FAQ: Fragen & Antworten zum Thema Teilverkauf

Teilverkauf Wertermittlung Rechtliches Danach

Teilverkauf Allgemein

Prinzipiell kommt jeder Immobilienbesitzer für einen Teilverkauf infrage, der aus seiner Immobilie Liquidität schöpfen will. Der Fokus unseres Angebots liegt auf Immobilienbesitzern ab 60 Jahren. Vor allem hohe Ausgaben für die eigene Gesundheit, Pflege oder aber die Instandhaltung der eigenen Immobilie können in diesem Alter zur Belastung werden. Insbesondere Senioren möchten im Alter keine Kredite mehr aufnehmen. Unser Angebot bietet allen Menschen die Möglichkeit, das in der Immobilie steckende Kapital ohne jede Nutzungseinschränkung der Immobilie in Bargeld umzuwandeln, um sich so finanzielle Unabhängigkeit im Alter zu sichern. Der Teilverkauf bietet eine Alternative zur Leibrente, Immobilienrente, Umkehrhypothek oder zum Hypothekendarlehen, ganz ohne Kredite und frei von Spekulationssteuer.

Nach Angabe ihrer Daten sowie des Wunschauszahlungsbetrags und der Anforderung eines Angebots erhalten Sie innerhalb kürzester Zeit ein konkretes Kaufangebot von uns. Darauf folgt die Bewertung Ihrer Immobilie durch einen von Ihnen ausgewählten Gutachter. Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, stellt Ihnen die Deutsche Teilkauf zwei zertifizierte Sachverständige zur Verfügung. Nach der Angebotsbestätigung auf Grundlage dieser Bewertung folgen der Notartermin, der Vollzug des Kaufvertrages durch den Notar und die Auszahlung des Wunschbetrags.

Ja, die Mindestauszahlungssumme liegt für einen Teilverkauf mit der Deutschen Teilkauf bei 100.000 €. Da maximal 50 Prozent einer Immobilie angekauft werden, muss der Objektwert bei mindestens 200.000 € liegen.

Das hängt vom Immobilienwert und der Höhe der bestehenden Hypothek ab. Bei einer Grundschuld muss die gewünschte Auszahlungssumme die Höhe der realen Schuld übersteigen, um sie durch den Teilverkauf ablösen zu können. Dies schauen sich die Experten der Deutschen Teilkauf im Einzelfall an und suchen gemeinsam mit Ihnen nach einer Lösung, falls der Rest-Darlehensbetrag den Auszahlungswunsch übersteigen sollte.

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das alle Eigentumsverhältnisse und die mit den Grundstücken verbundenen Belastungen sowie Wege-, Wohn- und Nießbrauchrechte dokumentiert. Beim Kauf einer Immobilie ist der Grundbucheintrag Teil der Kaufnebenkosten. Bei einem Immobilien-Teilverkauf werden diese Kosten von der Deutschen Teilkauf getragen.

Sämtliche Kosten für den Teilverkauf der Immobilie (etwa Sachverständigen-, Notar- oder Grundbuchkosten) trägt neben der anfallenden Grunderwerbsteuer die Deutsche Teilkauf. Nur etwaige Kosten, wie etwa eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen, bleiben Sache des Verkäufers.

Bei einem Teilverkauf erhalten Sie die gewünschte Auszahlungssumme innerhalb von 8 – 12 Wochen nach Anforderung des Angebots, abhängig vom Eintritt der sog. Fälligkeitsvoraussetzungen.

Der Verkauf selbst genutzter Immobilien ist in der Regel steuerfrei, das gilt auch für den Teilverkauf. Eine Spekulationssteuer fällt nicht an. Wird die Immobilie nicht selbst genutzt, so muss sie zehn Jahre im Besitz des Verkäufers gewesen sein, um steuerfrei veräußert zu werden. Ansonsten wird eine Steuer auf den Verkaufsgewinn in Höhe des Einkommensteuersatzes fällig.

Da Sie neben der Deutschen Teilkauf weiter Miteigentümer Ihrer Immobilie bleiben, profitieren Sie automatisch auch von den zukünftigen Wertsteigerungen.

