Was passiert mit dem Nießbrauch im Fall einer Scheidung?

Es ist der Traum vieler Ehepaare, sich ein Haus zu kaufen oder zu bauen und in den eigenen vier Wänden gemeinsam alt zu werden. Doch was passiert im Falle einer Scheidung: Muss die Immobilie verkauft werden? Welche Auswirkungen ergeben sich im Hinblick auf Nießbrauch und Wohnrecht? Alles Wissenswerte zum Thema Immobilien-Teilverkauf und Nießbrauchrecht erfahren Sie in unserem Blogbeitrag.

Nießbrauch und Scheidung
Inhaltsverzeichnis

Für viele Menschen ist der Erwerb eines Hauses das Ziel, auf das sie lange hinarbeiten. Zu Recht gilt die Wohnimmobilie als beste Altersvorsorge – risikoarm und wertstabil bietet sie viele Vorteile. Ein Problem ist jedoch, dass es nicht jedem Immobilieneigentümer gelingt weitere Rücklagen aufzubauen, sodass ein Großteil des Vermögens in den eigenen vier Wänden gebunden ist. Ein Immobilien-Teilverkauf ist deshalb für viele Senioren eine sinnvolle Option. Dabei wird ein Teil des Immobilienvermögens freigesetzt, ohne dass der Eigentümer ausziehen muss – wie es bei einem Gesamtverkauf der Fall wäre. So können Sie weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen bleiben und zugleich finanzielle Freiheit genießen. Viele Teilverkäufer fragen sich jedoch: Was passiert mit der Immobilie im Fall einer Scheidung?

Immobilien im Scheidungsfall

Im Normalfall leben verheiratete Personen in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Die Vermögen der beiden Personen bleiben auch nach der Eheschließung getrennt und jeder verfügt weiter über sein eigenes Vermögen. Ist einer der beiden Partner alleiniger Eigentümer einer Immobilie, bleibt diese auch nach einer Scheidung in seinem Besitz. Dies gilt sowohl für Immobilien, die mit in die Ehe gebracht wurden als auch für Häuser, die nach der Eheschließung erworben wurden. Einzig ein Zugewinnausgleich steht dem Partner, dessen Vermögen während der Ehe weniger gewachsen ist, bei einer Scheidung zu. Verzeichnet beispielsweise Ehepartner A einen Vermögenszuwachs von 100.000 Euro, Ehepartner B aber nur einen Zuwachs von 20.000 Euro, stehen diesem 40.000 Euro von Ehepartner A zu.

Eheleute in einer Zugewinngemeinschaft können auch gemeinsam Immobilien besitzen, indem entweder einer der Partner dem anderen mittels Schenkung einen Teil seiner Immobilie überträgt oder wenn ein Haus gemeinsam gekauft wird. Beide Ehepartner stehen dann als Miteigentümer im Grundbuch – häufig jeweils zu 50 Prozent – und haben eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft an der Immobilie. Theoretisch kann jeder Partner frei über seinen Anteil verfügen und diesen verkaufen. Allerdings finden sich am Markt meist keine Käufer für ein „halbes Haus“. Durch eine sogenannte Teilungsversteigerung kann ein Partner, der unbedingt verkaufen möchten, einen Gesamtverkauf erzwingen. Das ist aber in der Regel nicht sinnvoll, da solch eine Zwangsversteigerung zu deutlich geringeren Erlösen als bei einem regulären Verkauf führt.

Wenn ein Ehepaar eine eheliche Gütergemeinschaft mittels eines notariell beglaubigten Ehevertrags eingeht, verfügen beide nach Eheschließung über ein gemeinsames Vermögen. Dies gilt auch für von einem Partner eingebrachte Immobilien, die ab dem Zeitpunkt der Eheschließung beiden Ehepartnern gehören. Kaufen Ehepaare nun gemeinsam ein Haus gehört diese ebenfalls beiden und sie stehen gemeinsam im Grundbuch – sie bilden eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Die Immobilien können nur gemeinsam verkauft werden, ein Erzwingen des Verkaufs durch einen Partner ist nicht möglich.

