Der Grundbucheintrag

Altes Ehepaar schlägt ein und feiert den Grundbucheintrag ihres Nießbrauchrechts.

Im Grundbuch steht, wer Eigentümer eines Grundstücks sowie der darauf befindlichen Immobilie ist. Beim Verkauf einer Immobilie muss das Grundbuch also entsprechend geändert werden. Neben den Eigentumsverhältnissen steht im Grundbuch außerdem noch, welche Rechte und Lasten auf dem Grundstück liegen – etwa Grundschulden oder auch ein Nießbrauchrecht.

Fordern Sie ganz unkompliziert und unverbindlich Ihr persönliches Teilverkaufs-Angebot an. Wir beraten und führen Sie gerne durch den ganzen Teilverkaufs-Prozess.

Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Was wird wo im Grundbuch eingetragen?

Das Grundbuch einer Immobilie ist in drei Abteilungen unterteilt:

  • In Abteilung I steht, wer Eigentümer der Immobilie ist. Beim Verkauf einer Immobilie werden entsprechende Änderungen vorgenommen: Der Verkäufer wird gestrichen und der Käufer stattdessen hinzugefügt. Weil es etwas dauern kann, bis dieser Vorgang abgeschlossen ist, kann der Käufer bis dahin eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen – so stellt er sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht doppelt verkaufen kann.
  • In Abteilung II sind Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrecht und Nießbrauchrechte eingetragen. Bei einem Immobilien-Teilverkauf ist es üblich, dass der Teilverkäufer ein Nießbrauchrecht für die ganze Immobilie erhält – dieses wird hier eingetragen, sodass der Teilverkäufer sicher ist, dass der Teilkäufer sich bei der Nutzung der Immobilie nicht einmischen kann.
  • In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte. Im Klartext bedeutet das, dass hier die Grundschuld eingetragen wird, mit der man einen Immobilienkredit absichert. Die Grundschuld berechtigt die finanzierende Bank dazu, die Immobilie bei nicht erfolgender Rückzahlung in eine Zwangsversteigerung zu geben.

In den Abteilungen II und III spielt die sogenannte Rangfolge oder Rangordnung eine entscheidende Rolle. In welchen Situationen die Rangfolge zum Tragen kommt, können Sie in unserem Blog nachlesen: Was die Rangordnung im Grundbuch aussagt

FAQ FAQ’s

Was passiert, wenn beim Verkauf noch eine Grundschuld eingetragen ist?

Im Idealfall wird eine Immobilie ganz ohne finanzielle Lasten verkauft, also auch ohne eingetragene Grundschuld. Oft kommt es aber vor, dass beim Verkauf noch eine Grundschuld des Verkäufers im Grundbuch steht: entweder, weil er den Immobilienkredit noch nicht komplett zurückgezahlt hat, oder weil er nach der Rückzahlung die Grundschuld nicht hat löschen lassen, weil er sie vielleicht noch für einen späteren Kredit verwenden wollte. Letzteres ist möglich, weil eine Grundschuld – anders als eine Hypothek – nicht an einen speziellen Kredit gebunden ist. So oder so: Ein Verkauf ist dennoch möglich, auch wenn noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Ist das Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt worden, kann der Verkäufer die Grundschuld einfach löschen lassen. Eine alternative Möglichkeit besteht darin, die Grundschuld an den Käufer abzutreten – dadurch spart sich der Käufer die Kosten für die Löschung und der Käufer spart sich die Kosten für die Eintragung. Jedoch funktioniert das nur, wenn das Darlehen des Käufers für den Erwerb der Immobilie nicht höher ist als die eingetragene Grundschuld – in diesem Fall muss der Käufer eine neue Grundschuld eintragen lassen. Wenn der Kredit des Verkäufers, der mit der Grundschuld abgesichert ist, noch nicht ganz getilgt wurde, muss der Verkäufer erst den Kredit vollständig zurückzahlen, bevor er die Grundschuld löschen lassen kann. Die Mittel für die Rückzahlung hat er durch den Verkaufserlös – der Käufer überweist dann den entsprechenden Anteil des Kaufpreises an die finanzierende Bank des Verkäufers, die wiederum dem Notar Bescheid gibt, welcher die Löschung der Grundschuld in die Wege leitet. Vorsicht: Wegen der vorzeitigen Rückzahlung des Immobilienkredits kann für den Verkäufer eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung seitens der finanzierenden Bank anfallen. Es gibt auch die Alternative, dass der Käufer das Darlehen des Verkäufers übernimmt. Dem muss die finanzierende Bank des Verkäufers aber natürlich zustimmen. Der Käufer kann den Kredit dann tilgen und die Grundschuld löschen lassen, oder er lässt den Kredit zu den alten Konditionen weiterlaufen – dafür muss er aber ähnlich kreditwürdig sein wie der Verkäufer.

Welche Kosten entstehen für die Eintragungen im Grundbuch?

Neben dem Notar muss auch das Grundbuchamt bezahlt werden, wenn es Änderungen im Grundbuch durchführt. Wie der Notar muss sich das Grundbuchamt nach der Gebührentabelle (Spalte B) im Gerichts- und Notarkostengesetz richten. Die Gebühren berechnen sich auf der Grundlage des Kaufpreises.

  • Für die Eintragung des neuen Eigentümers wird die einfache Gebühr verlangt
  • Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung wird die halbe Gebühr berechnet
  • Für die Eintragung einer Grundschuld wird die einfache Gebühr auf Grundlage der Höhe der Grundschuld verlangt

Diese Kosten übernimmt in der Regel der Käufer. Will der Verkäufer hingegen eine bestehende Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen, muss er für die entstehenden Kosten aufkommen, die sich auf rund 0,2 Prozent der Höhe der Grundschuld belaufen.

Deutsche Teilkauf
Deutsche Teilkauf
Dez. 2020