt bewerten und ein verlässliches, unabhängiges Gutachten erstellen? Und was kostet die Immobilienbewertung? Nachfolgend finden Sie alle Antworten auf diese und weitere Fragen.

Inhaltsverzeichnis

Schnelle Fakten zur Immobilienbewertung

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Ein kompaktes Kurzgutachten kostet mindestens 500 Euro, das umfangreiche Vollgutachten mit Gültigkeit vor Gericht kostet mindestens 1.500 Euro. Die Kosten für ein Marktwertgutachten richten sich nach dem Aufwand.

Wer bewertet eine Immobilie?

Eine Immobilienbewertung sollte in der Regel durch einen zertifizierten Gutachter vorgenommen werden. Je nach Zweck kann dabei der Umfang des Gutachtens unterschiedlich ausfallen. Vor Gericht hat nur ein Gutachten Gültigkeit, das von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter erstellt wurde.

Was bedeutet Immobilienbewertung?

Die Immobilienbewertung bezeichnet den Vorgang der Wertermittlung einer Immobilie, etwa eines Hauses oder einer Wohnung. Dabei wird je nach Objektart mit unterschiedlichen Verfahren der Marktwert der Immobilie berechnet: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Bei einem Vergleichswertverfahren werden ähnliche Immobilien als Vergleich herangezogen. Das Ertragswertverfahren stützt sich auf die Erträge aus der Immobilie. Und das Sachwertverfahren basiert auf der komplexen Auswertung zahlreicher Objektfaktoren. Der Marktwert beschreibt den Wert, der mit der Immobilie zum Zeitpunkt der Immobilienbewertung auf dem Markt voraussichtlich zu erzielen ist. Wer seine Immobilie verkaufen will, erhält mit dem Marktwert den richtigen Ansatzpunkt für den Verkaufspreis.

Allerdings ist der Marktwert kein Preisschild, welches der Immobilie einfach umgehängt werden kann. Denn die Immobilienbewertung ermittelt nur einen theoretischen Wert. Zwar kann ein Eigentümer den Marktwert als Verkaufspreis angeben. Ob jemand bereit ist, diesen zu bezahlen, ist eine andere Sache. Üblicherweise verhandeln Verkäufer und Interessent auf Basis des Marktwerts, um sich am Ende auf einen Preis zu einigen. Gibt es gleich mehrere Interessenten, kann durch gegenseitiges Überbieten der Marktwert schnell übertroffen werden.

Wer ermittelt den Immobilienwert?

Der Wert einer Immobilie, der auf dem Markt erzielt werden kann, hängt von vielen Faktoren ab. Zudem verändern sich die Einflüsse auf den Marktwert laufend, so dass dieser kontinuierlich schwankt. Daher liegt es nahe, bei der Wertermittlung von Immobilien einen professionellen Sachverständigen hinzuzuziehen: den unabhängigen und zertifizierten Gutachter. Dieser erstellt ein verlässliches Gutachten über den aktuellen Marktwert der Immobilie.

Finden lassen sich die Immobiliengutachter über Fachverbände wie dem Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter, kurz BDSF, oder dem Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband, abgekürzt DGuSV. Wichtig ist, dass der bestellte Gutachter Zertifikate vorweisen kann, die eine notwendige Ausbildung für die Bewertung von Immobilien bescheinigen. Solche Zertifikate stellen etwa die Industrie- und Handelskammern und Dekra aus.

Makler und Onlineportale dagegen bieten häufig eine sogenannte Marktpreisschätzung an. Dabei werden lediglich bereits erzielte Verkaufspreise und Durchschnittswerte genutzt. Da schon benachbarte Häuser und Eigentumswohnungen deutliche Unterschiede aufweisen können, sind die geschätzten Zahlen sehr ungenau. Mit einer Immobilienbewertung eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters sind diese Angebote nicht vergleichbar.

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Teilverkaufsrechner der Deutschen Teilkauf

Wie läuft die Immobilienbewertung ab?

Für die Ermittlung des Immobilienwerts gibt es spezielle Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung, abgekürzt ImmoWertV, festgelegt sind. Ein zertifizierter Gutachter für Immobilien richtet sich immer nach dieser Verordnung. Dabei gibt es drei unterschiedliche Verfahren, die jeweils in bestimmten Fällen zur Anwendung kommen.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt meist bei Eigentumswohnungen zur Anwendung. Bei diesem Verfahren zieht der Gutachter die Verkaufspreise und Daten von Immobilien heran, die bezüglich Lage, Art, Bausubstanz und Wohn- und Grundstücksfläche vergleichbar sind.

Durch die Vielfalt der Immobilien gestaltet sich dieses Verfahren anspruchsvoll. So zieht ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter tatsächlich vergleichbare Objekte heran, nicht einfach nur Angebotspreise aus der Nachbarschaft. Für die Erstellung eines Gutachtens werden ausschließlich reale Transaktionspreise und seriöse Daten verwendet.