Im Wesentlichen investieren wir in Ihre Immobilie auf Grundlage Ihrer eigenen Werteinschätzung. Dadurch kann die Deutsche Teilkauf den Ankaufsprozess verschlanken und diverse Prüf- und Verwaltungsaufwände reduzieren. Die Beleihungswertrichtlinien und die vergleichsweise niedrigen Kreditsummen beim Teilverkauf erlauben zudem eine sehr günstige Refinanzierung.

Der Teilverkauf eines Erbpachtgrundstückes ist nicht möglich. Es können lediglich solche Immobilien teilverkauft werden, bei denen der Besitzer auch das Eigentum am Grundstück hält.

Das Durchführungsentgelt ist eine Gebühr in Höhe von 3,25 bis zu 6,5 %, welche der Wettbewerb im Rahmen des Gesamtverkaufs einer Immobilie erhebt. Nur die Deutsche Teilkauf verzichtet vollumfänglich auf das Durchführungsentgelt und kompensiert dieses an keiner anderen Stelle im Gesamtprozess. Hiermit hebt sich die Deutsche Teilkauf entscheidend vom Wettbewerb ab.

Die Wertermittlung Ihrer Immobilie

Ein Wertgutachten ist eine von einem Sachverständigen durchgeführte Überprüfung des Werts einer Immobilie anhand des Zustands, der Lage und der Marktumgebung des Objekts.

Den Wert Ihrer Immobilie ermitteln externe, unabhängige und zertifizierte Gutachter.

Die Deutsche Teilkauf schlägt Ihnen zwei unabhängige und zertifizierte Gutachter vor. Sie können dann eigenständig den Gutachter Ihrer Wahl beauftragen (Dekra ab Zertifizierungsstufe D3, Sprengnetter, HYP Zert- oder IHK-zertifiziert, nach ISO 17024 ausgebildet (mit einer Mindestdauer von 100 Stunden)). Haben Sie in jüngerer Zeit eine Immobilienbewertung durch einen geprüften Gutachter durchführen lassen, ist es durchaus möglich, dass wir abhängig vom Erstellungsdatum und Umfang auch Ihr bereits bestehendes Wertgutachten verwenden können.

Es steht Ihnen in diesem Fall frei, auf eigene Kosten einen weiteren Gutachter mit entsprechender Zertifizierung (Dekra ab Zertifizierungsstufe D3, Sprengnetter, HYP Zert- oder IHK-zertifiziert, nach ISO 17024 ausgebildet (mit einer Mindestdauer von 100 Stunden)) zu beauftragen. Sollte dabei ein höherer Objektwert ermittelt werden, übernehmen wir das neue Gutachten (ohne Nachverhandlung) als Ankaufsgrundlage.

Die Deutsche Teilkauf übernimmt alle Kosten für das erste Wertgutachten Ihrer Immobilie.

Rechtliche Fragen

Ja, auch für den anteiligen Verkauf einer Immobilie ist die notarielle Beurkundung gesetzlich erforderlich.

Notare sind - anders als Rechtsanwälte - nicht Vertreter einer Partei, sondern völlig unabhängige und unparteiische Betreuer aller Beteiligten. In ihrer Unabhängigkeit ähneln Notare den Richtern. Notare bieten den Beteiligten vielmehr Rat und Mitwirkung an. Den Beteiligten steht es frei, ob sie den Rat annehmen oder nicht. Die notarielle Urkunde – mit Brief und Siegel – ist der Inbegriff für Rechtssicherheit. Auf Basis der Parteivorstellungen wirkt der Notar auf eine Einigung im Sinne eines freiwilligen Interessenausgleichs hin. Lässt sich eine solche Einigung nicht erzielen, findet die Tätigkeit des Notars ihr Ende.

