Immobilien bei einer Scheidung

Wenn es keinen Ehevertrag gibt (Zugewinngemeinschaft)

Wenn zwei Personen heiraten und dabei keinen speziellen Ehevertrag schließen, leben sie automatisch in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Das ist der Normalfall. Es bedeutet, dass die Vermögen der beiden Partner auch nach der Eheschließung getrennt bleiben, jeder also weiterhin über sein jeweils eigenes Vermögen verfügt.

Ein Partner bringt eine Immobilie in die Ehe ein

Wenn einer der beiden Partner vor der Eheschließung bereits Eigentümer einer Immobilie ist, bleibt er nach der Eheschließung also alleiniger Eigentümer. Auch im Falle einer Scheidung bleibt die Immobilie dann in seinem Eigentum. Bei einer Zugewinngemeinschaft steht dem Partner, dessen Vermögen während der Ehe weniger stark gewachsen ist, bei der Scheidung ein Zugewinnausgleich zu.

Wenn das Vermögen des Ehepartners A während der Ehe zum Beispiel um 100.000 Euro gestiegen ist (etwa weil seine Immobilie in der Zeit an Wert gewonnen hat), der Ehepartner B in dieser Zeit aber gar keinen Vermögenszuwachs verzeichnen konnte, dann steht Ehepartner B die Hälfte des Zugewinns des Ehepartners A zu – also 50.000 Euro. Konnte Ehepartner B sein Vermögen während der Ehe hingegen ebenfalls um 20.000 Euro steigern, dann zählt die Differenz zum Vermögenszuwachs von Ehepartner A. Die Differenz beläuft sich in diesem Fall auf 80.000 Euro, das heißt, Ehepartner B stehen 40.000 Euro von Ehepartner A zu.

Der Immobilieneigentümer kann seinem Partner aber auch während der Ehe einen Teil der Immobilie mithilfe einer Schenkung übertragen, sodass beide Ehepartner im Grundbuch stehen und jeweils Miteigentümer der Immobilie sind. Dann sind sie auch bei einer Scheidung beide Eigentümer der Immobilie. Eine weitere Möglichkeit ist das Miteigentum, mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel Was Miteigentum bei Immobilien bedeutet.

Die Eheleute erwerben gemeinsam eine Immobilie

Dies ist in der Regel auch der Fall, wenn die beiden Eheleute ein Haus oder eine Wohnung gemeinsam kaufen. Sie lassen sich dann beide als Eigentümer ins Grundbuch eintragen, meist jeweils zu 50 Prozent. Daran ändert sich durch die Scheidung nichts, beide stehen weiter als Eigentümer im Grundbuch.

Was passiert, wenn nur einer der beiden Eigentümer die Immobilie verkaufen will? Wenn beide Partner im Grundbuch stehen, kann es passieren, dass sie sich bei einer Scheidung nicht einig werden, was mit der Immobilie geschehen soll. Einer der beiden Partner könnte sich zum Beispiel sowohl weigern, die Immobilie zu verkaufen, als auch den anderen Partner für seinen Miteigentumsanteil auszuzahlen. Welche Möglichkeiten bleiben dem anderen Partner dann?

Leben die Eheleute in einer Zugewinngemeinschaft und stehen beide im Grundbuch der Immobilie, haben sie eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft an der Immobilie. Ihnen gehört also jeweils ein Anteil beziehungsweise Bruchteil der Immobilie.

Der Partner, der die Immobilie verkaufen möchte, kann theoretisch nur seinen Anteil verkaufen, doch in der Praxis findet sich auf dem Markt für so ein „halbes Haus“ nur sehr selten ein Käufer. Der Partner, der verkaufen möchte, kann im Fall einer Bruchteilsgemeinschaft den Verkauf der gesamten Immobilie aber auch erzwingen. Dann findet eine sogenannte Teilungsversteigerung statt. Das Problem ist, dass sich bei einer solchen Zwangsversteigerung meistens ein deutlich geringerer Erlös erzielen lässt als bei einem normalen Immobilienverkauf.

Eine Bruchteilsgemeinschaft findet sich auch beim Modell des Immobilien-Teilverkaufs. Bei diesem Modell veräußert ein Immobilieneigentümer maximal die Hälfte seines Hauses oder seiner Wohnung an einen Teilkäufer und bekommt dabei das Nießbrauchrecht für die Immobilie ins Grundbuch eingetragen, sodass er sie weiter bewohnen oder vermieten darf. Wenn der Teilverkäufer es wünscht, wird die Immobilie später als Ganzes veräußert und der Erlös entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt. Ansonsten wird die Immobilie nach dem Ableben des Teilverkäufers als Ganzes veräußert. Weder der Teilverkäufer noch der Teilkäufer bringen ihre Hälfte der Immobilie allein auf den Markt.

Wenn es einen Ehevertrag gibt (Eheliche Gütergemeinschaft)

Einigen sich beide Partner mittels eines notariell beglaubigten Ehevertrags auf eine Gütergemeinschaft, verfügen sie daraufhin über ein gemeinsames Vermögen. Anders als bei der Zugewinngemeinschaft sind ihre jeweiligen Vermögen also nicht wie vor der Ehe getrennt, sondern gehen in ein gemeinschaftliches Vermögen beziehungsweise das sogenannte Gesamtgut über. Das bedeutet, dass auch wenn ein Partner eine Immobilie in die Ehe einbringt, diese daraufhin beiden Ehepartnern gehört. Das Gleiche ist der Fall, wenn sie gemeinsam eine Immobilie erwerben.

