Gutachter für Immobilien

Wie Sachverständige arbeiten und was sie kosten

Haben Sie vor, ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung zu verkaufen, so müssen Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen. Doch wie genau wird dieser ermittelt? Die Antwort weiß der Gutachter für Immobilienbewertungen. Anhand einer Vielzahl von Parametern errechnet er den Marktwert Ihrer Immobilie. Nur so können Sie gegenüber Kaufinteressenten einen realistischen Verkaufspreis nennen und diesen rechtfertigen. Aber was genau macht ein Sachverständiger für Immobilien? Welche unterschiedlichen Gutachten gibt es und wie hoch sind die Kosten? Auf dieser Seite haben wir für Sie diese und weitere Fragen rund um unabhängige und zertifizierte Gutachter von Immobilien beantwortet.

Inhaltsverzeichnis

Schnelle Fakten zum Gutachter

Was kostet ein Gutachter für ein Haus?

Je nach Größe und Art des Hauses fallen die Gutachterkosten sehr unterschiedlich aus. Da die Gutachter außerdem an keine Honorarordnung gebunden sind, rechnen sie ihre Leistungen nach individuellen Kriterien ab. Gängig sind Kosten von 0,5 bis 1,5 Prozent des Marktwerts der Immobilie.

Was kostet ein Gutachter?

Die Kosten für einen Gutachter hängen stark von Aufwand und Art des Gutachtens ab. So kostet ein kompaktes Kurzgutachten in der Regel 500 Euro, das umfangreiche Vollgutachten mit Gültigkeit vor Gericht kostet meist mindestens 1.500 Euro. Die Kosten für ein Marktwertgutachten liegen meist zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Immobilienwerts. Hinzu kommt gegebenenfalls jeweils die Mehrwertsteuer.

Wer muss den Gutachter bezahlen?

Ein Gutachter wird vom Auftraggeber bezahlt. Bei Verkäufen von Immobilien übernimmt fast immer der Käufer die Gutachtenkosten. Auch bei Streitigkeiten vor Gericht muss die Seite, die das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen einbringen möchte, mit der Übernahme der anfallenden Kosten planen.

Was macht ein Gutachter?

Gutachter für Immobilien sind darauf spezialisiert, Häuser und Wohnungen möglichst objektiv zu bewerten. Neben der Erstellung von Gutachten für Energetik oder Baumängel ermitteln die Sachverständigen auch den Marktwert einer Immobilie. Dieser beschreibt den Wert, der mit der Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung auf dem Markt voraussichtlich zu erzielen ist. Wer sein Wohneigentum verkaufen will, erhält mit dem Marktwert den richtigen Ansatzpunkt für den Verkaufspreis.

Da der Wert einer Immobilie von vielen Faktoren abhängig ist, gibt es für ein rechtlich gültiges Gutachten keine Alternative zu einer Besichtigung vor Ort. Bei der Begehung sieht sich der Gutachter das Haus oder die Wohnung genau an. Dabei nimmt er jedes Detail in die Bewertung mit auf, unter anderem Bau- und Sanierungsmängel, feuchte Stellen, Zustand von Dach, Leitungen oder Dämmungen, Art der Heizung, Modernisierungen und mehr. Zudem muss der Gutachter die objektbezogenen Informationen der Immobilie kennen, insbesondere das Baujahr. Er benötigt alle verfügbaren Dokumente wie zum Beispiel Grundrisse, Flächenberechnung, Lageplan und Ähnliches.

Finden lassen sich unabhängige und zertifizierte Immobiliengutachter über Fachverbände wie dem Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter, kurz BDSF, oder dem Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband, abgekürzt DGuSV. Wichtig ist, dass der bestellte Gutachter Zertifikate vorweisen kann, die eine notwendige Ausbildung für die Bewertung von Immobilien bescheinigen. Solche Zertifikate stellen etwa die Industrie- und Handelskammern und die Prüfgesellschaft Dekra aus.

Was kostet ein Gutachter?

Je nachdem, für welchen Zweck Sie ein Gutachten benötigen, unterscheiden sich die Kosten für den Gutachter. Im Wesentlichen wählen Sie zwischen Kurzgutachten, Vollgutachten und Marktwertgutachten. Die Gutachten unterscheiden sich dabei wie folgt (alle Preise zuzüglich Mehrwertsteuer):

  • Kurzgutachten: Um den Verkaufspreis für eine Immobilie zu ermitteln, ist ein Kurzgutachten ausreichend. Dabei handelt es sich um eine kompakte Bewertung einer Immobilie. Das Kurzgutachten ist ideal, wenn ein Verkauf oder sonstige Vorgänge auf privater Ebene geplant sind. Üblich ist hier ein Festpreis, der von einigen Umständen abhängt. Sie sollten mit Kosten um ca. 500 Euro rechnen.