Die notarielle Verschwiegenheit ist Grundlage der Amtsführung und der vertrauensvollen Zusammenarbeit mit den Beteiligten. Der Notar kann seine Amtstätigkeit nur erfüllen, wenn er Vertrauen genießt. Vertrauen kann der Notar nur erwarten, wenn er über das ihm Anvertraute schweigt. Die Wahrung der Vertraulichkeit ist eine seiner wichtigsten Amtspflichten. Über alle Angelegenheiten, die dem Notar im Rahmen seiner Berufsausübung bekannt werden, hat er Verschwiegenheit gegen jedermann zu bewahren, und diese Verschwiegenheit auch den bei ihm beschäftigten und sonst für ihn tätigen Personen zur Pflicht zu machen. Mit dem Notar kann man deshalb auch Vertrauliches in völliger Offenheit besprechen. Das ist auch erforderlich, weil zu den zentralen Aufgaben des Notars gehört, den Sachverhalt zu erforschen und dabei auf das Genaueste die Interessen und Ziele der Vertragsparteien zu ermitteln. Nur mit ausdrücklicher Zustimmung aller Beteiligten dürfen Informationen an Dritte weitergegeben werden. Bestehen im Einzelfall Zweifel über die Pflicht zur Verschwiegenheit, kann der Notar die Entscheidung der Aufsichtsbehörde nachsuchen. Die Pflicht zur Verschwiegenheit bleibt auch nach dem Erlöschen des Amtes bestehen.

Im Rahmen des Teilverkaufs gehen Sie keine definierte Mindestvertragslaufzeit ein, im Gegenteil können Sie den zu Ihren Gunsten eingeräumten Nießbrauch jederzeit aufgeben und damit z.B. einen Gesamtverkauf der Immobilie einleiten oder den verkauften Anteil zu den vereinbarten Konditionen zurückkaufen.

Der Immobilienanteil geht erst nach Kaufpreiszahlung in den Besitz der Deutschen Teilkauf über. Damit haben Sie die maximale Sicherheit, dass die Zahlung zeitnah nach Vertragsunterschrift erfolgt.

Die Miteigentumsanteile werden im notariellen Kaufvertrag festgelegt und entsprechend im Grundbuch eingetragen; Ihr Anteil an der Immobilie lässt sich also unmittelbar aus dem Grundbuchauszug für Ihre Immobilie nachweisen.

Im Rahmen des Teilverkaufs wird als Teil des notariellen Kaufvertrages eine Miteigentümervereinbarung beurkundet, die Ihre besprochenen Rechte an der Immobilie sicherstellt. Zusätzlich wird ein Nießbrauchrecht zu Ihren Gunsten an der gesamten Immobilie im Grundbuch eingetragen und stellt hierdurch Ihr alleiniges Nutzungsrecht sicher.

Im Kern handelt es sich bei dem aus dem römischen Recht stammenden Nießbrauch um ein grundbuchlich gesichertes Recht, das Ihnen das alleinige Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie zuweist (vgl. § 1030 BGB). Bei uns steht Ihr Nießbrauch in Ihrem Grundbuch immer an erster Stelle, auf unserem und auf Ihrem Miteigentumsanteil, stets vor etwaigen Finanzierungsgrundschulden der Banken; dies dient allein Ihrem Schutz. Auch hieran erkennen Sie, dass Sie der Deutschen Teilkauf vertrauen können.

Sie können jederzeit auf Ihr Nießbrauchrecht einseitig verzichten. Die Deutsche Teilkauf wiederum kann Ihr Nießbrauchrecht nur dann kündigen, wenn gegen die geregelten Vertragsinhalte aus dem notariell beurkundeten Kaufvertrag verstoßen wird, etwa durch Nichtzahlung des monatlichen Nutzungsentgelts über einen gewissen Zeitraum. Da Sie den notariellen Kaufvertrag mit allen seinen Regelungen in Ruhe mit uns besprechen und prüfen (lassen) können, werden Sie sehen, dass es auch hier keine Überraschungen oder, wie anderswo, unfaire Regelungen gibt.

Sie sind als Nießbraucher dazu verpflichtet, Ihre Immobilie stets in einem guten Zustand zu erhalten, also weiterhin gut zu behandeln, wie Sie das zuvor schon getan haben. Sämtliche Erhaltungskosten und alle öffentlichen und privaten Lasten, die auf dem Grundbesitz liegen, haben Sie als Nießbraucher zu tragen. Für Sie ändert sich insofern nichts. Sie sind allerdings dazu verpflichtet, eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abzuschließen; hierbei steht Ihnen die Deutsche Teilkauf gerne beratend zur Seite. Sämtliche Rechte und Pflichten aus dem notariellen Kaufvertrag gehen wir gerne mit Ihnen im Einzelnen durch und besprechen diese.

