FAQ: Fragen & Antworten zum Thema Teilverkauf

Teilverkauf Wertermittlung Rechtliches Danach

Teilverkauf Allgemein

Prinzipiell kommt jeder Immobilienbesitzer für einen Teilverkauf in Frage. Der Fokus unseres Angebots liegt auf Immobilienbesitzern ab 60 Jahren. Vor allem hohe Ausgaben für die eigene Gesundheit, Pflege oder aber die Instandhaltung der eigenen Immobilie können in diesem Alter zur Belastung werden. Insbesondere Senioren möchten im Alter keine Kredite mehr aufnehmen. Unser Angebot bietet allen Menschen die Möglichkeit, das in der Immobilie steckende Kapital ohne jede Nutzungseinschränkung der Immobilie in Bargeld umzuwandeln, um sich so finanzielle Unabhängigkeit im Alter zu sichern. Der Teilverkauf bietet eine Alternative zur Leibrente, Immobilienrente, Umkehrhypothek oder zum Hypothekendarlehen, ganz ohne Kredite und frei von Spekulationssteuer.

Nach Angabe ihrer Daten sowie des Wunschauszahlungsbetrags und der Anforderung eines Angebots erhalten Sie innerhalb kürzester Zeit ein konkretes Kaufangebot von uns. Darauf folgt die Immobilienbewertung durch einen unabhängigen und von ihnen bestimmten Gutachter und die Ermittlung des Verkaufsanteils Ihrer Immobilie. Nach der Angebotsbestätigung auf Grundlage dieser Bewertung folgen der Notartermin, der Vollzug des Kaufvertrages durch den Notar und die Auszahlung des Wunschbetrags.

Ja, die Mindestauszahlungssumme liegt für einen Teilverkauf mit der Deutschen Teilkauf bei 100.000 €. Da maximal 50 Prozent einer Immobilie angekauft werden, muss der Objektwert bei mindestens 200.000 € liegen.

Grundsätzlich nein, dies hängt aber davon ab, wie hoch das an die Bank noch zurückzuzahlende Darlehen ist. Dies schauen wir uns im Einzelfall mit Ihnen gemeinsam an und suchen ggf. nach einer Lösung, falls der Rest-Darlehensbetrag den Auszahlungswunsch übersteigt.

Das Grundbuch ist ein amtliches Register. Es dokumentiert alle Eigentumsverhältnisse und die mit den Grundstücken verbundenen Rechte und Belastungen, etwa den Nießbrauch, Lasten oder Grundschulden.

Die Kosten für den Teilverkauf der Immobilie (etwa Gutachten- oder Notarkosten) trägt komplett die Deutsche Teilkauf.

In der Regel erhalten Sie die gewünschte Auszahlungssumme innerhalb von 8 – 12 Wochen nach Anforderung des Angebots, abhängig vom Eintritt der sog. Fälligkeitsvoraussetzungen.

Der Verkauf selbst genutzter Immobilien ist in der Regel steuerfrei, das gilt auch für den Teilverkauf. Eine Spekulationssteuer fällt nicht an. Wird die Immobilie nicht selbst genutzt, so muss sie zehn Jahre im Besitz des Verkäufers gewesen sein, um steuerfrei veräußert zu werden. Ansonsten wird eine Steuer auf den Verkaufsgewinn in Höhe des Einkommensteuersatzes fällig.

Da Sie weiter mehrheitlicher Eigentümer Ihrer Immobilie bleiben, profitieren Sie natürlich automatisch unverändert von den zukünftigen Wertsteigerungen.

Ja, die Mindestauszahlungssumme liegt für einen Teilverkauf mit der Deutschen Teilkauf liegt bei 100.000 €. Da maximal 50 Prozent einer Immobilie angekauft werden, muss der Objektwert bei mindestens 200.000 € liegen.

Im Wesentlichen investieren wir in Ihre Immobilie auf Grundlage Ihrer eigenen Werteinschätzung. Dadurch kann die Deutsche Teilkauf den Ankaufsprozess verschlanken und diverse Prüf- und Verwaltungsaufwände reduzieren. Die Beleihungswertrichtlinien und die vergleichsweise niedrigen Kreditsummen beim Teilverkauf erlauben zudem eine sehr günstige Refinanzierung.