Das Ertragswertverfahren

Bei einem Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie auf Grundlage der Erträge ermittelt, die mit ihr erzielt werden. Deshalb kommt dieses Verfahren in erster Linie bei vermieteten Immobilien zum Einsatz, zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern. Neben dem Ertrag der Immobilie bezieht der Gutachter weitere Parameter mit ein. So beeinflusst der Bodenwert des Grundstücks die Bewertung, ebenso eventuelle Baumängel oder andere Mängel am Objekt.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird bei einem Großteil der selbst genutzten Immobilien angewendet. Für diese Objekte kommt das Vergleichswertverfahren nur selten infrage, das Ertragswertverfahren nie. Die einzelnen Schritte, die bei einem Sachwertverfahren durchlaufen werden, regelt die ImmoWertV mit den §§ 21 bis 23. Bei dem komplexen Verfahren findet die Immobilienbewertung über Faktoren wie Bodenwert, Gebäudetyp, Baukosten, Alterswertminderung unter Berücksichtigung von Sanierungsmaßnahmen und mehr statt.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Je nachdem, für welchen Zweck Sie ein Gutachten benötigen, existieren unterschiedliche Arten von Immobilienbewertungen. Im Wesentlichen sind drei Arten von Gutachten wichtig: das Kurzgutachten, das Vollgutachten und das Marktwertgutachten für Finanzierer wie Banken und Versicherungen. Das Kurz- und das Vollgutachten werden auf Grundlage der in der Immobilienwertermittlungsverordnung sowie in der Beleihungswertverordnung festgelegten Verfahren – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren – erstellt. Somit geben die Gutachten den Wert einer Immobilie zuverlässig wieder. Die Gutachten unterscheiden sich dabei wie folgt:

  • Kurzgutachten: Um den Verkaufspreis für eine Immobilie zu ermitteln, ist ein Kurzgutachten ausreichend. Dabei handelt es sich um eine kompakte Bewertung einer Immobilie. Das Kurzgutachten ist ideal, wenn ein Verkauf oder sonstige Vorgänge auf privater Ebene geplant sind. Üblich ist hier ein Festpreis, der von einigen Umständen abhängt. Rechnen sollten Sie mit Kosten um die 500 Euro.

  • Vollgutachten nach § 194 BauGB: Sobald es behördlich wird, benötigen Sie das Vollgutachten, auch Verkehrswertgutachten genannt. Dazu gehören gerichtliche Auseinandersetzungen, steuerrechtliche Angelegenheiten oder Erbangelegenheiten. Das Vollgutachten ist weitaus umfangreicher und umfasst nicht selten bis zu 30 Seiten. Die Kosten hängen auch hier von den Umständen und Aufwänden ab. Je nach Region, Wert der Immobilie sowie Aufwand der Wertermittlung müssen Sie mit Kosten ab 1.500 Euro rechnen.

  • Marktwertgutachten: Die Erstellung eines Marktwertgutachtens oder Beleihungswertgutachtens wird meist für Finanzdienstleistungen benötigt, beispielsweise für Banken. Auch bei einem Immobilien-Teilverkauf wird von einem unabhängigen, zertifizierten Gutachter ein Marktwert und Beleihungswert nach § 16 PfandBG ermittelt. Die Kosten werden nach Aufwand berechnet.

Übrigens: Bei einem Immobilien-Teilverkauf übernimmt die Deutsche Teilkauf die vollständigen Kosten für das Marktwertgutachten. Dabei beauftragt die Deutsche Teilkauf einen zertifizierten und unabhängigen Sachverständigen. Immobilien-Teilverkauf bedeutet, dass der Eigentümer bis zu 50 Prozent des Immobilienwerts in Geld umwandelt. Dabei wird ein Nießbrauchrecht auf Lebenszeit eingeräumt, sodass der Teilverkäufer ein Leben lang die ganze Immobilie bewohnen und nutzen darf.

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Das Fazit zur Immobilienbewertung

Eine Immobilienbewertung stellt den aktuellen Marktpreis eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fest. Der Preis entspricht dem möglichst objektiven Wert der Immobilie. Für rechtliche Angelegenheiten und andere offizielle Wege sollte für die Erstellung ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter hinzugezogen werden. Dieser erstellt anhand gesetzlicher Vorgaben das beauftragte Gutachten. Die Preise für die Immobilienbewertung fallen sehr unterschiedlich aus. Grund dafür ist die Vielfalt an Gutachten, Objektarten und Umständen. Bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf übernimmt der Anbieter die Kosten für die Immobilienbewertung.

Mehr zum Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf wandeln Sie einen Teil Ihrer Immobilie in Liquidität um. Gleichzeitig erhalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Damit dürfen Sie den gesamten Grundbesitz bewohnen und nutzen, solange Sie möchten. Der Preis des Teilverkaufs richtet sich nach einem unabhängigen Marktwertgutachten. Die Kosten für das Gutachten übernimmt die Deutsche Teilkauf.