Die vier häufigsten Irrtümer über Nießbrauch und Wohnrecht

Ob das Eigenheim zu Lebzeiten den eigenen Kindern zu schenken – ohne selbst aus der Immobilie auszuziehen oder sich mittels Immobilien-Teilverkauf den Lebensabend zu finanzieren: Das sind nur zwei von zahlreichen Gründen, warum Sie sich als Immobilieneigentümer im Alter genauer mit dem Thema Nießbrauchrecht und Wohnrecht auseinandersetzen sollten. Im Folgenden behandeln wir vier häufige Irrtümer über den Nießbrauch und das Wohnrecht.

Die vier häufigsten Irrtümer über Nießbrauch und Wohnrecht
Inhaltsverzeichnis

Sowohl beim Wohnrecht als auch beim Nießbrauch handelt es sich um Nutzungsrechte an einer Immobilie. Allerdings schließt der Nießbrauch gegenüber dem Wohnrecht noch das Recht der Nutznießung ein. Der Nießbraucher darf seine Eigentumswohnung oder sein Haus also nicht nur bewohnen, sondern die Immobilie auch vermieten oder einen anderen konkreten Nutzen daraus ziehen – zum Beispiel die Früchte der Obstbäume im Garten ernten und diese behalten. Daher stammt auch die ursprüngliche Bedeutung des Nießbrauchs im Sinne einer „Fruchtziehung“.

Bei der Deutschen Teilkauf erhalten Sie im Rahmen des Teilverkaufs ein lebenslanges Nießbrauchrecht an der gesamten Immobilie. Damit bleiben Sie nicht nur Zuhause wohnen, sondern können Ihr Eigenheim bei Bedarf auch vermieten. In unserem Blogbeitrag „Was lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauchrecht bedeuten erhalten Sie weitere Informationen dazu.

Irrtum 1: Der Eigentümer kann dem Wohnberechtigten oder Nießbraucher von sich aus kündigen.

Das Wohnrecht und das Nießbrauchrecht werden vertraglich festgehalten sowie von einem Notar beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Mit dem Eintrag ins Grundbuch ist das jeweilige Recht gegenüber Dritten geschützt. Entscheidend hierfür ist der eingetragene Rang: Dieser sollte stets im ersten Rang erfolgen, von einem Rangrücktritt wird abgeraten. Grundsätzlich erlöschen sowohl das Wohnrecht als auch der Nießbrauch erst mit Ablauf einer zuvor festgelegten Frist oder im Falle eines lebenslangen Wohn- und Nutzungsrechts mit dem Tod des Rechteinhabers.

Mögliche Ausnahmen sind, wenn

  • der Nutzungsberechtigte die Immobilie nicht mehr nutzen kann,

  • zuvor vertraglich vereinbarte Bedingungen nicht mehr erfüllt werden oder

  • im Vertrag eine Rückauflassungsvormerkung vermerkt wurde.

In Letzterer wird von vornherein festgehalten, dass der Eigentümer den Nießbrauch unter bestimmten Umständen entziehen kann. Ansonsten besteht lediglich die Möglichkeit, das Wohnrecht oder den Nießbrauch in beidseitigem Einverständnis aufheben zu lassen. Diese vorzeitige Löschung muss notariell beurkundet sowie dem Grundbuchamt mitgeteilt werden.

Bei der Deutschen Teilkauf wird Ihr Nießbrauchrecht im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen, noch vor der Finanzierungsgrundschuld. Damit ist es insolvenzgeschützt. Weitere Informationen dazu und welche Vorteile Sie durch das Nießbrauchrecht haben, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag Grundbucheintrag im Rahmen des Immobilien-Teilverkaufs.

Irrtum 2: Mit dem Verkauf des Hauses oder im Insolvenzfall des Eigentümers verfällt das Wohnrecht oder der Nießbrauch.

Hierbei kommt es auf die rechtlichen Umstände an: Sowohl das Wohnrecht als auch das Nießbrauchrecht sind im Falle eines Weiterverkaufs der Immobilie grundsätzlich geschützt. Bei einer Insolvenz des Eigentümers hängt ein mögliches Verfallen des Nutzungsrechts allerdings davon ab, in welchem Rang des Grundbuchs das jeweilige Recht eingetragen wurde. Nur im ersten Rang und damit vor der Finanzierungsgrundschuld ist das Nutzungsrecht gegenüber möglichen Ansprüchen Dritter abgesichert. Die Eigentümer sind dann vor einer möglichen Zwangsversteigerung der Immobilie geschützt, in deren Folge das Nutzungsrecht verfallen würde. Im Gegensatz zum Nießbrauch ist das Wohnrecht allerdings im Großteil der Fälle nachrangig eingetragen. Mit unserer Sicherheitsgarantie erhalten Sie beim Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf unter anderem einen Insolvenzschutz und können bei Bedarf Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung jederzeit zurückkaufen. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über unsere Sicherheitsgarantie:

Überblick unserer Sicherheitsgarantie

Irrtum 3: Nießbrauch und Wohnrecht können vererbt werden.