Der Teilverkauf eines Erbpachtgrundstückes ist nicht möglich. Es können lediglich solche Immobilien teilverkauft werden, bei denen der Besitzer auch das Eigentum am Grundstück hält.

Die Wertermittlung Ihrer Immobilie

Ein Wertgutachten ist eine von einem Sachverständigen durchgeführte Überprüfung des Werts einer Immobilie anhand des Zustands, der Lage und der Marktumgebung des Objekts.

Den Wert Ihrer Immobilie ermitteln externe, unabhängige und zertifizierte Gutachter.

Die Deutsche Teilkauf schlägt Ihnen zwei unabhängige und zertifizierte Gutachter vor. Sie können dann eigenständig den Gutachter Ihrer Wahl beauftragen (Dekra ab Zertifizierungsstufe D3, Sprengnetter, HYP Zert- oder IHK-zertifiziert, nach ISO 17024 ausgebildet (mit einer Mindestdauer von 100 Stunden)). Haben Sie in jüngerer Zeit eine Immobilienbewertung durch einen geprüften Gutachter durchführen lassen, ist es durchaus möglich, dass wir abhängig vom Erstellungsdatum und Umfang auch Ihr bereits bestehendes Wertgutachten verwenden können.

Es steht Ihnen in diesem Fall frei, auf eigene Kosten einen weiteren Gutachter mit entsprechender Zertifizierung (Dekra ab Zertifizierungsstufe D3, Sprengnetter, HYP Zert- oder IHK-zertifiziert, nach ISO 17024 ausgebildet (mit einer Mindestdauer von 100 Stunden)) zu beauftragen. Sollte dabei ein höherer Objektwert ermittelt werden, übernehmen wir das neue Gutachten (ohne Nachverhandlung) als Ankaufsgrundlage.

Die Deutsche Teilkauf übernimmt alle Kosten für das erste Wertgutachten Ihrer Immobilie.

Rechtliche Fragen

Ja, auch für den anteiligen Verkauf einer Immobilie ist die notarielle Beurkundung gesetzlich erforderlich.

Notare sind - anders als Rechtsanwälte - nicht Vertreter einer Partei, sondern völlig unabhängige und unparteiische Betreuer aller Beteiligten. In ihrer Unabhängigkeit ähneln Notare den Richtern. Notare bieten den Beteiligten vielmehr Rat und Mitwirkung an. Den Beteiligten steht es frei, ob sie den Rat annehmen oder nicht. Die notarielle Urkunde – mit Brief und Siegel – ist der Inbegriff für Rechtssicherheit. Auf Basis der Parteivorstellungen wirkt der Notar auf eine Einigung im Sinne eines freiwilligen Interessenausgleichs hin. Lässt sich eine solche Einigung nicht erzielen, findet die Tätigkeit des Notars ihr Ende.

Die notarielle Verschwiegenheit ist Grundlage der Amtsführung und der vertrauensvollen Zusammenarbeit mit den Beteiligten. Der Notar kann seine Amtstätigkeit nur erfüllen, wenn er Vertrauen genießt. Vertrauen kann der Notar nur erwarten, wenn er über das ihm Anvertraute schweigt. Die Wahrung der Vertraulichkeit ist eine seiner wichtigsten Amtspflichten. Über alle Angelegenheiten, die dem Notar im Rahmen seiner Berufsausübung bekannt werden, hat er Verschwiegenheit gegen jedermann zu bewahren, und diese Verschwiegenheit auch den bei ihm beschäftigten und sonst für ihn tätigen Personen zur Pflicht zu machen. Mit dem Notar kann man deshalb auch Vertrauliches in völliger Offenheit besprechen. Das ist auch erforderlich, weil zu den zentralen Aufgaben des Notars gehört, den Sachverhalt zu erforschen und dabei auf das Genaueste die Interessen und Ziele der Vertragsparteien zu ermitteln. Nur mit ausdrücklicher Zustimmung aller Beteiligten dürfen Informationen an Dritte weitergegeben werden. Bestehen im Einzelfall Zweifel über die Pflicht zur Verschwiegenheit, kann der Notar die Entscheidung der Aufsichtsbehörde nachsuchen. Die Pflicht zur Verschwiegenheit bleibt auch nach dem Erlöschen des Amtes bestehen.

