Die notarielle Beurkundung

So läuft der Notartermin bei einem Immobilienverkauf

Haben Sie vor, eine Immobilie vollständig oder anteilig zu verkaufen? In dem Fall schreibt § 311b BGB vor, dass der Kaufvertrag eine notarielle Beurkundung benötigt. Der Verkauf oder Teilverkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kommt also nicht ohne einen Termin der Beteiligten bei einem Notar aus. Erst mit der Beurkundung ist der Kaufvertrag rechtskräftig. Meist kümmert sich der Käufer um die Auswahl des Notars, da dieser die Kosten trägt. Gesetzlich vorgeschrieben ist dies jedoch nicht. So kann auch der Verkäufer je nach Absprache den Notar auswählen oder empfehlen. Auf dieser Seite erfahren Sie, was ein Notar genau macht, wie die notarielle Beurkundung abläuft und was ein Notartermin kostet.  

Inhaltsverzeichnis
Notarielle Beurkundung beim Teilverkauf

Schnelle Fakten zur notariellen Beurkundung

Was kostet eine notarielle Beurkundung?

Die Gesamtkosten des Notars bei einem Immobilienverkauf bemessen sich am Kaufpreis und werden in aller Regel vom Käufer getragen. Für die Notarkosten und die Grundbuchkosten muss insgesamt mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden. Die Kosten des Notars für die Beurkundung des Kaufvertrags bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro belaufen sich zum Beispiel auf 1.870 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer.

Warum braucht man eine notarielle Beurkundung?

Für bestimmte Verträge möchte der Gesetzgeber einen möglichst sicheren Ablauf erreichen. Zu diesen Verträgen gehört der Grundstückskaufvertrag. Bei dem erforderlichen Notartermin übernimmt der Notar die Rolle der neutralen Partei zwischen Verkäufer und Käufer. Dies sorgt für rechtliche Sicherheit, macht Nachfragen möglich und dient der Kontrolle.

Wie lange dauert eine notarielle Beurkundung?

Für den Notartermin sollten Sie in etwa eine Stunde einplanen. Die Beurkundung eines Immobilien-Teilverkaufs kann auch bis zu zwei Stunden in Anspruch nehmen, da zusätzliche Vereinbarungen mitbeurkundet werden. Dazu gehören Nießbrauch, Miteigentümervereinbarung und Rückkaufrechte.

Was ist eine notarielle Beurkundung?

Der Begriff „notarielle Beurkundung“ beschreibt einen vorgeschriebenen Vorgang, auch Verhandlung genannt, der von einem Notar durchgeführt wird. Dieser verfasst einen Vertrag oder eine Urkunde und ist für die Prüfung des Inhalts auf Rechtmäßigkeit zuständig. Anschließend liest er in einem gemeinsamen Termin den Vertragsparteien die Niederschrift vollständig vor. Diese müssen dem Dokument zustimmen und es vor den Augen des Notars eigenhändig unterschreiben.

Der festgeschriebene Ablauf erfüllt gleich mehrere wichtige Funktionen:

  • Der Vertrag soll alle rechtlichen Vorgaben einhalten.

  • Die Beteiligten sollen genau wissen, was sie unterschreiben.

  • Den Beteiligten soll die Möglichkeit gegeben werden, nachzufragen.

  • Eine unabhängige Fachperson dient als Kontrollinstanz.

Wieso wird ein Notar benötigt?

Bestimmte Verträge sind so weitreichend und bedeutsam, dass der Gesetzgeber einen möglichst sicheren Ablauf erreichen möchte. Zu diesen Verträgen gehört der Kaufvertrag für ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Bei dem erforderlichen Notartermin übernimmt der Notar die Rolle der neutralen Partei zwischen Verkäufer und Käufer. Er berät also beide Seiten, wobei er stets zur Neutralität verpflichtet ist und in keinerlei wirtschaftlichem Verhältnis zu einer der Parteien stehen darf. Vielmehr sorgt der Notar dafür, dass der Verkäufer möglichst rasch und problemlos sein Geld erhält und dem Käufer die Immobilie übertragen wird.

Häufig findet vor der eigentlichen Beurkundung ein Vorgespräch bei dem Notar statt, an dem Käufer und Verkäufer teilnehmen. Damit sich beide Parteien auf den Beurkundungstermin vorbereiten können, schickt ihnen der Notar vorab den Entwurf des Kaufvertrags zu. Während des Termins zur notariellen Beurkundung liest der Notar den Kaufvertrag im Beisein des Käufers und des Verkäufers laut vor. Wenn eine der beiden Parteien rechtliche Fragen hat, kann sie diese dem Notar stellen.

