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Die Immobilienleibrente

Älteres Paar informiert sich über die Immobilienleibrente.

Die Immobilienleibrente ist eine der bekanntesten Formen der Immobilienverrentung. Sie stellt eine Möglichkeit dar, das Eigenheim im Alter zu verkaufen, ohne daraus ausziehen zu müssen. Wie viel Geld sich mit der Immobilienleibrente erlösen lässt, hängt neben dem Wert der Immobilie vor allem vom Alter des Immobilieneigentümers ab.

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

So funktioniert die Immobilienleibrente

Das Modell der Leibrente ist vergleichbar mit einem Hausverkauf auf Raten und ermöglicht es Immobilienbesitzern, den Vermögenswert ihres Hauses in Form einer lebenslangen Rente zu nutzen – ohne dafür ausziehen zu müssen. Ein Mindestalter dafür gibt es nicht. In der Regel beanspruchen jedoch Rentner zwischen 65 und 70 Jahren eine Immobilienleibrente.

Mit dem Immobilienverkauf auf Rentenbasis gibt der Verkäufer seine Eigentümerrechte an den Käufer der Immobilie ab. Bei der Veräußerung wird dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht für die Immobilie zugeschrieben, das ins Grundbuch eingetragen wird. Der Verkäufer darf demnach weiterhin das Haus oder die Wohnung bewohnen, obwohl er nicht mehr der Eigentümer ist.

Der Verkaufsbetrag wird entweder sofort als Einmalzahlung oder in Form einer lebenslangen monatlichen Rente ausgezahlt. Auch eine Kombination aus einer sofortigen Teilauszahlung und einer monatlichen Rente ist häufig möglich.

Deutsche Teilkauf, Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs, erklärt Ablauf und Vor- und Nachteile der Immobilienleibrente

Die abgekürzte Leibrente

Die abgekürzte Leibrente wird auch als Zeitrente bezeichnet. Im Vergleich zur klassischen Form der Immobilienleibrente ist die Rentenzahlung nicht auf die Lebensdauer des Verkäufers zugeschnitten, sondern befristet. Verstirbt der Leibrentenbezieher vor Ende der Laufzeit, endet auch die Rentenzahlung. Bei Vereinbarung einer Einmalzahlung erfolgt die Berechnung auf dem befristeten Zeitraum.

Die verlängerte Leibrente

Bei der verlängerten Immobilienleibrente erfolgen die Rentenzahlungen garantiert über einen vereinbarten Zeitraum – gegebenenfalls auch nach Ableben des Verkäufers. In diesem Fall leistet der Immobilienkäufer die ausstehenden Zahlungen an dessen Erben.

Die verbundene Leibrente

Diese Form der Leibrente wird auf das Leben mehrerer Personen abgeschlossen. Die Bezieher der Leibrente profitieren weiterhin von der Rentenzahlung auch wenn der Lebenspartner beispielsweise schon verstorben ist. Bei einer verbundenen Leibrente erlischt die Rente erst mit dem Versterben aller Personen die vertraglich benannt sind.

Die Höhe der Leibrente berechnen

Die Höhe der Immobilienrente berechnet sich neben dem Immobilienwert auch durch die erwartete Lebensdauer des Verkäufers. Das liegt daran, dass für die Bestimmung des Verkaufsbetrags der Wert des lebenslangen Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen wird. Schließlich kann der Käufer der Immobilie die Immobilie aufgrund des Wohnrechts für den Verkäufer nicht benutzen. Er kann sie zum Beispiel nicht vermieten, um damit Mieteinnahmen zu erzielen.

Um das zu kompensieren, zahlt er dem Verkäufer nicht den vollen Immobilienwert aus, sondern zieht den Wert des Wohnrechts davon ab. Für die Berechnung des Wohnrechtwerts berücksichtigt der Käufer die jährlichen Mieteinnahmen, die ihm entgehen, und die durchschnittliche Restlebensdauer des Verkäufers.

Ein vereinfachtes Beispiel: Ein 70-Jähriger will sein Eigenheim verrenten. Laut Wertgutachten beläuft sich der Verkehrswert des Hauses auf 250.000 Euro. Die vergleichbare Miete für das Haus beläuft sich in dem Beispiel auf 800 Euro pro Monat, also auf 9.600 Euro pro Jahr. Laut Sterbetafel des Statistischen Bundesamts beläuft sich die durchschnittliche Restlebensdauer des Mannes auf 14,4 Jahre (Stand 2020). Für das Wohnrecht zieht der Käufer also 138.240 Euro vom Verkehrswert der Immobilie ab. Verrentet werden dementsprechend nur 111.760 Euro. Verteilt auf die Restlebensdauer des Mannes beläuft sich die monatliche Leibrente auf 646 Euro.