Im Rahmen des Teilverkaufs gehen Sie keine fixe Vertragslaufzeit ein.

Der Immobilienanteil geht erst nach Kaufpreiszahlung in den Besitz der Deutschen Teilkauf über. Damit haben Sie die maximale Sicherheit, dass die Zahlung zeitnah nach Vertragsunterschrift erfolgt.

Die Verkaufsanteile werden im Vertrag festgeschrieben und die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch eingetragen. Ohne einen Grundbucheintrag kann es hier auch keinen Besitzübergang des Immobilienanteils an die Deutsche Teilkauf geben.

Im Rahmen des Teilverkaufs wird eine Miteigentümervereinbarung geschlossen, die Ihnen die Rechte an der Immobilie zusichert. Zusätzlich wird Ihr Nießbrauchrecht an Ihrer Immobilie im Grundbuch eingetragen und sichert Ihnen das alleinige Nutzungsrecht. Diese Garantien werden vor dem Notar mitbeurkundet und sind Teil des notariellen Kaufvertrages.

Der Nießbrauch ist in Deutschland das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, die Nutzungen (§ 100 BGB) einer fremden Sache, eines fremden Rechts oder eines Vermögens zu ziehen. Für Sie bedeutet das, dass Sie auch über den Miteigentumsanteil der Deutschen Teilkauf ein Nutzungsrecht erhalten, das im Grundbuch eingetragen und damit besonders sicher ist.

Sie können als Verkäufer jederzeit eine Löschung des Nießbrauchrechts verlangen. Der Käufer kann eine Löschung des Nießbrauchrechts nur verlangen, wenn gegen die Vertragsinhalte aus dem Teilverkaufsvertrag verstoßen wird, etwa durch Nichteinhaltung der Zahlungs- oder sonstigen Verpflichtungen.

Sie sind als Nießbraucher dazu verpflichtet, Ihre Immobilie stets in einem guten Zustand zu erhalten, also weiterhin so gut zu behandeln, wie Sie das zuvor schon getan haben. Die Kosten für die Erhaltung und alle öffentlichen und privaten Lasten, die auf dem Grundbesitz liegen, hat der Nießbrauchnehmer zu tragen. Für den Sie ändert sich insofern nichts. Allerdings ist der Teilverkäufer dazu verpflichtet, eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abzuschließen; hierbei steht Ihnen die Deutsche Teilkauf gerne beratend zur Seite.

Sie erhalten in der zweiten Abteilung des Grundbuchs ein Nießbrauchrecht für Ihr gesamtes Eigenheim. Ihr Nutzungsrecht wird damit notariell für das Gesamtobjekt sichergestellt (nicht etwa nur für den an uns verkauften Teil) und erlischt erst mit Ihrem Tode oder der vereinbarten Beendigung des Nießbrauchs. Durch den Grundbucheintrag ist Ihr Nutzungsrecht unabhängig von unserer wirtschaftlichen Situation gesichert. Damit erhalten Sie die maximale Sicherheit. Auch eine Zwangsversteigerung unseres Miteigentumsanteils hat damit keinen Einfluss auf Ihre Rechte aus dem Nießbrauchrecht. Ihre Rechte und Ihr Besitz sind damit auch im Falle unserer Insolvenz oder eines zwangsweisen Weiterverkaufs gesichert.

Das entscheiden Sie allein! Wir stehen Ihnen jederzeit für alle Fragen rund um Ihr Objekt und den Teilverkauf zur Verfügung. Wir führen weder Kontrollbesuche noch sonstige Einschränkungen durch.

In diesem Fall gibt es verschiedene Härtefallmechanismen, die greifen, damit es nicht zu einer Räumung kommt. Ist es absehbar, dass bestimmte Verpflichtungen nicht erfüllbar sind, suchen Sie unbedingt den Kontakt zur Deutschen Teilkauf und wir erarbeiten gemeinsam einen Plan zur Lösung.