Nießbrauch beim Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf verkauft ein oder mehrere Wohneigentümer, zum Beispiel Ehepartner, einen Teil ihrer Immobilie an einen sogenannten stillen Teilhaber. Die Eigentümer erhalten dabei einen vereinbarten Betrag ausgezahlt und zahlen für das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht ein Nutzungsentgelt. Abgesichert sind Hauseigentümer beim Teilverkauf durch das sogenannte Nießbrauchrecht, das unter anderem im § 1030 BGB geregelt ist. Der Nießbrauch wird auf Veranlassung eines Notars im Grundbuch eingetragen. Damit ist es absolut sicher, insolvenzgeschützt und erlischt erst mit dem Ableben des Inhabers. Im Gegensatz zum bloßen Wohnrecht, welches häufig bei der Immobilienleibrente gewährt wird, ist der Nießbrauchinhaber zusätzlich zur Vermietung der Immobilie und Einbehaltung sämtlicher Mieteinkünfte berechtigt. Vor allem für Senioren kann dies wichtig sein, da zum Beispiel bei einem späteren Umzug in ein Pflegeheim Pflegekosten aus den Mieteinnahmen gedeckt werden können.

Ablauf des Immobilien-Teilverkaufs

Das Nießbrauchrecht bei einer Scheidung

Nicht nur beim Teilverkauf, sondern auch bei der Schenkung einer Immobilie kommt der Nießbrauch häufig zum Einsatz. Entscheidend im Falle einer Scheidung ist, wer als Eigentümer und Nießbrauchinhaber im Grundbuch steht. Wenn ein Ehepaar die gemeinsame Immobilie teilverkauft oder verschenkt und sich ein Nießbrauch im Grundbuch eintragen lässt, bleibt dieses auch nach der Scheidung für beide bestehen. Bei Einverständnis beider Eheleute können sie es jederzeit aus dem Grundbuch löschen lassen. Sollte einer der beiden Partner das Nießbrauchrecht weiterhin nutzen möchten, besteht die Möglichkeit, dass er den anderen Partner auszahlt und so dessen Anteil am Nießbrauch erwirbt. Wie genau sich der zu zahlende Betrag berechnet, können Sie hier nachlesen.

Eine weitere Option, die das wirtschaftliche Nutzungsrecht bietet: Die Immobilie gemeinsam zu vermieten und sich die Einnahmen zu teilen. Ist dies jedoch nicht gewünscht, bleibt zu guter Letzt meist nur ein Gesamtverkauf der Immobilie übrig, an dessen Erlös die Ehepartner jeweils in Höhe ihrer Eigentumsanteile partizipieren.

Sicherheitsgarantie bei der Deutschen Teilkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf stehen wir Ihnen bei einem späteren Gesamtverkauf zur Seite und kümmern uns um die Abwicklung. Dabei verzichten wir, anders als Wettbewerber, auf ein Durchführungsentgelt. Dank unserer Sicherheitsgarantie sind Sie bei uns immer auf der sicheren Seite. Ihr lebenslanges Nießbrauchrecht wird nur bei uns im ersten Rang des Grundbuchs und für die gesamte Immobilie eingetragen. Dadurch sind Sie nach einem Teilverkauf dazu berechtigt, die Immobilie zu bewohnen und zu vermieten. Darüber hinaus übernehmen wir sämtliche Nebenkosten, die im Rahmen des Teilverkaufs anfallen – zum Beispiel die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag. Einzige Ausnahme sind die Kosten zur Lastenfreistellung. Zudem erhalten Ihre Erben ein Erstankaufsrecht auf den verkauften Immobilienanteil.

Fazit zum Nießbrauch im Fall einer Scheidung

  • Im Falle einer Scheidung sind Immobilien-Teilverkäufer aufgrund ihres Nießbrauchs an der Immobilie durch den Eintrag im Grundbuch abgesichert.

  • Eine Löschung des Nießbrauchs kann ohne die ausdrückliche Zustimmung des Rechtsinhabers nicht erfolgen.

  • Sowohl die Auszahlung eines der beiden Partner durch den anderen als auch die gemeinsame Vermietung der Immobilie sind Möglichkeiten nach einer Scheidung.

  • Zuletzt bleibt immer der Gesamtverkauf des gemeinsamen Hauses, an dessen Erlös die Ehepartner entsprechend ihren Eigentumsanteilen partizipieren.