Der Nießbrauch: Alles, was Sie wissen müssen

So wichtig ist das Recht auf lebenslanges Wohnen und Nutzen

Haben Sie sich in letzter Zeit mit Themen wie Immobilie, Schenkung oder Erbe beschäftigt? Dann ist Ihnen bestimmt ein Begriff häufiger begegnet: Nießbrauch. Oft ist auch die Rede vom Nießbrauchrecht. Dabei handelt es sich um ein Wohn- und Nutzungsrecht, das sowohl für bestimmte Teile einer Immobilie als auch für den gesamten Grundbesitz vergeben werden kann. Das Recht wird zeitlich begrenzt oder lebenslang erteilt. Die berechtigte Person darf eine Immobilie selbstständig nutzen, auch wenn sie weder Eigentümer noch Miteigentümer der Immobilie ist. Wichtig ist dabei das Wort „nutzen“. Mit der Erlaubnis der Nutzung geht das Nießbrauchrecht nämlich deutlich weiter als das Wohnrecht. Das oft erteile Wohnrecht erlaubt nur, dass die Person eine Immobilie selbst bewohnt. Der Nießbrauch erlaubt ihr dagegen, die Immobilie auch wirtschaftlich zu nutzen – oder einfach gesagt: zu vermieten und die Erträge zu behalten. Geregelt ist der Nießbrauch unter anderem im § 1030 BGB.

Inhaltsverzeichnis

Was ist Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist ein Wohn- und Nutzungsrecht. Das Recht kann zeitlich begrenzt oder lebenslang erteilt werden. Die berechtigte Person darf eine Immobilie selbstständig nutzen, auch wenn sie weder Eigentümer noch Miteigentümer der Immobilie ist.

Wann wird das Nießbrauchrecht angewendet?

Bei einem Nießbrauch verleiht der Eigentümer einer Immobilie dem Nießbraucher das Recht, die Immobilie zu nutzen. Entsprechend kommt der Nießbrauch nur infrage, wenn jemand eine Immobilie nutzen oder bewohnen möchte, die ihm nicht gehört.

Typische Szenarien, bei denen der Nießbrauch zum Einsatz kommt:

  • nach einem Immobilienverkauf

  • nach einem Immobilien-Teilverkauf

  • nach der Schenkung einer Immobilie

Der Nießbrauch bei einem Immobilienverkauf

Bei einem vollständigen Verkauf einer Immobilie kommt es in bestimmten Konstellationen vor, dass der Verkäufer darin wohnen bleiben möchte. Ein Nießbrauchrecht wird dabei fast ausschließlich bei der Übertragung der Immobilie im privaten Bereich gewährt, etwa durch Familienangehörige. Gewerbliche Anbieter sind dagegen restriktiver und bieten meist nur ein Wohnrecht, zum Beispiel bei der sogenannten Immobilienleibrente.

Bei einem Produkt Immobilienleibrente verkauft der Eigentümer das Haus oder die Eigentumswohnung vollständig an einen Anbieter. Dafür zahlt der Käufer eine monatliche Rente. Das lebenslange Wohnrecht klingt zunächst einmal gut. Doch im Alter kommt es nicht selten vor, dass ein Verkäufer irgendwann in eine betreute Wohneinrichtung umziehen muss. In einem solchen Fall darf er die Wohnung nicht vermieten, um etwa die anfallenden Kosten zu decken. Dies geht nur mit dem Nießbrauchrecht. Zudem lohnt sich das Modell Immobilienleibrente nur dann, wenn der Verkäufer lange genug lebt.

Unterschied Nießbrauchrecht und Wohnrecht

Der Nießbrauch bei einem Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf verkauft der Wohneigentümer bis zu 50 Prozent seines Hauses oder seiner Eigentumswohnung an einen Anbieter. Letzterer wird zu einem sogenannten stillen Miteigentümer. Das bedeutet, dass dieser zwar Anteile kauft, diese aber nicht nutzt oder verändert. Bei der Deutschen Teilkauf wird der Nießbrauch im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen, noch vor der Finanzierungsschuld. Dadurch ist der Nießbrauch vor einer möglichen Insolvenz des Teilkäufers geschützt. Eingetragen als Eigentümer werden beide Parteien, also Teilverkäufer und Teilkäufer.

