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Der Immobilien-Teilverkauf

Immobilien sind eine vergleichsweise sichere Vermögensanlage, deshalb werden sie auch „Betongold“ genannt. Dieser Spitzname zeigt jedoch auch, dass Immobilien eher unflexibel sind: Das Vermögen steckt darin fest und kann nicht einfach so herausgelöst werden – außer, wenn man die Immobilie verkauft. Doch vor allem, wenn es sich um ein Eigenheim handelt und man sich schon im Rentenalter befindet, will man einen vollständigen Verkauf und einen damit verbundenen Umzug oft lieber vermeiden. Der Teilverkauf der Immobilie stellt für solche Fälle eine Alternative dar.

So funktioniert der Immobilien-Teilverkauf

Wie es der Name bereits verrät, wird bei einem Immobilien-Teilverkauf nur ein Teil der Immobilie verkauft. Es gibt spezielle Anbieter wie die Deutsche Teilkauf, die dieses Modell für ältere Eigentümer von Häusern oder Eigentumswohnungen anbieten. Dabei verkauft der Immobilieneigentümer maximal die Hälfte der Eigentumsanteile an den Teilkäufer. Teilverkäufer und Teilkäufer sind dann beide im Grundbuch eingetragene Miteigentümer der Immobilie.

Deutsche Teilkauf, Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs, erklärt Ablauf und Vorteile des Teilverkaufs gegenüber Leibrente, Umkehrhypotheken und Krediten

Der Verkaufspreis der Eigentumsanteile orientiert sich am aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert gibt den Wert wieder, den die Immobilie aktuell am Markt erzielen könnte. Für die Ermittlung des Verkehrswerts wird ein unabhängiger, zertifizierter Gutachter engagiert – bei einem Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf übernimmt die Deutsche Teilkauf die Kosten für den Gutachter. Die meisten Teilkauf-Anbieter fordern einen Mindestwert der Immobilie. Meistens muss die Immobilie mindestens 200.000 Euro wert sein und der Auszahlungsbetrag für den Teilverkäufer mindestens 100.000 Euro betragen, damit ein Teilverkauf infrage kommt. Der Teilverkäufer muss außerdem meist mindestens 60 Jahre alt sein.

Der Teilverkäufer erhält das Nießbrauchrecht

Im Zuge des Teilverkaufs wird für den Teilverkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass der Teilverkäufer die gesamte Immobilie weiterhin bewohnen darf, ohne dass sich der Teilkäufer dabei einmischen könnte. Weil das Nießbrauchrecht über ein bloßes Wohnrecht hinausgeht, hat der Teilverkäufer auch die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten, statt sie selbst zu bewohnen. Er kann sie auch erst selbst bewohnen und dann vermieten, oder umgekehrt – die Nutzung steht ihm frei.

Später folgt ein vollständiger Verkauf

Nach dem Tod des Teilverkäufers wird die Immobilie dann vollständig verkauft. Die Abwicklung des Verkaufs übernimmt in der Regel der Teilkäufer. Den Verkaufserlös teilen sich der Teilkäufer und die Erben des Teilverkäufers auf Grundlage der jeweiligen im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile. Es gibt meist auch die Möglichkeit, den vollständigen Immobilienverkauf bereits zu Lebzeiten des Teilverkäufers umzusetzen, falls der Teilverkäufer dies wünscht. Den Verkaufserlös teilen sich dann dementsprechend der Teilverkäufer und der Teilkäufer anhand ihrer Eigentumsanteile. Bei einigen Anbietern wie etwa der Deutschen Teilkauf besteht außerdem die Möglichkeit, beim Teilverkauf ein Vorkaufsrecht für die Erben festzulegen. Das bedeutet, dass, wenn die Immobilie später vollständig verkauft wird, die Erben die Eigentumsanteile des Teilkäufers kaufen können, wodurch die Immobilie vollständig in ihrem Besitz ist.

In 3 einfachen Schritten

Hohe Schnellauszahlung & lebenslanges Nießbrauchrecht

Das sind die Vorteile des Immobilien-Teilverkaufs

  • Liquidität: Der Eigentümer kann mit seiner Immobilie Kapital freisetzen, ohne neue Schulden aufnehmen zu müssen.
  • Wunschbetrag: Wie viele Eigentumsanteile der Eigentümer verkaufen und wie viel Geld er somit durch den Teilverkauf erlösen will, kann er selbst bestimmen. Maximal die Hälfte seiner Immobilie kann er an den Teilkäufer veräußern.
  • Lebenslanges Wohnrecht: Der Teilverkäufer kann auch nach dem Teilverkauf in der Immobilie wohnen bleiben.
  • Vermietung: Dank des Nießbrauchrechts ist auch die Vermietung der Immobilie möglich. Die Mieteinnahmen kann der Teilverkäufer komplett selbst behalten. Das ist zum Beispiel vorteilhaft, wenn man aus der Immobilie in ein Pflegeheim ziehen muss – mit einer Vermietung der Immobilie lassen sich dann die Pflegekosten besser stemmen.
  • Eigenständigkeit: Will der Teilverkäufer die Immobilie renovieren, kann er weiterhin selbst darüber entscheiden.
  • Wertsteigerung: Weil der Eigentümer bei einem Immobilien-Teilverkauf mindestens die Hälfte der Eigentumsanteile behält, profitiert er bei einem späteren vollständigen Verkauf weiterhin von den möglichen Wertsteigerungen der Immobilie.

Das sind die Nachteile des Immobilien-Teilverkaufs

  • Nutzungsentgelt: Im Gegenzug dafür, dass der Teilverkäufer die Immobilie auch nach dem Teilverkauf weiter vollständig selbst nutzen oder vermieten darf, entrichtet er ein Nutzungsentgelt an den Teilverkäufer. Es beläuft sich in der Regel auf jährlich 2,9 bis 3,0 Prozent des beim Teilverkauf ausgezahlten Betrags.
  • Instandhaltung: Für die Kosten für die Instandhaltung muss in der Regel der Teilverkäufer vollständig aufkommen.
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