Lebensumstände
Der Umgang mit Immobilien in unterschiedlichen Lebensumständen
Die eigene Wohnimmobilie ist nicht nur der Traum vieler Deutscher, sondern auch ein wertvoller Beitrag für die Altersvorsorge. Egal, ob man im Eigenheim lebt oder seine Immobilie vermietet – mit einem Haus oder einer Wohnung im Vermögen ist man finanziell schon ziemlich gut abgesichert. Die eigene Immobilie kann jedoch auch zu Streitigkeiten führen, vor allem wenn zwei oder noch mehr Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
Das ist etwa bei Ehe- beziehungsweise Lebenspartnern der Fall, die ein Haus gemeinsam kaufen und später vor einer Scheidung stehen, oder auch bei einer Erbengemeinschaft, also wenn mehrere Personen zusammen eine Immobilie erben. Konfliktreich wird es dann, wenn sich die Eigentümer nicht einig sind, was mit der Immobilie passieren soll. Was ist zum Beispiel, wenn zwei oder mehr Eigentümer eingetragen sind, aber nur einer die Immobilie verkaufen will?
Bruchteilsgemeinschaft oder Gesamthandsgemeinschaft
In diesem Fall kommt es rechtlich darauf an, ob es sich bei dem gemeinschaftlichen Immobilieneigentum um eine Bruchteilsgemeinschaft oder um eine Gesamthandsgemeinschaft handelt. Zu einer Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff BGB kommt es oft, wenn zwei Ehepartner oder Lebenspartner ein Haus oder eine Wohnung erwerben. Beide Eigentümer haben meist gleich viele Anteile (beziehungsweise eben „Bruchteile“) und können über ihren Anteil frei verfügen – ihn theoretisch also auch verkaufen.
In der Praxis ist das jedoch sehr schwierig, da man erst einmal einen Käufer für den Eigentumsanteil finden muss. Findet er keinen Käufer, bleibt ihm noch die Möglichkeit der sogenannten Teilungsversteigerung. Auf diese Weise kann er erzwingen, dass die gesamte Immobilie versteigert wird – der Erlös ist dabei jedoch meist geringer als bei einem normalen Hausverkauf.
Auch bei einem Immobilien-Teilverkauf handelt es sich nach der Transaktion um eine Bruchteilsgemeinschaft zwischen dem Teilverkäufer und dem Teilkäufer. Dabei ist die Frage des Gesamtverkaufs aber klar geregelt: Wünscht der Teilverkäufer den Verkauf der gesamten Immobilie, kommt der Teilkäufer dem nach. Ansonsten wird die Immobilie erst nach dem Ableben des Teilverkäufers als Ganzes veräußert.
Eine Gesamthandsgemeinschaft hingegen liegt in der Regel bei Erbengemeinschaften vor. Um eine Gesamthandsgemeinschaft handelt es sich ebenfalls, wenn sich Ehegatten bei der Eheschließung für eine eheliche Gütergemeinschaft entscheiden, aus ihrem jeweils eigenen Vermögen also ein gemeinsames Vermögen wird. Im Fall der Gesamthandsgemeinschaft liegt das Eigentum bei der gesamten Gemeinschaft und kann nicht auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt werden. Die Immobilie kann also nur gemeinsam verkauft werden.
Fazit: Besser einig werden
Wenn eine Immobilie zwei oder mehr Eigentümer hat, und nur einer oder ein Teil davon will verkaufen, ist es also meistens unausweichlich, dass sich alle Parteien einig werden. Das heißt, dass derjenige, der die Immobilie behalten möchte, den anderen ausbezahlt – oder die Immobilie gemeinsam verkauft wird.
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner und eingetragene Lebenspartner | 500.000 Euro |
| (Stief-)Kinder | 400.000 Euro |
| Enkel | 200.000 Euro |
| Eltern und Großeltern | 100.000 Euro |
| Andere wie Geschwister, Nichten, Freunde | 20.000 Euro |
| Zu versteuernder Betrag | Steuersatz für Ehepartner, Lebenspartner, (Stief-)Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern | Steuersatz für Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner | Steuersatz für Tanten, Onkel, Freunde, Lebensgefährten |
|---|---|---|---|
| < 75.000 Euro | 7 % | 15 % | 30 % |
| < 300.000 Euro | 11 % | 20 % | 30 % |
| < 600.000 Euro | 15 % | 25 % | 30 % |
| < 6 Mio. Euro | 19 % | 30 % | 30 % |
| < 13 Mio. Euro | 23 % | 35 % | 50 % |
| < 26 Mio. Euro | 27 % | 40 % | 50 % |
| > 26 Mio. Euro | 30 % | 43 % | 50 % |
Scheidung, Erbschaft, Pflegefall, Insolvenz: Was passiert mit der Immobilie?
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