Besonders für ältere Menschen lohnt es sich, Immobilien-Teilverkäufer und Nießbraucher zu werden. Erstens steht dem Teilverkäufer nach einem Teilverkauf bis zu 50 Prozent des Wertes der Immobilie als Geldsumme zur Verfügung. Dieser Teil des Vermögens, das vorher in den vier Wänden steckte, kann nun völlig frei genutzt werden – ob für Umbauarbeiten, Lebensträume oder als finanzielles Polster. Zweitens behält der Teilverkäufer sein Zuhause und darf die gesamte Immobilie weiter nutzen. Drittens behält der Teilverkäufer bei Vermietung der Immobilie die vollen Mieteinnahmen (abzüglich des Nutzungsentgeltes). Für zusätzliche Sicherheit sorgt die Tatsache, dass der Nießbrauch notariell beglaubigt wird.

Gute Gründe für das Recht auf Vermietung:

  • Alternativer Wohnsitz: Der Wunsch nach einem milderen Klima, familiäre oder andere Gründe – niemand weiß, was die Zukunft bringt. Bei einem Teilverkauf können Sie zeitlich begrenzt oder vollständig umziehen und die Immobilie vermieten. Die Mieteinnahmen können die laufenden Kosten decken, der Erlös aus dem Teilverkauf kann in die neue Bleibe investiert werden.

  • Notwendiger Umzug: Statistisch betrachtet ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie irgendwann einmal Unterstützung im Alltag benötigen. Viele Menschen finden in einer betreuten Wohneinrichtung ein neues Zuhause. Nießbraucher können zum Beispiel ihre Immobilie vermieten, um die Heimkosten zu bezuschussen oder gar zu decken. Die Mieteinnahmen landen nicht anteilig, sondern vollständig bei dem Nießbraucher.

Der Nießbrauch bei der Immobilienschenkung

Die Schenkung einer Immobilie ist für Wohneigentümer interessant, die ihre Immobilie noch zu Lebzeiten unentgeltlich weitergeben wollen – etwa an ihre Nachkommen. Zu beachten sind dabei die komplexen Regelungen der Schenkungssteuer, die bei einer Immobilienschenkung anfällt. Wird aber bei der Schenkung der Immobilie ein Nießbrauchrecht vereinbart, können die Nachkommen Schenkungssteuer sparen. Aber wie?

Normalerweise könnte ein neuer Eigentümer seine Immobilie vermieten und Mieteinnahmen erzielen oder selbst bewohnen und Miete sparen. Bei der Schenkung aber geht beides nicht, da die Immobilie bewohnt ist. Daher sieht der Gesetzgeber vor, dass bei der Berechnung der Schenkungssteuer der Wert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen wird. Je länger der Nießbraucher lebt und die Immobilie nutzt, desto mehr Mieteinnahmen oder Mieteinsparungen entgehen dem Eigentümer. Daher gilt: Je höher die Lebenserwartung des Nießbrauchers, desto höher ist der Nießbrauchwert, der vom Steuerwert der Immobilie abgezogen wird.

Freibeträge zur SchenkungssteuerRechtliche Sicherheit durch Nießbrauch

Bei allen steuerlichen Vorteilen für die Nachkommen dient das Nießbrauchrecht einem viel wichtigeren Zweck: der rechtlichen Sicherheit der Schenkenden. Als Nießbraucher sichern diese sich das Recht, die Immobilie bis ans Lebensende nutzen zu dürfen. Damit das so bleibt, wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Auch ein Weiterverkauf der Immobilie kann dem Nießbrauchrecht nichts anhaben.

Ein weiterer Sonderfall ist das Nießbrauchrecht bei einer Scheidung, mehr dazu erfahren Sie hier.

„Weil das Nießbrauchrecht notariell beglaubigt und ins Grundbuch einer Immobilie eingetragen wird, ist es rechtlich wasserdicht. Anders als bei einem bloßen Wohnrecht können Nießbraucher die Immobilie auch vermieten und damit Mieteinkünfte erzielen.“

Marian Kirchhoff
Geschäftsführender Gesellschafter Deutsche Teilkauf GmbH

Wie lange besteht das Nießbrauchrecht?

Der Geltungszeitraum des Nießbrauchs beginnt mit der Erteilung des Nießbrauchrechts, beglaubigt bei einem Notar. Doch wann endet der Nießbrauch?

  • Bei Tod des Nießbrauchers: In den meisten Fällen wird ein Nießbrauchrecht auf Lebenszeit vereinbart. Das Nießbrauchrecht erlischt mit dem Lebensende des Nießbrauchers (§ 1061 BGB). Gut zu wissen: Das wertvolle Recht auf Nießbrauch ist weder vererblich noch verkäuflich (§ 1059 BGB). Der Immobilieneigentümer hat nach Lebensende des Nießbrauchers keine eventuellen Nachfolger zu berücksichtigen. Wurde das Nießbrauchrecht an mehrere Personen eines Haushalts verliehen, gilt es für jede einzelne Person. Verstirbt eine von ihnen, bleiben die anderen weiterhin Nießbraucher.