Sind beide Parteien mit dem Vertragsinhalt einverstanden, können sie das Geschäft mit der eigenhändigen Unterschrift rechtsgültig besiegeln. Der Vertrag ist nur dann gültig, wenn der Notar den Vorgang der Unterzeichnung mit eigenen Augen verfolgt hat. Dies stellt sicher, dass die Unterschriften wirklich von den jeweiligen Personen stammen.

Mehr zum Nießbrauchrecht

Mit dem lebenslangen Nießbrauchrecht sind Sie später flexibler. Erfahren Sie mehr über die Vorteile, die es bietet.

Welche Aufgaben übernimmt der Notar?

Der Notar übernimmt viele Aufgaben rund um die Beurkundung, sowohl vor dem Termin als auch danach. Vor dem Termin kümmert er sich um die Niederschrift des Vertrags. Er berät beide Seiten und stellt sicher, dass die Beteiligten den Vertrag verstanden haben und eigenhändig unterzeichnen.

Ein weiteres Aufgabenfeld des Notars ist die Abwicklung mit den Ämtern und etwaigen Gläubigern, um für Lastenfreistellung zu sorgen. Im Zuge dessen überwacht er, ob alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind und informiert den Käufer über die genaue Verteilung der Ablösungsbeträge.

Darüber hinaus kümmert sich der Notar um die notwendigen Änderungen im Grundbuch. Bei einem Immobilienverkauf beantragt er die Änderung der Eigentumsverhältnisse. Dabei wird zunächst eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die eine vereinbarte Kaufabwicklung ankündigt. Dies stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht doppelt verkaufen kann, während die endgültige Grundbuchänderung noch nicht abgeschlossen ist. Finanziert der Käufer die Immobilie mit einem Kredit, lässt der Notar für ihn die Grundschuld im Grundbuch eintragen.

Wenn bei einem Verkauf einer Immobilie ein Nießbrauchrecht vereinbart wird, wird dieses ebenfalls notariell beurkundet. Der Notar beantragt die Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch. Notwendig ist der Vorgang beispielsweise bei einem Immobilien-Teilverkauf, bei dem der Verkäufer einen Teil seines Hauses oder seiner Eigentumswohnung in Kapital umwandelt. Zugleich erhält er ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht am gesamten Grundbesitz und kann so weiter in seinem Zuhause und der gewohnten Umgebung bleiben.

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Bei einem Immobilien-Teilverkauf verkauft der Wohneigentümer bis zu 50 Prozent seines Hauses oder seiner Eigentumswohnung an die Deutsche Teilkauf. Mit dem freigesetzten Kapital kann sich der Teilverkäufer langersehnte Wünsche erfüllen oder ein finanzielles Polster schaffen. Die Deutsche Teilkauf wird zu einem sogenannten stillen Miteigentümer und räumt dem Teilverkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht ein. Dabei handelt es sich um ein Wohn- und Nutzungsrecht am gesamten Grundbesitz. Der Teilverkäufer zahlt ein monatliches Nutzungsentgelt, dafür kann er die Immobilie weiter bewohnen und bei Bedarf sogar vermieten.

Bei der Deutschen Teilkauf wird der Nießbrauch im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen, noch vor der Finanzierungsschuld. Dadurch ist er vor einer möglichen Insolvenz der Deutschen Teilkauf geschützt. Eingetragen als Eigentümer werden beide Parteien, also Teilverkäufer und Teilkäufer. Besonders für ältere Menschen lohnt es sich, Immobilien-Teilverkäufer und Nießbraucher zu werden. Erstens steht dem Teilverkäufer nach einem Teilverkauf bis zu 50 Prozent des Wertes der Immobilie als Geldsumme zur Verfügung. Das Vermögen, das vorher in den vier Wänden steckte, kann nun völlig frei genutzt werden – ob für Umbauarbeiten, Lebensträume oder als finanzielle Rücklage. Zweitens behält der Teilverkäufer sein Zuhause und darf die gesamte Immobilie weiter nutzen. Drittens stehen dem Teilverkäufer bei Vermietung der Immobilie die vollen Mieteinnahmen zu (abzüglich des Nutzungsentgeltes).

So funktioniert der Teilverkauf

Was ist das Grundbuch?

