Der Grundbucheintrag: Fakten und Ablauf

Das Wichtigste in Kürze

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug? 

Der Grundbuchauszug kann bei dem jeweils zuständigen Amtsgericht des Bezirks angefordert werden. Dabei müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen – zum Beispiel Eigentümer sein oder Rechte am Grundstück halten, etwa ein Erbbaurecht. 

Was kostet ein Grundbucheintrag? 

Grundbucheinträge müssen bei einem Notar kostenpflichtig vorgenommen werden. Zudem berechnet das Grundbuchamt Eintragungsgebühren. Sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt richten sich nach der Gebührentabelle, Spalte B, im Gerichts- und Notarkostengesetz. Die anfallenden Gebühren orientieren sich am Wert der Immobilie, sind also bei allen Notaren identisch. 

Was ist ein Grundbuch? 

Bei einem Grundbuch handelt es sich um ein Register, das beschränkt öffentlich zugänglich ist. Es wird vom Grundbuchamt geführt ‒ einer Abteilung des Amtsgerichts. Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und Gebäuden hinterlegt. Das Grundbuch ist in drei Abteilungen unterteilt und enthält auch Rechte sowie Lasten ‒ zum Beispiel Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauchrechte. 

Was ist das Grundbuch?

Kennen Sie diese Schilder: “Privatgrundstück. Widerrechtlich geparkte Fahrzeuge werden abgeschleppt.”? In Deutschland gehört nahezu jeder Zentimeter Bodenfläche und jede Immobilie irgendjemandem. Die Eigentümer genießen besondere Rechte, haben aber auch einige Pflichten zu erfüllen. Um offiziell festzuhalten, wem welche Immobilie gehört, führt das Grundbuchamt als Abteilung des Amtsgerichts das Grundbuch. Hier werden auch Rechte zur Immobilie und zum Grundstück festgehalten. 

Bei einem Grundbuch handelt es sich um ein Register, das beschränkt öffentlich zugänglich ist. Für jedes Grundstück und jede Immobilie wird im Grundbuch ein sogenanntes Grundbuchblatt erstellt – auch für eine Eigentumswohnung. Das Deckblatt des Grundbuchblattes, auch Aufschrift genannt, weist das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes auf. Es folgt das Bestandsverzeichnis, in dem die Katasterangaben des Grundstücks eingetragen sind. Zusätzlich besteht jedes Grundbuchblatt aus drei gliedernden Abschnitten, auch als Abteilungen bezeichnet. 

Was sind Abteilungen im Grundbuch?

Neben der Aufschrift und dem Bestandsverzeichnis enthält der Eintrag im Grundbuch drei Abteilungen. Dabei handelt es sich um thematisch abgegrenzte Abschnitte, die der Übersichtlichkeit dienen. Bei dem Grundbuchblatt für eine Wohnimmobilie sehen die Abteilungen folgendermaßen aus: 

Abteilung I: Eigentümer

In der ersten Abteilung steht, wer Eigentümer der Immobilie ist. Das bedeutet allerdings nicht, dass dort immer nur ein Name steht. Eigentümer können Menschen sein, aber auch Unternehmen oder Organisationen. Teilen sich mehrere Parteien ein Eigentum, werden die genauen Eigentumsverhältnisse festgehalten und ausgewiesen. 

Bei einem Wechsel des Eigentümers einer Immobilie werden entsprechende Änderungen vorgenommen. Solch ein Eigentümerwechsel kann unterschiedliche Gründe haben. Mal wird ein Haus vererbt, mal eine Wohnung verkauft. Bei einem vollständigen Verkauf der Immobilie wird der Verkäufer im Grundbucheintrag unterstrichen, der Käufer als neuer Eigentümer hinzugefügt. Bei einem Teilverkauf der Immobilie verbleibt der Teilverkäufer als Miteigentümer im Grundbuch, während der Teilkäufer hinzugefügt wird. Darüber hinaus werden die Eigentumsanteile vermerkt. 

Wie bei behördlichen Vorgängen üblich, kann es etwas dauern, bis Änderungen eines Grundbucheintrags abgeschlossen sind. Kann ein betrügerischer Verkäufer also die Immobilie mehrfach verkaufen? Um genau dies zu verhindern, kann der Käufer eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen. Dabei handelt es sich um einen vorläufigen Eintrag, der den anstehenden Eigentümerwechsel festhält. 