  • Durch zeitliche Befristung des Nießbrauchs: Der Nießbrauch kann zeitlich begrenzt werden, wenn sich alle beteiligten Parteien einig sind. Dies kann der Fall sein, wenn etwa bei Eigentümerwechsel bereits feststeht, dass die zukünftigen Nießbraucher bald ausziehen. So können Wartezeiten, etwa auf einen Platz in einer betreuten Wohneinrichtung oder die Fertigstellung eines Bauprojekts, rechtlich sicher überbrückt werden.

  • Bei Löschung des Nießbrauchs aus dem Grundbuch: Das Nießbrauchrecht ist rechtlich sicher und kann nicht willkürlich vom neuen Eigentümer aufgekündigt werden. Sind sich allerdings alle Beteiligten einig, dass der Nießbrauch nicht mehr benötigt wird, kann das Recht einvernehmlich aufgehoben werden. Darüber kann der Nießbraucher das Nießbrauchrecht einseitig aufgeben.

Zusammengefasst bedeutet das: Ohne den Inhaber des Nießbrauchrechts geht so gut wie nichts. Das Nießbrauchrecht sichert nicht nur das Zuhause lebenslang ab. Im Falle eines Auszugs kann der Nießbraucher die Immobilie vermieten und finanziell profitieren.

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Welche Kosten kommen auf Nießbraucher zu?

Wer das Nießbrauchrecht für eine Immobilie hält, genießt viele Rechte. Allerdings ist es nur logisch, dass der Nießbraucher auch Pflichten erfüllen muss.

Der Nießbraucher muss die Immobilie instand halten. Kleinere Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen sind Pflicht.

Zudem muss der Nießbraucher Kosten wie die Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung tragen. Diese zählen zu den gewöhnlichen Unterhaltungskosten – genau wie Strom, Wasser, Heizung oder Entsorgung.

Welche Kosten kommen auf Nießbrauchgeber zu?

Der Nießbrauchgeber ist der Eigentümer der Immobilie. Er muss für die außergewöhnlichen Unterhaltungskosten aufkommen. Dazu zählen größere Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten wie die nachfolgenden Beispiele:

  • Austausch von Strom- und Wasserleitungen: Veraltete, defekte oder poröse Leitungen schaden der Bausubstanz und können Gefahrenquellen sein. Im Falle einer umfangreichen Sanierung der Leitungen trägt der Nießbrauchgeber die Kosten.

  • Erneuerung des Dachs: Langzeitschäden durch Witterung, eine energieeffiziente Dämmung oder die Entfernung giftiger Baustoffe – eine Dachsanierung ist meist mit viel Aufwand verbunden. Für die Kosten muss der Nießbrauchgeber aufkommen.

  • Modernisierung der Fenster oder der Heizungsanlage: Veraltete Bauelemente und immer strengere Gesetze erfordern regelmäßige Modernisierungsarbeiten an der Immobilie. Die Kosten dafür sind vom Nießbrauchgeber zu tragen.

Unabhängig davon können Nießbraucher und Eigentümer auch individuelle Vereinbarungen treffen. So ist es möglich, dass der Nießbraucher bestimmte Sanierungsmaßnahmen übernimmt.

Was ist der Unterschied zwischen Besitz und Eigentum?

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe Besitz und Eigentum häufig synonym verwendet. Rechtlich betrachtet unterscheiden sich jedoch Besitz und Eigentum an einer Sache. Besonders deutlich wird dies bei Immobilien.

Besitzer einer Immobilie ist derjenige, der die Immobilie aktuell gebraucht beziehungsweise bewohnt. Ist eine Immobilie vermietet, ist der Mieter der Besitzer.

Eigentümer einer Immobilie ist derjenige, der ins Grundbuch der Immobilie eingetragen ist. Es kann auch mehrere Eigentümer geben, die dann alle im Grundbuch stehen müssen.

Nur der Eigentümer kann über das Haus oder die Eigentumswohnung verfügen, sie also etwa verkaufen oder als Absicherung für ein Darlehen verwenden. Das kann und darf der Mieter, also der Besitzer der Immobilie, nicht.

Wie wird der Nießbrauch steuerlich behandelt?

Wird der Nießbrauch im Zuge einer Übertragung der Immobilie erteilt, wird der sogenannte Vorbehaltsnießbrauch angewendet. Klassischer Fall: Wohneigentümer übertragen ihre Immobilie zu Lebzeiten an ihre Erben und möchten Schenkungssteuer sparen.

