Was Miteigentum bei Immobilien bedeutet

Varianten, Vorteile und Verpflichtungen für Miteigentümer

Gibt es mehrere Eigentümer an einer Sache, wird jeder einzelne von ihnen als Miteigentümer bezeichnet. Bekannt ist das Miteigentum insbesondere aus der Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Dabei handelt es sich um eine spezielle Form der Bruchteilsgemeinschaft, die alle Wohnungseigentümer eines Mehrparteienhauses vereint. Gemeinschaftlich genutztes Eigentum, zum Beispiel Kellerräume oder das Treppenhaus, gehört dabei anteilig allen Personen mit Eigentumswohnungen. Allerdings gibt es nicht nur eine Form des Miteigentums. Gegenüber dem Bruchteilseigentum steht das Gesamthandseigentum. Zu letzterem zählt etwa die Erbengemeinschaft. Zwischen beiden Formen gibt es einige Unterschiede bezüglich der Befugnisse und Rechte des Miteigentümers. Besonders bei einem Eigenheim oder einer Eigentumswohnung ist es daher sinnvoll, alle Aspekte und Varianten zu kennen, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird.

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet Miteigentum?

Der Begriff Miteigentum bezeichnet das anteilige Eigentum mehrerer Personen an einer Sache oder einem Recht. Jede beteiligte Person dieser Eigentümergemeinschaft wird Miteigentümer genannt. Dabei wird grundsätzlich zwischen zwei Varianten unterschieden, die sich gegenseitig ausschließen: Bruchteilseigentum und Gesamthandseigentum. Beide Formen weichen bei den Befugnissen und Rechten der Miteigentümer teils deutlich voneinander ab.

Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?

Eine Bruchteilsgemeinschaft besteht aus Miteigentümern, denen Bruchteilseigentum an einer Sache oder einem Recht gehört. Dabei darf jedes Mitglied über seinen eigenen Anteil frei verfügen. Besonders bekannt ist diese Form von Miteigentum bei Häusern mit mehreren Eigentumswohnungen. Erwirbt eine Person eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus, so erwirbt er einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören Bereiche wie das Treppenhaus, der Keller oder das Dach. Bei einem Verkauf ist darauf zu achten, dass alle zur Einheit gehörenden Anteile mitverkauft werden müssen. Dazu gehören die Anteile am Gemeinschaftseigentum, aber auch beispielsweise der zugehörige Stellplatz.

Die Eigentumsanteile sind nicht zwangsläufig identisch und werden üblicherweise als Bruchteil angegeben. Theoretisch kann ein Miteigentümer ein Hundertstel der Sache halten, ein zweiter den Rest. Jedem Miteigentümer ist es gestattet, gemeinschaftliches Eigentum zu gebrauchen, solange dadurch der gemeinsame Gebrauch nicht beeinträchtigt oder verhindert wird.

Gängige Beispiele für Bruchteilsgemeinschaften:

  • gemeinsames Eigentum in einer Wohneigentümergemeinschaft

  • gemeinsamer Immobilienkauf, zum Beispiel von Eheleuten

Was ist das Gesamthandseigentum?

Miteigentümer eines Gesamthandseigentums sind gemeinsam Eigentümer einer Sache, beispielsweise einer Immobilie. Zu dieser Variante gehört auch die Erbengemeinschaft. Erben mehrere Nachkommen eine Immobilie, gehört das Haus oder die Eigentumswohnung allen Erben gemeinsam. Die Erben eines Pflichtteils werden nicht Teil der Erbengemeinschaft, da der Pflichtteil als Geldbetrag auszuzahlen ist. Somit erhalten sie keinen Eigentumsanteil an der vererbten Immobilie.

Die Miteigentümer eines Gesamthandseigentums verfügen nicht frei über ihren Anteil, stattdessen müssen in der Regel alle Entscheidungen gemeinsam getroffen werden. Auch darf kein Miteigentümer eigenmächtig über das gesamte Eigentum bestimmen. Soll beispielsweise das Dach saniert werden, bedarf es der Zustimmung aller Miteigentümer. Die Kosten der Sanierung werden gemeinsam getragen.

Doch nicht nur Ausgaben oder eventuelle Mieteinnahmen verteilen sich auf alle Miteigentümer des Gesamthandeigentums. Ist etwa eine Grundschuld für die Immobilie im Grundbuch eingetragen, sind alle Miteigentümer gemeinsam zur Tilgung verpflichtet.

