Die Leibrente im Faktencheck

So funktioniert die Immobilienleibrente

Viele ältere Immobilieneigentümer merken, dass ihnen die finanziellen Mittel für ein selbstbestimmtes Leben im Alter fehlen. Denn das Vermögen, für das sie oft mehrere Jahrzehnte gearbeitet haben, steckt in ihrem Wohneigentum. Was als Altersvorsorge gedacht war, schränkt ausgerechnet im Rentenalter die Lebensqualität ein. Eine Möglichkeit, mithilfe des Eigenheims oder der Eigentumswohnung die eigene Liquidität zu erhöhen, bietet die Leibrente oder Immobilienleibrente. Bei der Leibrente verkaufen Eigentümer ihre Immobilie an einen Anbieter. Im Gegenzug erhalten sie ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine meist monatliche Auszahlung. Wie andere Formen von Renten auch, erhöht die Leibrente das regelmäßige Einkommen und erweitert somit die finanziellen Möglichkeiten. Darüber hinaus sorgt das lebenslange Wohnrecht dafür, dass der Verkäufer die Immobilie bis an sein Lebensende bewohnen darf. Was zunächst wie ein faires Geschäft klingt, birgt bei genauem Hinsehen jedoch viele Risiken und Nachteile für den Verkäufer.

Inhaltsverzeichnis

Schnelle Fakten zur Leibrente

Wie wird die Leibrente berechnet?

In die Berechnung einer Immobilienleibrente fließen viele Faktoren ein. Besonders wichtig sind der Immobilienwert, die erwartete Lebensdauer des Verkäufers sowie die Abschläge, die der Käufer unter anderem für die Instandhaltung der Immobilie einbehält. Grundsätzlich gilt: Je höher der Immobilienwert und je älter der Verkäufer, desto höher ist die Rentenzahlung.

Lohnt sich die Leibrente?

Die Frage lässt sich nicht mit Sicherheit beantworten. Der Grund dafür ist, dass die Berechnung der Leibrente unter anderem auf der verbleibenden Lebensdauer des Empfängers basiert. Verstirbt der Immobilienverkäufer und Leibrentenempfänger früher als erwartet, ist das Haus oder die Eigentumswohnung für einen Bruchteil des Marktwerts verkauft worden. Zudem berücksichtigen die Käufer immer ihre eigenen Risiken im Leibrentenvertrag.

Wie funktioniert die Leibrente?

Bei einem Modell der Leibrente verkauft ein Immobilieneigentümer sein Eigenheim oder seine Eigentumswohnung komplett an einen Anbieter. Allerdings bezahlt dieser keinen festen Kaufpreis, sondern eine lebenslange oder befristete Rente an den Verkäufer. Häufig wird auch eine Kombination aus einer sofortigen Teilauszahlung und einer monatlichen Rente angeboten. Die Immobilienleibrente ist daher mit einem Haus- oder Wohnungsverkauf auf Raten vergleichbar.

Mit dem Immobilienverkauf auf Rentenbasis gibt der Verkäufer seine Eigentümerrechte an den Käufer der Immobilie ab. Damit der bisherige Eigentümer in seinem Zuhause wohnen bleiben kann, räumt ihm der Käufer ein lebenslanges Wohnrecht ein. Allerdings ist es dem Inhaber des Wohnrechts nicht gestattet, die Immobilie zu vermieten. Dadurch wird die finanzielle Entscheidungsfreiheit deutlich eingeschränkt, sollte sich die Lebenssituation irgendwann einmal ändern. Zum Beispiel kommt es häufig vor, dass im Alter ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung notwendig wird. Wer eine Immobilie vermieten möchte, ohne der Eigentümer zu sein, benötigt das Nießbrauchrecht. Mehr Informationen erhalten Sie hier.

Die Leibrente Modell

Welche Varianten der Leibrente gibt es?