Dem gegenüber steht der sogenannte Zuwendungsnießbrauch, der von einem Immobilieneigentümer an einen Dritten verliehen wird. Hier steht der Nießbrauch nicht in Verbindung mit einer Übertragung der Immobilie.

  • Grundsätzliche steuerliche Behandlung des Nießbrauchs

Wenn der Nießbraucher die Immobilie vermietet und dadurch Mieteinkünfte erzielt, muss er diese versteuern. Werbungskosten, die durch die Vermietung entstehen, kann er steuerlich geltend machen. Dazu gehören etwa Fahrtkosten oder Maklergebühren. All das gilt sowohl für den Vorbehaltsnießbrauch als auch für den Zuwendungsnießbrauch.

  • Steuerliche Besonderheit bei einem Vorbehaltsnießbrauch

Im Fall des Vorbehaltsnießbrauchs kann der Nießbraucher von den Abschreibungen profitieren, um die Steuern für die Mieteinkünfte zu reduzieren. Wird eine Immobilie vermietet, können Eigentümer Steuervergünstigungen durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Da eine Immobilie im Laufe der Zeit durch Abnutzung theoretisch an Wert verliert, kann jährlich ein kleiner Prozentsatz der Herstellungs- oder Anschaffungskosten für die Immobilie von der Steuer abgesetzt werden. Die Immobilienpreisentwicklung wird dabei nicht berücksichtigt.

  • Steuerliche Behandlung bei einem Zuwendungsnießbrauch

Anders gelagert ist die Situation bei einem Zuwendungsnießbrauch. Da es keine Übertragung der Immobilie gab, kann der Nießbraucher keine Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Die Möglichkeit der Abschreibung verbleibt theoretisch bei dem Eigentümer. Allerdings kann sie dieser ebenso wenig nutzen, da die zugehörigen Mieteinkünfte nicht bei ihm liegen, sondern bei dem Nießbraucher.

Das Fazit: Nießbrauch kurz zusammengefasst

Gegenüber dem Wohnrecht bietet der Nießbrauch das sicherere Gesamtpaket. Denn das Nießbrauchrecht beinhaltet das volle Nutzungsrecht für eine Immobilie. Der Inhaber des Nießbrauchrechts genießt viele Rechte, auch wenn er nicht der Eigentümer beziehungsweise nur der Teileigentümer ist:

Nießbraucher dürfen die Immobilie bewohnen und nutzen, solange sie leben.

Nießbraucher dürfen die Immobilie vermieten. Mieteinnahmen verbleiben vollständig bei ihm.

Das Nießbrauchrecht wird notariell festgehalten und gilt, solange der Nießbraucher lebt.

Der Nießbrauch für eine Immobilie wird ins Grundbuch eingetragen. Mit dem Nießbrauch verknüpft sind faire Pflichten: Lediglich kleinere Renovierungen, Schönheitsreparaturen und gewöhnliche Unterhaltungskosten muss der Nießbraucher übernehmen.

Außergewöhnliche Unterhaltungskosten trägt hingegen meist der Immobilieneigentümer. Dazu gehören größere Sanierungsarbeiten, zum Beispiel die Reparatur des Dachs, sowie Modernisierungsmaßnahmen, etwa der Austausch der Fenster. Möglich ist auch eine individuelle Aufstellung der Kostenverteilung.

Zur Anwendung kommt der Nießbrauch vor allem in zwei Fällen:

  • Bei einem Immobilien-Teilverkauf: Ein Eigentümer verkauft einen Teil seines Hauses oder seiner Eigentumswohnung an einen stillen Teilhaber. Dabei erhält er das Nießbrauchrecht für die Immobilie.

  • Bei der Immobilienschenkung: Ein Eigentümer schenkt seine Immobilie zu Lebzeiten an seine Erben. Dabei erhält er das Nießbrauchrecht für das Haus oder die Wohnung.

Unterm Strich bietet der Nießbrauch mehr Sicherheit für die Zukunft. Gerade ältere Menschen behalten viel Handlungsspielraum, beispielsweise bei einem freiwilligen oder unfreiwilligen Auszug. Abgesehen davon gibt es kaum etwas Wertvolleres als das beruhigende Gefühl, ein sicheres Zuhause zu haben.

Mehr zum Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf wandeln Sie einen Teil Ihrer Immobilie in Liquidität um. Gleichzeitig erhalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Damit dürfen Sie den gesamten Grundbesitz bewohnen und nutzen, solange Sie möchten. Der Preis des Teilverkaufs richtet sich nach einem unabhängigen Marktwertgutachten. Die Kosten für das Gutachten übernimmt die Deutsche Teilkauf.