Anders als bei der Zugewinngemeinschaft handelt es sich bezüglich der Immobilie aber nicht um eine Bruchteilsgemeinschaft, sondern um eine Gesamthandsgemeinschaft. Das heißt, dass sie im Falle einer Scheidung das Haus oder die Wohnung nur gemeinsam verkaufen können. Ein Erzwingen des Verkaufs durch eine Teilungsversteigerung ist nicht möglich.

Immobilie bei der Scheidung an den Partner überschreiben

Wenn beide Eheleute im Grundbuch stehen und einer der beiden die Immobilie behalten möchte, kann er den Partner auszahlen. Dabei kauft er dem Partner dessen Eigentumsanteil an dem Haus oder der Wohnung ab. Zusätzlich wird häufig eine Entschädigung vereinbart, dafür, dass der im Haus bleibende Partner weiter darin wohnen kann. Der Partner, der seinen Anteil verkauft hat, kann dann aus dem Grundbuch gestrichen werden, sodass der im Haus bleibende Partner Alleineigentümer ist.

Aber Achtung: Wenn der Immobilienkredit für das Haus noch nicht vollständig getilgt ist, muss die finanzierende Bank der Änderung im Grundbuch zustimmen. Denn damit übernimmt der im Haus bleibende Partner auch den gesamten Immobilienkredit, der vorher auf beide Eheleute lief.

Häufig kommt es vor, dass die Bank in so einem Fall einen ganz neuen Kreditvertrag vereinbaren will – schließlich sind die finanziellen Voraussetzungen des einen Partners allein oft schlechter als die von beiden Eheleuten zusammen. Das bedeutet wiederum, dass der alte Kreditvertrag vorzeitig aufgelöst wird, wofür die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Diese kann im fünfstelligen Bereich liegen.

Den Wert der Immobilie mit einem Gutachten ermitteln

Im Falle einer Scheidung mit Immobilie ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen. Wenn das Haus oder die Wohnung komplett verkauft werden soll, müssen die beiden Partner wissen, welchen Verkaufspreis sie ansetzen können. Wenn einer der Partner den anderen ausbezahlt, müssen sie wissen, wie viel der Eigentumsanteil des ausbezahlten Partners wert ist. Und wenn im Fall einer Zugewinngemeinschaft die Immobilie nur einem der beiden Partner gehört, ist die Wertermittlung der Immobilie notwendig, um den Zugewinnausgleich berechnen zu können.

Für den Verkauf der gesamten Immobilie und für alle Situationen, in denen sich die beiden Eheleute außergerichtlich einigen können, ist in der Regel ein sogenanntes Kurzgutachten ausreichend. Dabei ermittelt ein Gutachter nach den gesetzlichen Bestimmungen in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) den Wert der Immobilie. Der Gutachter solle Zertifikate etwa von der IHK oder Dekra vorweisen können. Finden können Sie entsprechende Gutachter auf den Websites vom Bundesverband deutscher Sachverständiger und Fachgutachter oder vom Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband.

Können sich die beiden Eheleute bei der Scheidung jedoch nicht gütlich einigen, sondern streiten vor Gericht, dann ist für den Prozess nur ein vollständiges Verkehrswertgutachten gültig, das durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter erstellt wird. Dieses ist deutlich teurer als das Kurzgutachten und kann Kosten zwischen 0,5 und 1,0 Prozent des ermittelten Verkehrswerts verursachen.

Mehr zum Thema Wertgutachten und worauf Sie dabei achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag: Wie Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln.

Nießbrauch für eine Immobilie bei einer Scheidung

Immobilieneigentümer überschreiben häufig noch zu Lebzeiten mithilfe einer Schenkung ihre Immobilie an die Nachkommen, statt die Immobilie nach dem Tod zu vererben. Bei der Schenkung lassen sie sich ein Nießbrauchrecht für die Immobilie ins Grundbuch eintragen, das ihnen das Recht verleiht, die Immobilie auch nach der Schenkung weiter bewohnen oder vermieten zu dürfen. Mit diesem Modell lassen sich gegenüber einer normalen Erbschaft häufig Steuern sparen.

Wenn ein Ehepaar, dem die Immobilie gemeinsam gehört, eine solche Schenkung inklusive Nießbrauchrecht durchführt, kann es im Fall einer späteren Scheidung zu Konflikten kommen. Denn trotz Scheidung bleibt das Nießbrauchrecht für beide Eheleute an der Immobilie bestehen. Jedoch werden sie das Haus oder die Wohnung kaum weiter gemeinsam bewohnen wollen, und auch eine gemeinsame Vermietung ist nach einer Trennung oft nicht gewünscht.

Wenn beide Eheleute einverstanden sind, können sie das Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch löschen lassen. Wenn Partner A das Nießbrauchrecht weiter nutzen möchte, kann er Partner B ausbezahlen und so dessen Anteil an dem Nießbrauch erwerben. Verweigert sich Partner B dem jedoch, kann Partner A ihn dazu nicht zwingen.

Wie Sie den Wert Ihres Nießbrauchrechts berechnen können, erfahren Sie in diesem Beitrag: Das Nießbrauchrecht bei einer Immobilienschenkung. Zudem erhalten Sie hier weitere Informationen zum Nießbrauchrecht bei einer Scheidung.