Nein, sowohl der Teilverkäufer als auch der Teilkäufer unterliegen ohne schriftliche Zustimmung des Partners einem Veräußerungsverbot. Damit ist sichergestellt, dass Sie entscheiden können, wer der Teilhaber Ihrer Immobilie wird.

Ja. Sie können Ihre Immobilie jederzeit zurückkaufen. Der Preis entspricht dabei dem dann aktuellen Marktniveau. Der Immobilienwert wird dafür erneut von einem unabhängigen Sachverständigen ermittelt.

Nach dem Teilverkauf

Die Deutsche Teilkauf wird den erworbenen Miteigentumsanteil an der Immobilie dauerhaft nicht nutzen und erhält dafür eine Kompensationszahlung in Form des Nutzungsentgelts.

Nein, das Nutzungsentgelt orientiert sich am aktuellen Verbraucherpreisindex, ermittelt durch das statistische Bundesamt und wird regelmäßig angepasst. Sie können sich aber bei Vertragsabschluss für eine Sollzinsbindung zwischen 5 und 15 Jahren entscheiden, die das Nutzungsentgelt für diesen Zeitraum festschreibt.

Die Verpflichtungen bezüglich des Nutzungsentgelts enden spätestens drei Monate nach Ihrem Ableben. Somit wird verhindert, dass Ihre Erben finanziell belastet werden, obwohl sie das Eigentum nicht nutzen können.

Ja, denn sie dürfen frei über Ihre Immobilie verfügen. Wir dürfen Ihnen die Vermietung nur aus "wichtigem Grund" verweigern (wenn etwa der Vertrag nicht die üblichen Standards eines Mietvertrages enthält oder wenn Zweifel an einer Vertragserfüllung durch den Mieter bestehen). Allerdings darf die Immobilie nicht unter der örtlichen Vergleichsmiete vermietet werden, was eigentlich selbstverständlich sein sollte. Berechnungsbasis ist hierbei der örtliche Mietspiegel. Die Vermietung muss daher vor Abschluss des Mietvertrages mit uns abgestimmt werden. Gerne stellen wir Ihnen für diesen Fall einen Mietvertragsentwurf zur Verfügung. Das gilt allerdings nicht für kurze Untervermietungsverhältnisse, etwa für die Dauer eines Urlaubs. Diese stellen keine ordentlichen Mietverhältnisse dar, daher bedarf es hier keines Einverständnisses der Deutschen Teilkauf . Wir empfehlen aber auf Vermittlungsangebote zurückzugreifen, die für ihre Kunden Haftpflichtversicherungen abschließen.

Die Deutsche Teilkauf ist stiller Miteigentümer, somit können sämtliche Renovierungs-, Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen ohne Rücksprache, aber auf eigene Kosten vorgenommen werden. Sie selbst behalten also die Hoheit über Ihr Eigenheim.

Sie haben weiterhin ein alleiniges Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie. Das bedeutet, Sie können alle Schönheitsreparaturen und nicht wertmindernde Arbeiten an dem Haus durchführen, ohne die Deutsche Teilkauf informieren oder gar um Erlaubnis bitten zu müssen.

Lassen Sie sich von den Immobilienprofis der Deutschen Teilkauf beraten. Wir können auf ein breites Netzwerk an Handwerkern und Technikern zurückgreifen und helfen Ihnen bei allen Fragen rund um Renovierungen. Wichtig: Wertmindernde Maßnahmen müssten allerdings mit der Deutschen Teilkauf abgestimmt werden, aber solche werden Sie sicher nicht vornehmen wollen.

Nein, die Deutsche Teilkauf trägt sämtliche Nebenkosten des Teilverkaufs, darunter die Kosten des Gutachtens, des Grundbucheintrags, die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer. Einzige Ausnahme ist die Löschung alter Grundbuchlasten, diese Kosten liegen beim Verkäufer.

Sie behalten weiterhin durch das Nießbrauchrecht das Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie und können sie weitervermieten, um Ihre laufenden Kosten zu decken. Natürlich können auch Ihre Verwandten oder Freunde das Objekt anmieten, solange die Mietvertragskonditionen marktüblich sind. In der Regel wünschen unsere Kunden aber in solch einem Fall den Gesamtverkauf der Immobilie.

