Grundbucheintrag beim Immobilien-Teilverkauf

Im Rahmen eines Immobilien-Teilverkaufs werden die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch eingetragen. Häufig stellen sich dabei Fragen wie: Was wird beim Teilverkauf meines Hauses oder meiner Eigentumswohnung ins Grundbuch eingetragen? Was passiert mit meinem Nutzungsrecht und kann ich meine Immobilie teilverkaufen, wenn eine Grundschuld hinterlegt ist? Hier erfahren Sie alles Wissenswerte über das Thema Grundbuch und Immobilien-Teilverkauf.

Grundbucheintrag im Rahmen des Immobilien-TeilverkaufsGrundbucheintrag im Rahmen des Immobilien-Teilverkaufs
Inhaltsverzeichnis

Grundbucheintrag einfach erklärt

Das Grundbuch ist eine Art Bestandsverzeichnis oder auch amtliches Register. In diesem sind sämtliche Vorgänge der Vergangenheit und Gegenwart von bebauten und unbebauten Grundstücken in einer Gemeinde eingetragen. Zu den Vorgängen gehören vor allem die Eigentumsverhältnisse, aber auch Rechts- und Schuldverhältnisse einer Immobilie. Der Grundbuchauszug ist der Teil des Grundbuchs, der Auskunft über eine Immobilie gibt. Dazu zählen die Lage, die Größe des Grundstücks, Eigentumsverhältnisse, grundstücksgleiche Rechte sowie aktuelle oder abgezahlte Kredite und Hypotheken auf dem Grundstück.

Das Grundbuch gibt also Aufschluss über die Geschichte und Gegenwart jedes Grundstücks einer Gemeinde. Die Eintragung ins Grundbuch ist gesetzlich vorgeschrieben und bietet so eine sichere und vertrauenswürdige Auskunft über die jeweilige Immobilie. Neben dem klassischen Grundbuch gibt es noch einige Sonderformen. Diese verfolgen alle denselben Sinn, aber sind für besondere Arten des Grundstückseigentums gedacht. Dazu zählt das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch. Dieses Grundbuch gibt Aufschluss über das Eigentum von Wohnungen, Garagen oder Einstellplätzen. Auch für das Erbbaurecht gibt es ein eigenes Grundbuch, welches über das Eigentum eines Erbbaurechtgrundstücks aufklärt.

Der Aufbau des Grundbuchs

Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt mit einer fortlaufenden Nummer im Grundbuch. Das Grundbuchblatt besteht aus einer Aufschrift, einem Bestandsverzeichnis und insgesamt drei Abteilungen. Die Aufschrift ist das Deckblatt eines Grundbuchblattes. Dort ist folgendes aufgeführt:

  • welches Amtsgericht für die Immobilie zuständig ist

  • die Nummer des Grundbuchblattes

  • an welchem Datum die letzte Änderung vorgenommen wurde

  • das Datum des vorliegenden ausgedruckten Dokuments

Im Bestandsverzeichnis sind Informationen zu den grundstücksgleichen Rechten der jeweiligen Immobilie sowie Miteigentumsanteile und eventuelle Änderungen des Verzeichnisses zu finden. Auch mögliche Herrschvermerke können hier abgebildet sein. Sie zeigen das herrschende Recht an einem fremden Grundstück auf.

In der sogenannten Abteilung I des Grundbuchblattes ist der Eigentümer des Grundstücks eingetragen. Auch Eigentümergemeinschaften können als Eigentümer eingetragen sein. In diesem Fall sind auch sämtliche Eigentümer der Gemeinschaft im Grundbuchblatt hinterlegt. Ebenfalls wird in der Abteilung I des Grundbuchblattes dokumentiert, wie der Erwerb des Eigentums erfolgt ist. Dazu kann die notarielle Auflassung zwischen altem und neuem Eigentümer zählen, eine Erbschaft oder der Zuschlag in einer Zwangsversteigerung.

In Abteilung II des Grundbuchblattes sind die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks dokumentiert. Hierunter fallen:

  • bestehende Wohnrechte,

  • Nutzungsrechte,

  • Nießbrauchrechte,

  • Vorkaufsrechte,

  • Erbbaurechte,

  • Auflassungsvormerkungen,

  • Insolvenzvermerke,

  • Testamentsvollstreckungsvermerke und

  • Zwangsversteigerungsvermerke.

Zu beachten ist: Wurde eine Grundschuld auf einer Immobilie getilgt, muss der Eigentümer eine Löschung beim Amtsgericht beantragen.

Beispiel Grundbuchauszug

Abteilung III hält Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sowie dessen Höhe fest. Auch Vormerkungen, Änderungen und Widersprüche diesen gegenüber sind hier eingetragen. In den Abteilungen II und III spielt die sogenannte Rangordnung im Grundbuch eine wichtige Rolle. Diese ist vor allem bei Zwangsversteigerungen und Zinsen von Bedeutung. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Blogbeitrag „Was die Rangordnung im Grundbuch aussagt“.

