Die Immobilienleibrente

Älteres Paar informiert sich über die Immobilienleibrente.

Die Immobilienleibrente ist eine der bekanntesten Formen der Immobilienverrentung. Sie stellt eine Möglichkeit dar, das Eigenheim im Alter zu verkaufen, ohne daraus ausziehen zu müssen. Wie viel Geld sich mit der Immobilienleibrente erlösen lässt, hängt neben dem Wert der Immobilie vor allem vom Alter des Immobilieneigentümers ab.

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

So funktioniert die Immobilienleibrente

Bei der Immobilienleibrente verkaufen Senioren ihr Eigenheim an ein Unternehmen, das ein entsprechendes Modell anbietet. Das Mindestalter eines Immobilieneigentümers, um die Immobilienleibrente beanspruchen zu können, liegt in der Regel bei 65 oder bei 70 Jahren. Beim Verkauf wird dem Verkäufer in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht für die Immobilie ins Grundbuch eingetragen, sodass der Verkäufer das Haus oder die Wohnung weiterhin bewohnen darf, obwohl er nicht mehr der Eigentümer ist.

Der Verkaufsbetrag wird entweder sofort als Einmalzahlung oder in Form einer lebenslangen monatlichen Rente ausgezahlt. Auch eine Kombination aus einer sofortigen Teilauszahlung und einer monatlichen Rente ist häufig möglich.

Deutsche Teilkauf, Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs, erklärt Ablauf und Vor- und Nachteile der Immobilienleibrente

Die Höhe der Immobilienleibrente

Die Höhe des Verkaufsbetrags beziehungsweise der monatlichen Rente berechnet sich neben dem Immobilienwert auch durch die erwartete Lebensdauer des Verkäufers. Das liegt daran, dass für die Bestimmung des Verkaufsbetrags der Wert des lebenslangen Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen wird. Schließlich kann der Käufer der Immobilie die Immobilie aufgrund des Wohnrechts für den Verkäufer nicht benutzen. Er kann sie zum Beispiel nicht vermieten, um damit Mieteinnahmen zu erzielen.

Um das zu kompensieren, zahlt er dem Verkäufer nicht den vollen Immobilienwert aus, sondern zieht den Wert des Wohnrechts davon ab. Für die Berechnung des Wohnrechtwerts berücksichtigt der Käufer die jährlichen Mieteinnahmen, die ihm entgehen, und die durchschnittliche Restlebensdauer des Verkäufers.

Ein vereinfachtes Beispiel: Ein 70-Jähriger will sein Eigenheim verrenten. Laut Wertgutachten beläuft sich der Verkehrswert des Hauses auf 250.000 Euro. Die vergleichbare Miete für das Haus beläuft sich in dem Beispiel auf 800 Euro pro Monat, also auf 9.600 Euro pro Jahr. Laut Sterbetafel des Statistischen Bundesamts beläuft sich die durchschnittliche Restlebensdauer des Mannes auf 14,4 Jahre (Stand 2020). Für das Wohnrecht zieht der Käufer also 138.240 Euro vom Verkehrswert der Immobilie ab. Verrentet werden dementsprechend nur 111.760 Euro. Verteilt auf die Restlebensdauer des Mannes beläuft sich die monatliche Leibrente auf 646 Euro.

Das sind die Vorteile der Immobilienleibrente

  • Liquidität: Der Verkäufer setzt mit der Immobilienleibrente Kapital aus seiner Immobilie frei – entweder sofort oder in Form einer monatlichen Rente.
  • Wohnrecht: Der Verkäufer kann dank im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht in der Immobilie wohnen bleiben.
  • Instandhaltung: Die Kosten für die Instandhaltung übernimmt in der Regel der Käufer. Der Verkäufer muss sich darum also nicht mehr kümmern.
  • Schuldenfrei: Entscheidet man sich für eine Kombination aus Sofortauszahlung und monatlicher Rente, können mit dem Sofortanteil mögliche bestehende Kredite abgelöst werden.

Das sind die Nachteile der Immobilienleibrente

  • Kein Eigentum: Die Immobilie wird bei der Immobilienleibrente vollständig verkauft. Als Verkäufer hat man also keine Eigentumsanteile der Immobilie mehr und profitiert auch nicht von möglichen künftigen Wertsteigerungen. Auch für die Erben steht dementsprechend kein Immobilieneigentum mehr zur Verfügung.
  • Keine Vermietung: Die Immobilienleibrente geht in der Regel lediglich mit einem Wohnrecht einher. Das heißt, der Verkäufer darf die Immobilie zwar bewohnen aber nicht vermieten. Das kann ein Problem sein, wenn der Verkäufer zum Beispiel in ein Pflegeheim umziehen muss.
  • Risiko: Wie sehr sich die Immobilienleibrente lohnt, hängt bei der Vereinbarung einer lebenslangen monatlichen Leibrente von der Lebenszeit des Verkäufers ab. Stirbt er früh, erhält er nur sehr wenig Kapital für den Verkauf seiner Immobilie.
  • Steuer: Ein Teil der Leibrente wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Wie viel, hängt vom Alter des Leibrentenempfängers ab. Bei einem 65-Jährigen sind 18 Prozent der Leibrente steuerpflichtiges Einkommen, mit zunehmendem Alter nimmt der Anteil dann ab. Bei einem 85-Jährigen gelten nur 5 Prozent der Leibrente als zu versteuerndes Einkommen. Ist das Gesamteinkommen des Empfängers gering, kann es jedoch auch sein, dass auch die Leibrente für ihn steuerfrei ist.

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Deutsche Teilkauf
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Dez. 2020