Sie erhalten bei der Deutschen Teilkauf, nach unserer Kenntnis anders als bei Mitbewerbern, ein Nießbrauchrecht für Ihr gesamtes Eigenheim. Ihr Nutzungsrecht wird damit notariell für das Gesamtobjekt sichergestellt (nicht etwa nur für den an uns verkauften Teil) und erlischt erst mit Ihrem Tode oder der vereinbarten Beendigung des Nießbrauchs. Durch den Grundbucheintrag auf Ihrem gesamten Eigenheim ist Ihr Nutzungsrecht unabhängig von unserer wirtschaftlichen Situation gesichert. Damit erhalten Sie bei der Deutschen Teilkauf die maximale Sicherheit. Selbst der theoretische Fall einer Zwangsversteigerung unseres Miteigentumsanteils hätte damit keinen Einfluss auf Ihre Rechte aus dem erstrangigen Nießbrauchrecht. Ihr Nutzungsrecht an Ihrem Eigenheim ist damit auch im unwahrscheinlichen Falle unserer Insolvenz gesichert.

Das entscheiden Sie allein! Wir stehen Ihnen jederzeit für alle Fragen rund um Ihr Objekt und den Teilverkauf zur Verfügung. Wir führen weder Kontrollbesuche noch sonstige Einschränkungen durch.

Für diesen Fall gibt es bei der Deutschen Teilkauf, nach unserer Kenntnis anders als bei Mitbewerbern, eine differenzierte Härtefallregelung, damit es nicht zu einer kurzfristigen Räumung kommt. Sobald bei Ihnen absehbar ist, dass Sie Verpflichtungen aus dem notariellen Kaufvertrag nicht mehr erfüllen können, suchen Sie bitte so schnell wie möglich den Kontakt zur Deutschen Teilkauf und wir arbeiten gemeinsam an einer Lösung.

Ja. Sie können den verkauften Miteigentumsanteil jederzeit zurückkaufen. Der Immobilienwert wird dann aber erneut von einem unabhängigen Sachverständigen auf dem dann aktuellen Marktniveau ermittelt.

Nach dem Teilverkauf

Die Deutsche Teilkauf wird den erworbenen Miteigentumsanteil an der Immobilie dauerhaft nicht nutzen und erhält dafür eine Kompensationszahlung in Form des Nutzungsentgelts.

Nein, dass variabel gestaltete Nutzungsentgelt orientiert sich am Euribor, einem Referenzzinssatz der Bankenwirtschaft. Selbstverständlich kann bei Vertragsschluss auch eine Festschreibung des Entgeltes auf 5, 10 oder 15 Jahre vereinbart werden.

Die Verpflichtungen bezüglich des Nutzungsentgelts enden spätestens drei Monate nach Ihrem Ableben. Somit wird verhindert, dass Ihre Erben finanziell belastet werden, obwohl sie das Eigentum nicht nutzen können.

Ja, denn Sie dürfen frei über Ihre Immobilie verfügen. Wir dürften Ihnen die Vermietung allenfalls aus „wichtigem Grund“ verweigern (wenn etwa der Mietvertrag nicht die üblichen Standards enthält oder wenn Zweifel an der Vertragserfüllung durch den Mieter bestehen). Allerdings darf die Immobilie nicht unter der örtlichen Vergleichsmiete vermietet werden, was eigentlich selbstverständlich sein sollte. Berechnungsbasis ist hierbei der örtliche Mietspiegel. Die Vermietung muss daher vor Abschluss des Mietvertrages mit uns abgestimmt werden. Gerne stellen wir Ihnen für diesen Fall einen Mietvertragsentwurf zur Verfügung. Details regelt auch hierzu der notarielle Kaufvertrag.

Die Deutsche Teilkauf ist stiller Miteigentümer, somit können sämtliche Renovierungs-, Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen ohne Rücksprache, aber auf eigene Kosten vorgenommen werden. Sie selbst behalten also die Hoheit über Ihr Eigenheim.

Sie haben weiterhin ein alleiniges Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie. Das bedeutet, Sie können alle Schönheitsreparaturen und nicht wertmindernde Arbeiten an dem Haus durchführen, ohne die Deutsche Teilkauf informieren oder gar um Erlaubnis bitten zu müssen.

Lassen Sie sich von den Immobilienprofis der Deutschen Teilkauf beraten. Wir können auf ein breites Netzwerk an Handwerkern und Technikern zurückgreifen und helfen Ihnen bei allen Fragen rund um Renovierungen. Wichtig: Wertmindernde Maßnahmen müssten allerdings mit der Deutschen Teilkauf abgestimmt werden, aber solche werden Sie sicher nicht vornehmen wollen.