  • Vollgutachten nach § 194 BauGB: Sobald es behördlich wird, benötigen Sie das Vollgutachten, auch Verkehrswertgutachten genannt. Dazu gehören gerichtliche Auseinandersetzungen, steuerrechtliche Angelegenheiten oder Erbangelegenheiten. Das Vollgutachten ist weitaus umfangreicher und umfasst nicht selten bis zu 30 Seiten. Die Kosten hängen auch hier von den Umständen und Aufwänden ab. Je nach Region, Wert der Immobilie sowie Aufwand der Wertermittlung müssen Sie mit Kosten ab 1.500 Euro rechnen.

  • Marktwertgutachten: Die Erstellung eines Marktwertgutachtens oder Beleihungswertgutachtens wird meist für Finanzdienstleistungen benötigt, beispielsweise für Banken. Auch bei einem Immobilien-Teilverkauf wird von einem unabhängigen, zertifizierten Gutachter ein Marktwert und Beleihungswert nach § 16 PfandBG erstellt. Die Kosten werden nach Aufwand berechnet.

Übrigens: Bei einem Immobilien-Teilverkauf übernimmt die Deutsche Teilkauf die Kosten für das Marktwertgutachten. Dabei beauftragt die Deutsche Teilkauf einen zertifizierten und unabhängigen Gutachter. Immobilien-Teilverkauf bedeutet, dass der Eigentümer bis zu 50 Prozent des Immobilienwerts in Geld umwandelt. Nur bei der Deutschen Teilkauf wird für den Teilverkäufer ein Nießbrauchrecht auf Lebenszeit im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen. Dies räumt ihm ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht am gesamten Grundbesitz ein, sodass er weiter in seinem Zuhause und der gewohnten Umgebung bleiben kann.

Möchten Sie mehr über den Immobilien-Teilverkauf erfahren? Probieren Sie unseren Teilverkauf-Rechner aus und fordern Sie ein unverbindliches und kostenloses Angebot an.

Ermitteln Sie Ihre Wunschauszahlung

Mit unserem Rechner können Sie einfach und unverbindlich Ihre Auszahlungssumme berechnen, in dem Sie den geschätzten Immobilienwert und Ihre Wunschauszahlung eingeben. Dabei wird Ihnen auch die Höhe des monatlichen Nutzungsentgelts angezeigt. Zudem erhalten Sie die Gesamtauszahlungssumme für den Teilverkauf und einen möglichen Gesamtverkauf der Immobilie im Überblick.

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Teilverkaufsrechner der Deutschen Teilkauf

Wie läuft die Immobilienbewertung ab?

Für die Ermittlung des Immobilienwerts gibt es spezielle Verfahren, nach denen sich ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter für Immobilien immer richtet. Dabei gibt es drei unterschiedliche Verfahren, die jeweils in bestimmten Fällen zur Anwendung kommen:

  • Vergleichswertverfahren: Überwiegend für Eigentumswohnungen. Der Gutachter zieht Verkaufspreise und Daten vergleichbarer Immobilien heran.

  • Ertragswertverfahren: In erster Linie für vermietete Immobilien, zum Beispiel Mehrfamilienhäuser. Die Wertermittlung erfolgt auf Grundlage der Erträge, die mit der Immobilie erzielt werden.

  • Sachwertverfahren: Für den Großteil der selbst genutzten Immobilien. Das komplexe Verfahren betrachtet Faktoren wie Bodenwert, Gebäudetyp, Baukosten oder Alterswertminderung unter Berücksichtigung von Sanierungsmaßnahmen.

Wie läuft die Immobilienbewertung ab?

Lesen Sie mehr dazu auf unserer Detailseite zur Immobilienbewertung.

Das Fazit zum Gutachter

Zertifizierte und unabhängige Gutachter von Immobilien haben die Aufgabe, unter anderem Häuser und Wohnungen möglichst objektiv zu bewerten. Eigentümer können dabei zwischen drei Arten von Gutachten wählen, die sich in Umfang und Detailgrad voneinander unterscheiden. Die ausführlichste und genaueste Bewertung bietet das Marktwertgutachten, das auch bei einem Immobilien-Teilverkauf benötigt wird. Bei der Deutschen Teilkauf werden dem Immobilieneigentümer kostenfrei zwei unabhängige und zertifizierte Gutachterverbände zur Auswahl gestellt. Dabei achtet die Deutsche Teilkauf darauf, dass die beauftragten Gutachter mindestens 100 Stunden Erfahrung mitbringen.

Mehr zum Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf wandeln Sie einen Teil Ihrer Immobilie in Liquidität um. Gleichzeitig erhalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Damit dürfen Sie den gesamten Grundbesitz bewohnen und nutzen, solange Sie möchten. Der Preis des Teilverkaufs richtet sich nach einem unabhängigen Marktwertgutachten. Die Kosten für das Gutachten übernimmt die Deutsche Teilkauf.