Gemeinschaften mit Gesamthandseigentum:

  • Erbengemeinschaft

  • eheliche Gütergemeinschaft

  • Personengesellschaft, also GbR, oHG und KG

Wie unterscheiden sich beide Formen?

Der Unterschied zwischen Bruchteilseigentum und Gesamthandseigentum liegt in der Aufteilung des Ganzen und den Rechten der Miteigentümer.

  • Bei einem Bruchteilseigentum verfügt der Miteigentümer frei über seinen Anteil. Den gemeinschaftlichen Teil darf er nutzen, solange die anderen Miteigentümer dadurch nicht beeinträchtigt werden.

  • Über das Gesamthandseigentum darf dagegen nicht frei verfügt werden. Dort muss die Eigentümergemeinschaft gemeinsam über die gesamte Immobilie entscheiden. Nur weil dem Miteigentümer Anteile gehören, darf er nicht anteilig Objekte aus dem Haus oder der Eigentumswohnung entfernen und verkaufen.

Übersicht Tabelle Unterschied zwischen Bruchteilseigentum und Gesamthandeigentum

Was ist ein stiller Miteigentümer?

Eine besondere Form des Miteigentümers ist der sogenannte stille Miteigentümer. Dabei handelt es sich um einen Miteigentümer, der zwar einen Eigentumsanteil an einer Immobilie hält, diesen jedoch nicht nutzt. Das Besondere hierbei ist, dass dies nicht für alle Miteigentümer des Hauses oder der Eigentumswohnung gilt. Diese Form des Miteigentums kommt bei einem Immobilien-Teilverkauf zum Einsatz.

Bei einem Immobilien-Teilverkauf veräußert ein Wohneigentümer einen Teil seines Hauses oder seiner Eigentumswohnung an einen Teilverkaufsanbieter wie die Deutsche Teilkauf. Der Teilkäufer wird dadurch zum stillen Miteigentümer der Immobilie. Allerdings liegt der Sinn eines Teilverkaufs darin, dass der bisherige Eigentümer sein Zuhause weiter bewohnt oder bei Bedarf vermietet und somit die Entscheidungshoheit behält.

Deshalb erhält der Teilverkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht für den gesamten Grundbesitz. Die Deutsche Teilkauf lässt dieses im ersten Rang des Grundbuchs eintragen. Der Teilverkäufer bleibt also Miteigentümer und kann seine Immobilie bewohnen oder vermieten. Die Mieteinnahmen stehen allein dem Teilverkäufer zu (abzüglich des Nutzungsentgeltes).

Das Fazit zum Miteigentum

Bei einem Miteigentum halten mehrere Personen Anteile an einer gemeinsamen Sache, zum Beispiel einer Immobilie. Jedoch gibt es je nach Form der Eigentümergemeinschaft Unterschiede bei den Befugnissen und Rechten. In einer Bruchteilsgemeinschaft darf jedes Mitglied frei über seinen Anteil verfügen. Bei einem Gesamthandseigentum dürfen die Miteigentümer dies nicht, sondern sind zu gemeinsamen Entscheidungen verpflichtet. Die einzelnen Regelungen und Zuständigkeiten der Beteiligten werden im Gesetz und/oder in der Miteigentümervereinbarung festgehalten.

Der stille Miteigentümer hält einen Anteil an einer Sache, ohne diesen zu nutzen. Bei einem Immobilien-Teilverkauf an einen Anbieter wie die Deutsche Teilkauf wird der Teilkäufer zu einem stillen Miteigentümer und erhält einen Eigentumsanteil, ohne ihn zu nutzen. Um dies für die Zukunft abzusichern, wird dem Teilverkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht für den gesamten Grundbesitz ins Grundbuch eingetragen.

Mehr zum Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf wandeln Sie einen Teil Ihrer Immobilie in Liquidität um. Gleichzeitig erhalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Damit dürfen Sie den gesamten Grundbesitz bewohnen und nutzen, solange Sie möchten. Der Preis des Teilverkaufs richtet sich nach einem unabhängigen Marktwertgutachten. Die Kosten für das Gutachten übernimmt die Deutsche Teilkauf.