Neben der lebenslangen Immobilienleibrente existieren verschiedene Varianten einer Rente für einen vereinbarten Zeitraum, auch Zeitrente genannt. Für alle Leibrenten gibt es meist die Möglichkeit, eine Rentenzahlung ab Vertragsabschluss oder ab einem bestimmten Zeitpunkt zu vereinbaren.

Lebenslängliche Leibrente

Dies ist die geläufigste Form der Leibrente. Es wird eine Rentenzahlung bis zum Ableben des Empfängers geleistet. Für die Einschätzung der verbleibenden Lebensdauer des Immobilieneigentümers orientieren sich die Anbieter an der statistischen Lebenserwartung. Verstirbt der Rentenempfänger früher als berechnet, erhalten etwaige Erben keine Kompensation. Die Erben profitieren auch nicht von Wertsteigerungen und gehen leer aus.

Temporäre Leibrente, auch Zeitrente

Im Vergleich zur lebenslangen Immobilienleibrente erfolgt bei der temporären Leibrente die Rentenzahlung über einen festgelegten Zeitraum. Deshalb wird diese Variante auch Zeitrente genannt. Mit der zeitlichen Befristung des Modells reduziert sich das finanzielle Risiko für den Anbieter, da das Ende der Rentenzahlungen nicht allein von der Lebensdauer des Verkäufers abhängt. Stattdessen kann auf Basis eines definitiven Enddatums kalkuliert werden. Keinen Unterschied gibt es allerdings im Falle des vorzeitigen Ablebens des Verkäufers. Verstirbt dieser vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit, endet auch die Rentenzahlung.

Will der Verkäufer, dass im Falle seines Ablebens die Zahlungen an die Erben erfolgen, kann er sich für die verlängerte Immobilienleibrente entscheiden. Je nach Anbieter und Vereinbarung ist es auch möglich, dass die verbleibenden Auszahlungen zusammengefasst als Einmalzahlung an die Erben geleistet werden.

Leibrente auf das Leben zweier Personen

Es ist möglich, statt nur auf eine Einzelperson eine Leibrente für zwei Menschen abzuschließen. Geläufige Bezeichnungen für diese Form sind die Verbindungsrente, die verbundene Leibrente oder die Leibrente auf verbundene Leben. Ausgezahlt wird eine Rente an beide Personen bis zum vereinbarten Endzeitpunkt. Unterschieden wird dabei zwischen zwei Varianten:

  •  Verbindungsrente auf das längere Leben: Bei dieser Variante wird die Rentenzahlung so lange fortgesetzt, bis beide vertraglich benannten Personen verstorben sind.

  •  Verbindungsrente auf das kürzere Leben: Alternativ endet die Rentenzahlung mit dem Ableben einer der beiden Personen.

Wie wird die Leibrente berechnet?

Die Berechnung der Leibrente gestaltet sich kompliziert, da viele Parameter berücksichtigt werden müssen. Die wichtigsten von ihnen sind:

  •  Der Immobilienwert: Je höher der Verkehrswert eines Grundbesitzes ist, desto mehr Rente darf der Verkäufer als entsprechende Gegenleistung erwarten.

  •  Die erwartete Lebensdauer des Empfängers: Ist statistisch betrachtet die verbleibende Lebensdauer des Verkäufers hoch, verteilt sich der Gesamtwert der Rente auf einen längeren Auszahlungszeitraum. Dadurch fällt jede einzelne Auszahlung niedriger aus. Zudem wird bei der Berechnung der Rente berücksichtigt, dass der Käufer aufgrund des eingetragenen Wohnrechts die Immobilie nicht nutzen kann, solange der Verkäufer noch lebt. 

  •  Zu berücksichtigende Abschläge: Viele Anbieter bewerben die Leibrente damit, dass der Verkäufer die Kosten für die Instandhaltung, Sanierungen und Modernisierungen oder die öffentlichen Abgaben nicht mehr tragen muss. Allerdings kalkulieren die Käufer solche zukünftigen Ausgaben bei Vertragsabschluss mit ein. So wird ein Abschlag am Verkehrswert der Immobilie inklusive Risikozuschlag für Eventualitäten fällig. Unterm Strich trägt der Verkäufer also doch diese Kosten.