Abteilung II: Beschränkungen 

Die zweite Abteilung führt Lasten und Beschränkungen auf. 

Unter Lasten fallen Dienstbarkeiten, also das Recht zur Nutzung einer Sache, wie das Nießbrauchrecht oder Wegerechte. 

Zu Beschränkungen gehören Vorkaufsrechte und Vormerkungen. Zusätzlich gibt es noch die Verfügungsbeschränkungen, die die Mitwirkung Dritter bedingen. 

Sind mehrere Rechte im Grundbuch eingetragen, spielt die Rangfolge der Einträge in bestimmten Situationen eine wichtige Rolle. In unserem Blogbeitrag zur Rangordnung im Grundbuch erfahren Sie, wie wichtig dies für die Absicherung des Nießbrauchrechts ist. 

Abteilung III: Grundpfandrechte 

In der dritten Abteilung stehen die Grundpfandrechte. Diese Rechte dienen eventuell vorhandenen Gläubigern der Sicherung ihrer Forderungen. Dazu gehören Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden und Sicherungsgrundschulden. Gängig ist hier die Nutzung des Eigentums als Sicherung für Kredite. Weitere Informationen darüber, was wo im Grundbuch steht, erhalten Sie in unserem Beitrag Auflassvormerkung, Grundschuldbestellung, Grundpfandrecht – was gehört wohin im Grundbuch?. 

Wie verkaufe ich eine Immobilie mit eingetragener Grundschuld?

Nicht selten kommt es vor, dass bei einem Verkauf einer Immobilie noch eine Grundschuld des Verkäufers im Grundbuch steht. Gründe dafür können sein:

• Der Verkäufer hat den Immobilienkredit noch nicht vollständig zurückgezahlt.

• Der Immobilienkredit wurde zurückgezahlt, der Verkäufer hat aber die Grundschuld nicht löschen lassen, da er sie vielleicht für einen späteren Kredit verwenden wollte. Denn anders als eine Hypothek ist eine Grundschuld nicht an einen Kredit gebunden.

Doch auch mit einer eingetragenen Grundschuld ist der Verkauf des Wohneigentums möglich, solange die Forderung nicht die Höhe der Auszahlung übersteigt. Der zweite Fall ist dabei der einfachere: Wurde das Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt, kann der Verkäufer die Grundschuld einfach löschen lassen.

Wurde der Immobilienkredit noch nicht vollständig zurückgezahlt, kann der Verkäufer den Verkaufserlös für die Tilgung verwenden. Eine übliche Vorgehensweise: Der Käufer überweist die ausstehende Tilgungssumme an die finanzierende Bank des Verkäufers. Die Bank informiert den Notar, der die Löschung der Grundschuld in die Wege leitet. Allerdings verlangen Banken bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens üblicherweise eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, also einen Ausgleich für entgangene Einnahmen aus dem Kredit.

Wie ändere ich einen Grundbucheintrag?

Ob Grundstück oder Gebäude, Verkauf oder Teilverkauf: Veränderungen des Eigentumsverhältnisses müssen im Grundbuch eingetragen werden. So gehen Sie dabei vor:

Schritt 1: Notwendige Unterlagen sammeln

Die Änderung des Grundbucheintrags ist ein behördlicher Vorgang, der von einem Notar in die Wege geleitet werden muss. Dafür benötigt der Notar von Ihnen alle relevanten Dokumente wie Kaufverträge, Verträge eines Teilverkaufs, ein Erbschein oder dergleichen. Besprechen Sie am besten vorab am Telefon mit dem Notar, welche Unterlagen in Ihrem Fall benötigt werden.

Schritt 2: Notar aufsuchen

Für die Änderung eines Grundbucheintrags müssen Sie einen Notar beauftragen. Er füllt die notwendigen Anträge gemeinsam mit Ihnen aus. Dabei ist die persönliche Anwesenheit aller Beteiligten verpflichtend. Anschließend reicht der Notar die Unterlagen bei dem Grundbuchamt ein. Müssen Informationen oder Unterlagen nachgereicht werden, setzt sich der Notar mit Ihnen in Verbindung.

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Die Änderung eines Eintrags im Grundbuch verursacht zweierlei Kosten: Zum einen stellt der Notar seine Dienste in Rechnung, zum anderen fallen auch bei dem Grundbuchamt Gebühren an. Sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt richten sich nach der Gebührentabelle, Spalte B, im Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Gebühren richten sich nach dem Wert der Immobilie.