Grundbuch und Immobilien-Teilverkauf

Im Grundbuch kann nur ein Eigentümer, aber auch mehrere Eigentümer eingetragen werden. Dies ist vor allem bei Eheleuten eine gängige Methode, um die Besitzansprüche bei einer gemeinsam erworbenen Immobilie gerecht zu verteilen. Genauso ist ein Teilverkauf Ihrer Immobilie an einen weiteren Eigentümer möglich. Hier kommt die Deutsche Teilkauf ins Spiel: Bei einem Immobilien-Teilverkauf können Sie bis zu 50 Prozent Ihres Eigenheims verkaufen und bleiben weiterhin wie gewohnt in Ihrem Zuhause wohnen. Ihre Wunschauszahlung sollte dabei mindestens 100.000 Euro betragen und Ihre Immobilie demnach einen Marktwert von mindestens 200.000 Euro haben. Zudem erhalten Sie ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht an Ihrer gesamten Immobilie. Dies garantiert Ihnen die Deutsche Teilkauf mit dem Nießbrauchrecht, welches für Sie im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen wird. Dank unserer Sicherheitsgarantie sind Sie beim Teilverkauf ein Leben lang auf der sicheren Seite.

Vorteile des Nießbrauchrechts

  • Bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf genießen Teilverkäufer – dank des Nießbrauchrechts – ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie.

  • Sie haben weithin das Recht, Ihre Immobilie zu vermieten. Die daraus resultierenden Einkünfte können Sie selbst behalten.

  • Das Nießbrauchrecht wird ins Grundbuch eingetragen. Nur bei der Deutschen Teilkauf erfolgt dies im ersten Rang, noch vor der Finanzierungsgrundschuld.

  • Das Nießbrauchrecht ist somit insolvenzgeschützt. Es erlischt erst mit Ablauf einer zuvor festgelegten Frist oder bei längerer ausbleibender Zahlung des Nutzungsentgelts.

Teilverkauf mit Grundschuld

Oftmals befindet sich auf einer Immobilie eine Grundschuld. Dies bezeichnet ein dingliches Pfandrecht, das Gläubigern als Sicherheit dient. Auch mit solch einer Grundschuld ist ein Teilverkauf bei der Deutschen Teilkauf möglich. Ist die Grundschuld bereits abbezahlt, können Sie diese aus dem Grundbuch löschen lassen.

Ist die Grundschuld auf der Immobilie noch nicht vollständig getilgt, muss der Kredit erst vollständig zurückgezahlt werden. Die Deutsche Teilkauf überweist für Sie den entsprechenden Anteil des Kaufpreises Ihrer Immobilie an die finanzierende Bank der Grundschuld. Diese gibt dann dem Notar Bescheid, um die Löschung der Grundschuld einzuleiten. Aufgrund der vorzeitigen Rückzahlung der Grundschuld kann für Sie eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung seitens der finanzierenden Bank anfallen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet ein Entgelt für eine außerplanmäßige Rückführung eines Darlehens während der Zinsschreibungszeit.

Kosten der Grundbucheintragung

Nicht nur der Notar muss bei der Eintragung in das Grundbuch bezahlt werden, sondern auch das Grundbuchamt. Die Kosten richten sich an die Gebührentabelle im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Gebühren berechnen sich auf der Grundlage des Kaufpreises. Für die einfache Eintragung des neuen Eigentümers wird hier die einfache Gebühr fällig. Die Auflassungsvormerkung wird mit der halben Gebühr berechnet. Die Eintragung einer Grundschuld kostet die einfache Gebühr auf Grundlage der Höhe der Grundschuld.

GNotKG-Gebührentabelle

Die Kosten übernimmt dabei die Deutsche Teilkauf im Rahmen eines Immobilien-Teilverkaufs. Einzig bei der Löschung einer bestehenden Grundschuld müssen Sie für die Kosten aufkommen. Diese belaufen sich in der Regel auf rund 0,2 Prozent der Höhe der Grundschuld.

Zusammenfassung – das Wichtigste auf einen Blick

Der Grundbucheintrag hält die Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen einer Immobilie fest. Eine entsprechende Eintragung ist auch beim Teilverkauf Ihrer Immobilie nötig. Bei der Deutschen Teilkauf erhalten Sie Ihr Nießbrauchrecht auf die gesamte Immobilie und im ersten Rang des Grundbuchs. Deshalb verfügen Sie auch nach dem Teilverkauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung über ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. Auch die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch übernimmt die Deutsche Teilkauf – mit Ausnahme der Löschung einer Grundschuld. Dank eines Immobilien-Teilverkaufs erhalten Sie mehr finanzielle Freiheit und bleiben weiterhin in Ihrem Zuhause und der gewohnten Umgebung wohnen. Mit dem zur Verfügung stehenden Geld können Sie sich lang ersehnte Wünsche erfüllen: im Rentenalter auf Reisen gehen, Ihr Haus altersgerecht umbauen oder Ihre Kinder und Enkel bei deren Vorhaben finanziell unterstützen.