Wie wird die Leibrente steuerlich behandelt?

Eine Leibrente gehört zu den sonstigen Einkünften, deren steuerliche Behandlung in § 22 EStG geregelt ist. Wie bei Renten üblich, gilt der Ertragsanteil, also der steuerpflichtige Teil einer Rente. Leibrentenempfänger müssen auf diesen Anteil Einkommensteuer zahlen. Der Ertragsanteil ist vom Alter des Leibrentenempfängers bei Beginn der Zahlung abhängig. Mit steigendem Alter nimmt der Prozentsatz ab.

Leibrentenbesteuerung Tabelle

Die Vorteile der Leibrente

  •  Liquidität: Der Verkäufer setzt mit der Immobilienleibrente Kapital aus seiner Immobilie frei – in Form einer regelmäßigen, verlässlichen Auszahlung.

  •  Wohnrecht: Dem Verkäufer wird für die Immobilie ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen. Er darf also in seinem Zuhause wohnen bleiben, solange er es möchte oder kann.

  •  Instandhaltung: Die Kosten für die Instandhaltung übernimmt in der Regel der Käufer. Der Verkäufer muss sich nicht mehr darum kümmern. Allerdings ist dies im Kaufpreis mit einberechnet.

  •  Schuldenfrei: Mit der Leibrente sorgt der Verkäufer für Liquidität, ohne sich zu verschulden. Bestehen noch offene Kredite, kann der Verkäufer diese möglicherweise durch eine Kombination aus Sofortauszahlung und monatlicher Rente ablösen.

Die Nachteile der Leibrente

  • Kein Eigentum: Bei Abschluss einer Leibrente gibt der Verkäufer seine Eigentumsrechte vollständig auf. Das Eigenheim oder die Eigentumswohnung ist dann definitiv weg. Die Erben erhalten nichts davon.

  • Keine Wertsteigerungen: Weder der Verkäufer noch seine Erben profitieren von künftigen Wertsteigerungen der Immobilie.

  • Keine Flexibilität: Die Immobilienleibrente richtet sich an ältere Menschen, bietet aber in der Regel nur ein Wohnrecht und kein Nießbrauchrecht. Das heißt, dass der Verkäufer die Immobilie zwar bewohnen, aber nicht vermieten darf. Gerade für Menschen im Rentenalter kann dies zum Problem werden, wenn diese aus gesundheitlichen Gründen in eine Pflegeeinrichtung umziehen müssen. Mit einem Nießbrauchrecht könnten Mieteinnahmen erzielt werden, um die Pflegekosten abzudecken.

  • Risiko: Leibrenten sind so aufgebaut, dass der Großteil des Risikos bei dem Verkäufer der Immobilie liegt. Ihre eigenen Risiken rechnen die Anbieter stets mit ein. So erhält der Verkäufer nur einen Bruchteil des Immobilienwerts, falls er vorzeitig stirbt. Auch werden mögliche Instandhaltungskosten und weitere Risikofaktoren vom Immobilienwert abgezogen.

  • Steuer: Ein Teil der Leibrente wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Dessen Höhe hängt vom Alter des Leibrentenempfängers ab. Nur wenn das Gesamteinkommen des Empfängers gering ist, ist eine steuerfreie Leibrente möglich.

  • Zahlungsausfall bei Insolvenz: Bei einer Insolvenz des Käufers fällt die vereinbarte Rentenzahlung aus.

Welche Alternative zur Leibrente gibt es?