• Für die Eintragung des neuen Eigentümers wird die einfache Gebühr verlangt.

• Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung wird die halbe Gebühr berechnet.

• Für die Eintragung einer Grundschuld wird die einfache Gebühr auf Grundlage der Höhe der Grundschuld verlangt.

Diese Kosten übernimmt in der Regel der Käufer. Geht es aber um die Löschung einer bestehenden Grundschuld aus dem Grundbuch, muss der Verkäufer für die entstehenden Kosten aufkommen.

Der Grundbucheintrag bei einem Immobilien-Teilverkauf 

Bei einem Immobilien-Teilverkauf bleiben Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zwar wird der Teilkäufer ebenfalls als Eigentümer eingetragen, allerdings wird dabei für Sie das Nießbrauchrecht im Grundbuch festgehalten. Der Nießbrauch beschreibt das Recht, eine Immobilie selbstständig nutzen zu dürfen, auch wenn diese Person weder alleiniger Eigentümer noch Miteigentümer der Immobilie ist.  

Ein Beispiel: Bei einem Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie als Eigentümer einen Teil Ihrer Immobilie an einen Teilkäufer, etwa die Deutsche Teilkauf. Die Deutsche Teilkauf gewährt Ihnen ein Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie. Somit können Sie wie gewohnt weiter in Ihrer Immobilie wohnen bleiben, sie vermieten oder an Ihre Enkelkinder vererben. Auch von einer möglichen Wertsteigerung würden Sie weiterhin profitieren. Mehr zu den Vorteilen eines Immobilien-Teilverkaufs, erfahren Sie auf unserer Seite zu den Vorteilen eines Teilverkaufs. 

Das Nießbrauchrecht sichert Sie somit rechtlich ab. Zusätzlich werden Sie durch die Sicherheitsgarantie abgesichert. Sie profitieren damit von folgenden im Grundbuch eingetragen Rechten und Sicherheiten: 

• Sie dürfen die Immobilie bewohnen und nutzen, solange Sie leben. 

• Sie dürfen die Immobilie vermieten. Die Mieteinnahmen verbleiben vollständig bei Ihnen ‒ abzüglich des Nutzungsentgeltes. 

• Sie können Ihre Immobilie weiterhin an Ihre Enkelkinder oder andere Personen vererben. 

• Mit der Eintragung im Grundbuch ist der Nießbrauch vor einer möglichen Insolvenz des Teilkäufers geschützt. Das Nießbrauchrecht kann grundsätzlich nur erlöschen, wenn vorab eine Frist festgelegt wurde, das Nutzungsentgelt nicht bezahlt wird oder der Teilverkäufer verstirbt. 

Weitere Informationen erhalten Sie in unserem Blogbeitrag Grundbucheintrag im Rahmen des Immobilien-Teilverkaufs. 

Fazit: Alles Wissenswerte zum Grundbucheintrag 

• Grundbuch: Bezeichnet ein Register, das beschränkt öffentlich zugänglich ist. Hier werden Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und Gebäuden festgehalten, sowie Rechte und Beschränkungen für die jeweilige Immobilie oder das Grundstück. 

• Abteilungen im Grundbuch: Es gibt zwecks Übersichtlichkeit drei Abteilungen im Grundbuch. Die erste Abteilung beinhaltet die Eigentümer. Die zweite Abteilung enthält Lasten und Beschränkungen und die dritte Abteilung zeigt mögliche Grundpfandrechte auf. 

• Immobilie mit Grundschuld: Auch wenn eine Grundschuld auf einer Immobilie eingetragen ist, ist ein Verkauf möglich. Mit dem Verkaufserlös muss die Grundschuld jedoch getilgt werden. 

• Änderung eines Grundbucheintrags: Zur Änderung im Grundbuch müssen Sie einen Notar beauftragen und alle nötigen Unterlagen vorlegen. 

• Kosten eines Grundbucheintrags: Es fallen Gebühren bei dem Grundbuchamt an, sowie Kosten für die Dienste des Notars. Die Kosten richten sich nach der Gebührentabelle, Spalte B, im Gerichts- und Notarkostengesetz. 

• Grundbucheintrag beim Immobilien-Teilverkauf: Beim Teilverkauf werden Sie und der Teilkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dabei erhalten Sie ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht, welches Ihnen die vollen Wohn- und Nutzungsrechte garantiert.