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Der Grundbucheintrag

Altes Ehepaar schlägt ein und feiert den Grundbucheintrag ihres Nießbrauchrechts.

Im Grundbuch steht, wer Eigentümer eines Grundstücks sowie der darauf befindlichen Immobilie ist. Beim Verkauf einer Immobilie muss das Grundbuch also entsprechend geändert werden. Neben den Eigentumsverhältnissen steht im Grundbuch außerdem noch, welche Rechte und Lasten auf dem Grundstück liegen – etwa Grundschulden oder auch ein Nießbrauchrecht.

Fordern Sie ganz unkompliziert und unverbindlich Ihr persönliches Teilverkaufs-Angebot an. Wir beraten und führen Sie gerne durch den ganzen Teilverkaufs-Prozess.

Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Die Abteilungen im Grundbuch

Das Grundbuch einer Immobilie ist in drei Abteilungen unterteilt:

  • In Abteilung I steht, wer Eigentümer der Immobilie ist. Beim Verkauf einer Immobilie werden entsprechende Änderungen vorgenommen: Der Verkäufer wird gestrichen und der Käufer stattdessen hinzugefügt. Weil es etwas dauern kann, bis dieser Vorgang abgeschlossen ist, kann der Käufer bis dahin eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen – so stellt er sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht doppelt verkaufen kann.
  • In Abteilung II sind Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte und Nießbrauchrechte eingetragen. Bei einem Immobilien-Teilverkauf ist es üblich, dass der Teilverkäufer ein Nießbrauchrecht für die ganze Immobilie erhält – dieses wird ins Grundbuch eingetragen und sichert dem Teilverkäufer ein lebenslanges Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie. Bei der Deutschen Teilkauf wird der Nießbrauch im ersten Rang des Grundbuchs, vor der Finanzierungsgrunschuld, eingetragen. Beim Wettbewerb gilt der Nießbrauch teilweise nur für den verkauften Anteil.
  • In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte. Die Grundschuld wird eingetragen und mit dem bestehenden Immobilienkredit abgesichert.

In den Abteilungen II und III spielt die sogenannte Rangfolge im Grundbuch oder Rangordnung eine entscheidende Rolle. In welchen Situationen die Rangfolge zum Tragen kommt, können Sie in unserem Blog nachlesen: Was die Rangordnung im Grundbuch aussagt

FAQ FAQ’s

Verkauf einer Immobilie mit bestehender Grundschuld

Im Idealfall wird eine Immobilie ganz ohne finanzielle Lasten verkauft, also auch ohne eingetragene Grundschuld. Oft kommt es aber vor, dass beim Verkauf noch eine Grundschuld des Verkäufers im Grundbuch steht: entweder, weil er den Immobilienkredit noch nicht komplett zurückgezahlt hat, oder weil er nach der Rückzahlung die Grundschuld nicht hat löschen lassen, weil er sie vielleicht noch für einen späteren Kredit verwenden wollte. Letzteres ist möglich, weil eine Grundschuld – anders als eine Hypothek – nicht an einen speziellen Kredit gebunden ist.

Der Verkauf eines Wohneigentums ist dennoch möglich, auch wenn noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Ist das Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt worden, kann der Verkäufer die Grundschuld löschen lassen. Eine alternative Möglichkeit besteht darin, die Grundschuld an den Käufer abzutreten – dadurch spart sich der Käufer die Kosten für die Löschung und der Käufer spart sich die Kosten für die Eintragung. Jedoch funktioniert das nur, wenn das Darlehen des Käufers für den Erwerb der Immobilie nicht höher ist als die eingetragene Grundschuld – in diesem Fall muss der Käufer eine neue Grundschuld eintragen lassen.

Wenn der Kredit des Verkäufers, der mit der Grundschuld abgesichert ist, noch nicht ganz getilgt wurde, muss der Verkäufer erst den Kredit vollständig zurückzahlen, bevor er die Grundschuld löschen lassen kann. Die Mittel für die Rückzahlung hat er durch den Verkaufserlös – der Käufer überweist dann den entsprechenden Anteil des Kaufpreises an die finanzierende Bank des Verkäufers, die wiederum dem Notar Bescheid gibt, welcher die Löschung der Grundschuld in die Wege leitet. Vorsicht: Wegen der vorzeitigen Rückzahlung des Immobilienkredits kann für den Verkäufer eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung seitens der finanzierenden Bank anfallen.

Es gibt auch die Alternative, dass der Käufer das Darlehen des Verkäufers übernimmt. Dem muss die finanzierende Bank des Verkäufers aber natürlich zustimmen. Der Käufer kann den Kredit dann tilgen und die Grundschuld löschen lassen, oder er lässt den Kredit zu den alten Konditionen weiterlaufen – dafür muss er aber ähnlich kreditwürdig sein wie der Verkäufer.

Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch

Neben dem Notar muss auch das Grundbuchamt bezahlt werden, wenn es Änderungen im Grundbuch durchführt. Wie der Notar muss sich das Grundbuchamt nach der Gebührentabelle (Spalte B) im Gerichts- und Notarkostengesetz richten. Die Gebühren berechnen sich auf der Grundlage des Kaufpreises.

  • Für die Eintragung des neuen Eigentümers wird die einfache Gebühr verlangt
  • Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung wird die halbe Gebühr berechnet
  • Für die Eintragung einer Grundschuld wird die einfache Gebühr auf Grundlage der Höhe der Grundschuld verlangt

Diese Kosten übernimmt in der Regel der Käufer. Will der Verkäufer hingegen eine bestehende Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen, muss er für die entstehenden Kosten aufkommen, die sich auf rund 0,2 Prozent der Höhe der Grundschuld belaufen.

Vorteile des Nießbrauchs bei der Deutschen Teilkauf

  • Bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf genießen Teilverkäufer, dank des Nießbrauchrechts, ein lebenslanges und uneingeschränktes Wohn- und Nutzungsrecht.
  • Der Nießbraucher kann über die gesamte Immobilie verfügen und sie sogar weitervermieten und die daraus resultierenden Einkünfte für sich nutzen.
  • Das Nießbrauchrecht wird in das Grundbuch eingetragen, und bei der Deutschen Teilkauf sogar im ersten Rang.
  • Der Nießbrauch ist somit zu 100 Prozent insolvenzgeschützt und erlischt erst mit Ablauf einer zuvor festgelegten Frist oder mit dem Tod des Rechteinhabers.

Fazit

Ein Grundbucheintrag dokumentiert die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie und macht alle Belastungen kenntlich. Die Eintragung, in dem vom Amtsgericht geführten Register, übernimmt ein Notar. Die Kosten dafür richten sich nach dem Kaufpreis. Ist der Kaufvertrag unterschrieben, wechselt damit das Grundstück oder die Immobilie offiziell den Besitzer.

Deutsche Teilkauf
Deutsche Teilkauf
Dez. 2020