In diesem Fall kümmern wir uns um die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie. Dafür greifen wir auf ein Team von Immobilienprofis zurück, die in der Regel deutlich höhere Verkaufserlöse erzielen, als es privaten Verkäufern möglich wäre. Denn schließlich haben wir ein gemeinsames Interesse den optimalen Verkaufspreis zu erzielen.

Wenn Sie das wünschen, räumen wir Ihren Erben ein Vorkaufsrecht für den verkauften Immobilienanteil ein.

Auf Ihren Wunsch oder nach Ihrem Ableben suchen wir einen Käufer für Ihre Immobilie. Wir übernehmen dabei alle nötigen Maßnahmen zum Verkauf Ihrer Immobilie. In der Vorbereitung werden Maßnahmen an Ihrer Immobilie vorgenommen, die aus Sicht eines ordentlichen Kaufmanns zur Vermarktung und dem Verkauf des Objekts nötig sind. Die Deutsche Teilkauf tritt für diese Leistungen in Vorkasse, die Kosten werden aus dem Erlös des Gesamtverkaufs gedeckt.

Die Deutsche Teilkauf ist vertraglich verpflichtet, den Gesamtverkauf durchzuführen und dafür gegebenenfalls unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots Dienstleister bei der Vermarktung der Immobilie heranzuziehen. Der Teilverkäufer ist dazu verpflichtet, Instandhaltungsmaßnahmen zu beauftragen, die für die Erhöhung des Verkaufserlöses sinnvoll oder notwendig sind. Die Kosten dafür muss der Teilverkäufer tragen; bei der Auswahl und Beauftragung der entsprechenden Dienstleister unterstützt die Deutsche Teilkauf gerne. Sollen Renovierungs- oder Verschönerungsmaßnahmen durchgeführt werden, so teilen sich die Deutsche Teilkauf und der Teilverkäufer die Kosten entsprechend der Eigentumsanteile.

Die Deutsche Teilkauf ist vertraglich dazu verpflichtet einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Da die Deutsche Teilkauf einen Anteil an Ihrer Immobilie erwirbt, haben wir selbst ein Interesse daran, einen Höchstpreis beim Gesamtverkauf zu erreichen. Ein Höchstpreis für Sie ist auch ein Höchstpreis für uns. Sollte kein Interessent bereit sein einen Preis oberhalb des ursprünglichen Marktpreises zu bezahlen, so greift ein Schutzmechanismus, der Ihnen die Möglichkeit gibt, zusätzlich innerhalb von vier Wochen einen alternativen Käufer zu finden, der dazu bereit ist.

Die Deutsche Teilkauf beauftragt einen Dienstleister mit der Vermarktung und dem Verkauf des Objektes. Die Kosten für den Dienstleister werden von der Deutschen Teilkauf übernommen. Eine Servicepauschale oder ähnliches für die Koordinierungsaufgaben gibt es nicht.

Grundsätzlich hat die Deutsche Teilkauf nicht nur das Recht, sondern vielmehr die vertragliche Pflicht den Gesamtverkauf zu steuern und durchzuführen. Sie und Ihre Angehörigen haben dabei ein Informationsrecht und werden entsprechend in den Verkaufsprozess miteinbezogen. Die Deutsche Teilkauf ist verpflichtet, alle zum Verkauf notwendigen Mitwirkungshandlungen auf Anforderung des Verkäufers unverzüglich zu erbringen, insbesondere alle notwendigen Auskünfte zu erteilen und Erklärungen abzugeben. Damit stellen wir sicher, dass der Verkaufsprozess möglichst transparent für Sie oder Ihre Angehörigen gestaltet wird.

Sollte die Deutsche Teilkauf für den Verkauf der Immobilien einen Preis unterhalb von 117 Prozent des zum Zeitpunkt des Teilverkaufs ermittelten Marktwerts erzielen, so lebt für Sie oder Ihre Erben das Rückkaufrecht wieder auf. Sie können damit die Immobilie zu 117 Prozent des ursprünglichen Marktwerts erwerben.