Viele ältere Immobilieneigentümer wünschen sich mehr Liquidität, ohne sich verschulden zu müssen. Gleichzeitig möchten sie auch im Alter selbstbestimmt leben und eigene Entscheidungen treffen, wenn es um ihr Zuhause geht. Dazu gehört das Recht, die Immobilie vermieten zu können, aber auch die Möglichkeit, von eventuellen künftigen Wertsteigerungen zu profitieren und etwas Bleibendes zu vererben. Eigentümer, denen diese Punkte wichtig sind, sollten als Alternative zur Leibrente einen Immobilien-Teilverkauf in Betracht ziehen.

Die Deutsche Teilkauf bietet Eigentümern die Möglichkeit, bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie in Geld umzuwandeln. Dabei wird dem Teilverkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht für den gesamten Grundbesitz eingeräumt. Die Deutsche Teilkauf wird zu einem sogenannten stillen Miteigentümer an der Immobilie. Das bedeutet, dass dieser zwar Anteile kauft, diese aber nicht nutzt oder verändert. Bei der Deutschen Teilkauf wird der Nießbrauch im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen, noch vor der Finanzierungsschuld. Dadurch ist der Nießbrauch vor einer möglichen Insolvenz des Teilkäufers geschützt. Als Eigentümer werden beide Parteien eingetragen, also Teilverkäufer und Teilkäufer. 

So funktioniert der Teilverkauf

Besonders für ältere Menschen lohnt es sich, Immobilien-Teilverkäufer und Nießbraucher zu werden: 

  •  Nach einem Immobilien-Teilverkauf steht dem Teilverkäufer die Auszahlungssumme aus dem Teilverkauf zur Verfügung. Das Vermögen, das vorher zum Teil in den vier Wänden steckte, kann nun genutzt werden – ob für größere Anschaffungen, Lebensträume oder als finanzielles Polster. 

  •  Der Teilverkäufer behält sein Zuhause und die Entscheidungshoheit. Er darf die gesamte Immobilie lebenslang bewohnen und nutzen, solange er möchte. Dies beinhaltet auch die Möglichkeit, das Haus oder die Eigentumswohnung barrierefrei umzubauen. Das Nießbrauchrecht wird erstrangig im Grundbuch eingetragen.

  •  Bei Vermietung der Immobilie erhält der Teilverkäufer die vollen Mieteinnahmen für die gesamte Immobilie (abzüglich des Nutzungsentgeltes).

  •  Manchmal steht die Ehepartnerin oder der Ehepartner des Teilverkäufers nicht mit im Grundbuch. Die Deutsche Teilkauf räumt aber auch dieser Person das lebenslange Nießbrauchrecht ein.

Das Fazit zur Leibrente

Bei einem Modell der Leibrente verkauft ein Immobilieneigentümer sein Haus oder seine Eigentumswohnung vollständig an einen Käufer. Dafür erhält der Verkäufer eine regelmäßige Rentenzahlung, meist bis an sein Lebensende. Je älter der Verkäufer ist, desto höher fällt die Rente aus, da die verbleibende statistische Lebenserwartung mit zunehmendem Alter geringer wird. 

Neben der Leibrente wird dem Verkäufer ein Wohnrecht für die gesamte Immobilie erteilt. Dies bedeutet, dass er sein Zuhause ein Leben lang bewohnen, aber nicht vermieten darf. Dadurch wird die finanzielle Entscheidungsfreiheit deutlich eingeschränkt, sollte beispielsweise im Alter ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung notwendig werden. Zudem ist mit dem Abschluss einer Leibrente das Haus oder die Eigentumswohnung definitiv weg. Der Leibrentenempfänger profitiert nicht von möglichen Wertsteigerungen, den Erben bleibt nichts von der Immobilie.

Mehr zum Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf wandeln Sie einen Teil Ihrer Immobilie in Liquidität um. Gleichzeitig erhalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Damit dürfen Sie den gesamten Grundbesitz bewohnen und nutzen, solange Sie möchten. Der Preis des Teilverkaufs richtet sich nach einem unabhängigen Marktwertgutachten. Die Kosten für das Gutachten übernimmt die Deutsche Teilkauf.