Hausverkauf mit Leibrente: Die Besteuerung

Sowohl bei der lebenslangen als auch bei der abgekürzten Leibrente ist nur der Ertragsanteil der Leibrentenzahlung steuerpflichtig (§ 22 Nr. 1 Satz 3a bb EStG). Dieser ist vom Alter des Leibrentenempfängers bei Beginn der Zahlung abhängig. Mit steigendem Alter nimmt der Prozentsatz ab. Bei einer zeitlich befristeten Leibrente ist der Ertragsanteil von der Laufzeit der Rentenzahlung abhängig.

 Alter bei Beginn der Rentenzahlung   Ertragsanteil in %
 60-61  22 Prozent
 65-66  18 Prozent
 69-70  15 Prozent
 72-73  13 Prozent
 75  11 Prozent
 76-77  10 Prozent
 78-79  9 Prozent
 83-84  6 Prozent
 88-91  4 Prozent
 ab 97  1 Prozent

Das sind die Vorteile der Immobilienleibrente

  • Liquidität: Der Verkäufer setzt mit der Immobilienleibrente Kapital aus seiner Immobilie frei – entweder sofort oder in Form einer monatlichen Rente.
  • Wohnrecht: Der Verkäufer kann dank des im Grundbuch eingetragenen Wohnrechts in der Immobilie wohnen bleiben.
  • Instandhaltung: Die Kosten für die Instandhaltung übernimmt in der Regel der Käufer. Der Verkäufer muss sich nicht mehr darum kümmern.
  • Schuldenfrei: Entscheidet man sich für eine Kombination aus Sofortauszahlung und monatlicher Rente, können mit dem Sofortanteil mögliche bestehende Kredite abgelöst werden.

Das sind die Nachteile der Immobilienleibrente

  • Kein Eigentum: Die Immobilie wird bei der Immobilienleibrente vollständig verkauft. Als Verkäufer hat man also keine Eigentumsanteile der Immobilie mehr und profitiert auch nicht von möglichen künftigen Wertsteigerungen. Auch für die Erben steht dementsprechend kein Immobilieneigentum mehr zur Verfügung.
  • Keine Vermietung: Die Immobilienleibrente geht in der Regel lediglich mit einem Wohnrecht einher. Das heißt, der Verkäufer darf die Immobilie zwar bewohnen aber nicht vermieten. Das kann ein Problem sein, wenn der Verkäufer zum Beispiel in ein Pflegeheim umziehen muss.
  • Risiko: Wie sehr sich die Immobilienleibrente lohnt, hängt bei der Vereinbarung einer lebenslangen monatlichen Leibrente von der Lebenszeit des Verkäufers ab. Stirbt er früh, erhält er nur sehr wenig Kapital für den Verkauf seiner Immobilie.
  • Steuer: Ein Teil der Leibrente wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Wie viel, hängt vom Alter des Leibrentenempfängers ab. Ist das Gesamteinkommen des Empfängers gering, kann es jedoch auch sein, dass auch die Leibrente für ihn steuerfrei ist.

FAQ FAQ’s

Zusammenfassung

Bei der Immobilienleibrente verkauft ein Wohneigentümer sein Haus oder seine Wohnung vollständig an einen Käufer. Statt einer einmaligen Auszahlung des Verkaufspreises erhält der Verkäufer vom Käufer dafür in der Regel eine monatliche Rente bis an sein Lebensende. Diese Rente fällt umso höher aus, je älter der Verkäufer ist, da die Lebenserwartung älterer Verkäufer geringer ist und dadurch auch die Kosten für den Käufer geringer sind. Dem Verkäufer wird ein Wohnrecht zugesichert, er darf also für den Rest seines Lebens in der Immobilie wohnen, obwohl er nicht mehr der Eigentümer ist. Dieses Wohnrecht beinhaltet jedoch nicht das Recht, die Immobilie zu vermieten.

Deutsche Teilkauf
Deutsche Teilkauf
Dez. 2020