Weder der Wohnberechtigte noch der Nießbraucher kann seine Nutzungsrechte verkaufen, vererben oder anderweitig übertragen. Nach dem Ableben des Rechteinhabers wird das Nutzungsrecht aus dem Grundbuch gelöscht. Bei einem Teilverkauf Ihrer Immobilie brauchen Sie sich keine Sorgen um Ihre Erben zu machen. Denn Ihre Kinder oder Enkel erben weiterhin ihren Anteil des Hauses oder der Eigentumswohnung. Zudem erhalten sie bei der Deutschen Teilkauf ein Erstankaufrecht auf den verkauften Immobilienanteil. In unserem Blogbeitrag Das Nießbrauchrecht bei einer Immobilienschenkung geben wir Ihnen Tipps, wie Sie mithilfe des Nießbrauchrechts bei der Vererbung Steuern sparen können.

Irrtum 4: Der Rechtenutzer muss den Eigentümer bei sämtlichen Änderungswünschen im Hinblick auf die Immobilie um Erlaubnis fragen.

Sowohl der Wohnberechtigte als auch der Nießbraucher bleiben nach Vertragsabschluss wie gewohnt in der Immobilie wohnen – wobei es letzterem freisteht, diese auch zu vermieten. Darüber hinaus dürfen beide zusätzliche Personen in den Haushalt aufnehmen, etwa Familienangehörige oder Pflegepersonal. Um Erlaubnis beim Eigentümer müssen sie nur fragen, wenn sie größere Umbauten an der Immobilie durchführen wollen. Darüber hinaus gilt: Möchte der Eigentümer die Immobilie besichtigen, braucht er zuvor die Erlaubnis des Wohnberechtigten beziehungsweise des Nießbrauchers.

Grundsätzlich sollten Eigentümer und Wohnberechtigter oder Nießbraucher von der Norm abweichende Vereinbarungen vertraglich festhalten, um Streitigkeiten zu vermeiden. Bei der Deutschen Teilkauf können Sie die Immobilie nach einem Teilverkauf weiter nach Ihren Wünschen gestalten und profitieren dabei von möglichen künftigen Wertsteigerungen des Eigenheims. Haben Sie schon mal über den altersgerechten Umbau oder eine energetische Sanierung nachgedacht? Durch einen Teilverkauf lassen sich diese Maßnahmen finanzieren. Zudem können Sie sich so das Leben im Alter vereinfachen und gleichzeitig Strom- und Heizkosten sparen. In unseren Blogbeitrag „Wann und für wen ist eine energetische Sanierung sinnvoll?“ erfahren Sie mehr dazu.

Fazit zum Nießbrauch und Wohnrecht

Es existieren viele Irrtümer über den Nießbrauch und das Wohnrecht. Aufgrund ihrer Bedeutung hinsichtlich der Rechte an Immobilien sollten Sie sich frühzeitig damit beschäftigen. Die Deutsche Teilkauf bietet Ihnen mit dem Teilverkaufsmodell und der Eintragung des Nießbrauchrechts im ersten Rang des Grundbuchs Sicherheit. Denn damit erhalten Sie ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie. Zudem können Sie sich mit der gewonnenen finanziellen Freiheit lang ersehnte Wünsche erfüllen. Wie wäre es beispielweise mit einer eigenen Sauna in Ihrem Zuhause oder einem Ferienhaus an Ihrem Lieblingsort? Träume, die mit dem Teilverkauf Ihrer Immobilie zur Realität werden können.

Ermitteln Sie Ihre Wunschauszahlung

Mit unserem Rechner können Sie einfach und unverbindlich Ihre Auszahlungssumme berechnen, in dem Sie den geschätzten Immobilienwert und Ihre Wunschauszahlung eingeben. Dabei wird Ihnen auch die Höhe des monatlichen Nutzungsentgelts angezeigt. Zudem erhalten Sie die Gesamtauszahlungssumme für den Teilverkauf und einen möglichen Gesamtverkauf der Immobilie im Überblick.

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