Um offiziell festzuhalten, wem welche Immobilie gehört, führt das Grundbuchamt als Teil des Amtsgerichts das Grundbuch. Für nahezu jedes Grundstück und jedes Gebäude wird diesem Register ein Grundbuchblatt angelegt – auch für eine Eigentumswohnung.

Das Deckblatt des Grundbuchblattes – auch Aufschrift genannt – weist das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes auf. Es folgt das Bestandsverzeichnis, in dem die Katasterangaben des Grundstücks eingetragen sind. Zusätzlich besteht jedes Grundbuchblatt aus drei gliedernden Abschnitten, auch bezeichnet als Abteilungen. Dabei handelt es sich um thematisch abgegrenzte Abschnitte, in denen Informationen zu Eigentümerverhältnissen, Belastungen und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte hinterlegt sind. Zur Änderung des Grundbucheintrags muss ein Notar beauftragt werden.

Was kostet die notarielle Beurkundung?

Die Kosten des Notars bei einem Immobilienverkauf bemessen sich am Kaufpreis und werden in aller Regel vom Käufer getragen. Für die Notarkosten und die Grundbuchkosten muss insgesamt mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden.

Bei einem Immobilienverkauf kommen in der Regel Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie für Betreuungs- und Vollzugstätigkeiten zusammen. Zusätzlich können noch Kosten für die Bestellung der Grundschuld sowie zugehörige Betreuungstätigkeiten anfallen. Die Notarkosten sind in einer Gebührentabelle, Spalte B, im Gerichts- und Notarkostengesetz – kurz GNotKG – festgelegt. An diese Werte hat sich der Notar zu halten, er kann je nach Tätigkeit aber ein Vielfaches der in der Tabelle aufgeführten Gebühren verlangen.

  • Für die Beurkundung des Kaufvertrags wird die zweifache Gebühr berechnet; bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro wären das also beispielsweise 1.870 Euro.

  • Für Betreuungs- und Vollzugstätigkeiten wird jeweils die halbe Gebühr fällig, in diesem Fall also 467,50 Euro.

  • Für die Bestellung einer Grundschuld wird die einfache Gebühr berechnet – diese wird aber nicht auf Grundlage der Höhe des Kaufpreises ermittelt, sondern der Grundschuld.

  • Hinzu kommen noch die Mehrwertsteuer sowie eine kleine Pauschale für Schreib- und sonstige Auslagen.

Abgesehen von den Notarkosten entstehen auch Kosten bei dem Grundbuchamt. Diese richten sich ebenfalls nach der Gebührentabelle im Gerichts- und Notarkostengesetz. Für die Änderung der Eigentumsverhältnisse sowie für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch wird jeweils die einfache Gebühr verlangt. Das Eintragen einer Auflassungsvormerkung kostet die halbe Gebühr.

Sonderfall Nießbrauch: Auch für die Beurkundung eines Nießbrauchrechts fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Dies gilt sowohl bei Immobilien-Teilverkäufen als auch bei Schenkung des Wohneigentums zu Lebzeiten an die Nachkommen. Dafür berechnen der Notar und das Grundbuchamt jeweils die einfache Gebühr auf Grundlage der Höhe des Nießbrauchwerts. Wie Sie den Nießbrauchwert berechnen können, erfahren Sie auf unserer Seite zum Nießbrauch bei Schenkung einer Immobilie.

Notarielle Beurkundung: das Fazit

Die Beurkundung durch einen Notar stellt sicher, dass ein Vertrag rechtsgültig und sicher zustande kommt. Dafür kümmert sich der Notar um die Erstellung des Vertrags, die Beratung der Beteiligten sowie deren eigenhändige Unterzeichnungen. So können sich alle Parteien darauf verlassen, dass sie den Vertragsinhalt verstanden und einen rechtlich einwandfreien Vertrag unterschrieben haben. Die Kosten für Notare sind in Deutschland einheitlich geregelt und somit gleich. Handelt es sich um einen Kaufvertrag, trägt meist der Käufer die Kosten. Gesetzlich vorgeschrieben ist dies nicht.

Mehr zum Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf wandeln Sie einen Teil Ihrer Immobilie in Liquidität um. Gleichzeitig erhalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Damit dürfen Sie den gesamten Grundbesitz bewohnen und nutzen, solange Sie möchten. Der Preis des Teilverkaufs richtet sich nach einem unabhängigen Marktwertgutachten. Die Kosten für das Gutachten übernimmt die Deutsche Teilkauf.