Nein, die Deutsche Teilkauf trägt sämtliche Nebenkosten des Teilverkaufs, darunter die Kosten des Gutachtens, des Grundbucheintrags, die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer. Einzige Ausnahme ist die Löschung alter Grundbuchlasten, diese Kosten liegen beim Verkäufer.

Sie behalten weiterhin durch das Nießbrauchrecht das Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie und können sie weitervermieten, um Ihre laufenden Kosten zu decken. Natürlich können auch Ihre Verwandten oder Freunde das Objekt anmieten, solange die Mietvertragskonditionen marktüblich sind. In der Regel wünschen unsere Kunden aber in solch einem Fall den Gesamtverkauf der Immobilie.

In diesem Fall kümmern wir uns um die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie. Dafür greifen wir auf ein Team von Immobilienprofis zurück, die in der Regel deutlich höhere Verkaufserlöse erzielen, als es privaten Verkäufern möglich wäre. Denn schließlich haben wir ein gemeinsames Interesse den optimalen Verkaufspreis zu erzielen.

Wenn Sie das wünschen, räumen wir Ihren Erben ein Erstankaufsrecht für den verkauften Immobilienanteil ein, damit sie die gesamte Immobilie zurückerwerben können.

Auf Ihren Wunsch oder nach Ihrem Ableben suchen wir einen Käufer für Ihre Immobilie. Für den Verkauf Ihrer Immobilie übernehmen wir alle nötigen Maßnahmen. Die Deutsche Teilkauf tritt für diese Leistungen in Vorkasse, die Kosten werden aus dem Erlös des Gesamtverkaufs gedeckt. Weil die Deutsche Teilkauf einen Miteigentumsanteil an Ihrer Immobilie hält, können Sie sicher sein, dass unsere Immobilienprofis einen Bestpreis erzielen, schließlich ist das auch in unserem Interesse. Die Einzelheiten sind transparent und leicht nachvollziehbar im notariellen Kaufvertrag enthalten, den wir gerne im Einzelnen mit Ihnen oder Ihren Angehörigen besprechen.

Die Deutsche Teilkauf ist auf Grundlage des notariellen Kaufvertrages verpflichtet, den Gesamtverkauf durchzuführen und, soweit erforderlich, unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots Dienstleister bei der Vermarktung der Immobilie heranzuziehen. Falls Renovierungs- oder Verschönerungsmaßnahmen durchgeführt werden, teilen Sie und die Deutsche Teilkauf sich die Kosten entsprechend der Miteigentumsanteile.

Da die Deutsche Teilkauf einen Miteigentumsanteil an Ihrer Immobilie erwirbt, haben wir ein gemeinsames Interesse daran, den Höchstpreis beim Gesamtverkauf zu erzielen. Sollte sich keiner unserer Interessenten bereit erklären einen höheren Kaufpreis zu zahlen, so haben Sie jederzeit die Möglichkeit einen anderen potenziellen Käufer zu finden oder zu benennen.

Sofern externe Dienstleister beauftragt werden, werden diese Kosten bei der Deutschen Teilkauf, nach unserer Kenntnis anders als bei Mitbewerbern, fair und gemäß der Erlösverteilung geteilt. Sprechen Sie uns zu den Details gerne jederzeit an.

Natürlich werden Sie und ggf. Ihre Erben in den Verkaufsprozess einbezogen, selbst wenn ausschließlich wir von der Deutschen Teilkauf als Immobilienprofis zum Gesamtverkauf berechtigt und verpflichtet sind. Einzelheiten zum Ablauf und zu Ihren verschiedenen Auskunfts-, Mitsprache-, Rückkauf- und Drittkäuferbenennungsrechten besprechen wir gerne mit Ihnen im Einzelnen und auf Grundlage des notariellen Kaufvertrages.

Der Nießbrauch beinhaltet ein umfassendes Nutzungsrecht am ganzen Objekt. Wenn der Nießbraucher verstirbt oder in ein dauerhaftes Pflegeheim ziehen muss, haben andere Menschen möglicherweise nicht das Recht, weiter in der Immobilie zu wohnen.