Der Nießbrauch: Alles, was Sie wissen müssen

Was ist der Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist ein Wohn- und Nutzungsrecht, welches Ihnen erlaubt, eine Immobilie auch zu nutzen, wenn Sie nicht der Eigentümer sind. Sie können die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder sie anderweitig nutzen. Das Recht kann zeitlich begrenzt oder lebenslang erteilt werden. Der Nießbrauch wird dabei durch einen Notar in das Grundbuch eingetragen und ist somit auch vor Dritten geschützt. 

Wann wird das Nießbrauchrecht angewendet?

Bei einem Nießbrauch verleiht der Eigentümer einer Immobilie dem Nießbraucher das Recht, die Immobilie zu nutzen. Entsprechend kommt der Nießbrauch nur infrage, wenn jemand eine Immobilie nutzen oder bewohnen möchte, die nicht sein Eigentum ist.

Typische Szenarien, nach denen der Nießbrauch zum Einsatz kommt:

• Immobilienverkauf  

• Immobilien-Teilverkauf  

• Schenkung einer Immobilie  

Der Nießbrauch bei einem Immobilienverkauf

Bei einem vollständigen Verkauf einer Immobilie kommt es in bestimmten Konstellationen vor, dass der Verkäufer darin wohnen bleiben möchte. Ein Nießbrauchrecht wird dabei fast ausschließlich bei der Übertragung der Immobilie im privaten Bereich gewährt – etwa durch Familienangehörige. Gewerbliche Anbieter sind dagegen restriktiver und bieten meist nur ein Wohnrecht, zum Beispiel bei der sogenannten Immobilienleibrente. Den Unterschied zwischen einem reinen Wohnrecht und dem Nießbrauch, erfahren Sie in unserem Beitrag Nießbrauch und Wohnrecht – Was ist der Unterschied?.

Bei der Immobilienleibrente verkauft der Eigentümer das Haus oder die Eigentumswohnung vollständig an einen Anbieter. Dafür zahlt der Käufer eine monatliche Rente. Das lebenslange Wohnrecht klingt zunächst einmal gut. Doch im Alter kommt es nicht selten vor, dass ein Verkäufer irgendwann in eine betreute Wohneinrichtung umziehen muss. In einem solchen Fall darf er die Wohnung nicht vermieten, um etwa die anfallenden Kosten zu decken. Dies geht nur mit dem Nießbrauchrecht. Zudem lohnt sich das Modell Immobilienleibrente nur dann, wenn der Verkäufer lange genug lebt. In unserem Ratgeberartikel Immobilien bei einem Pflegefall erhalten Sie weitere Informationen zu den Möglichkeiten im Umgang mit Ihrer Immobilie bei einem Pflegefall. 

Der Nießbrauch bei einem Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf verkauft der Wohneigentümer bis zu 50 Prozent seines Hauses oder seiner Eigentumswohnung an einen Anbieter. Letzterer wird zu einem sogenannten stillen Miteigentümer. Das bedeutet, dass dieser zwar Anteile kauft, diese aber nicht nutzt oder verändert. Bei der Deutschen Teilkauf wird der Nießbrauch durch die Sicherheitsgarantie zusätzlich geschützt. So sind Sie vor einer möglichen Insolvenz des Teilkäufers geschützt. In das Grundbuch werden beide Parteien als Eigentümer eingetragen ‒ also Teilverkäufer und Teilkäufer.  

Besonders für Menschen im Rentenalter lohnt es sich, Immobilien-Teilverkäufer und Nießbraucher zu werden. Zum einen steht dem Teilverkäufer nach einem Teilverkauf bis zu 50 Prozent des Wertes der Immobilie als Geldsumme zur Verfügung. Dieser Teil des Vermögens, das vorher in den vier Wänden gebunden war, kann nun völlig frei genutzt werden – ob für ein barrierefreies Eigenheim, Lebensträume oder als finanzielles Polster. Zum anderen behält der Teilverkäufer sein Zuhause und darf die Immobilie weiter nutzen. Auch von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie profitiert der Teilverkäufer weiterhin. Außerdem behält der Teilverkäufer bei Vermietung der Immobilie die vollen Mieteinnahmen ‒ abzüglich des Nutzungsentgeltes. Für zusätzliche Sicherheit sorgt die Tatsache, dass der Nießbrauch notariell beglaubigt wird.  

Gute Gründe für das Recht auf Vermietung:

• Alternativer Wohnsitz: Der Wunsch nach einem milderen Klima, familiäre oder andere Gründe – niemand weiß, was die Zukunft bringt. Bei einem Teilverkauf können Sie zeitlich begrenzt oder vollständig umziehen und die Immobilie vermieten. Die Mieteinnahmen können die laufenden Kosten decken, der Erlös aus dem Teilverkauf kann in die neue Bleibe investiert werden.

• Notwendiger Umzug: Statistisch betrachtet ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie irgendwann einmal Unterstützung im Alltag benötigen. Viele Menschen finden in einer betreuten Wohneinrichtung ein neues Zuhause. Nießbraucher können zum Beispiel ihre Immobilie vermieten, um die Heimkosten zu bezuschussen oder gar zu decken. Die Mieteinnahmen landen nicht anteilig, sondern vollständig bei dem Nießbraucher.

Der Nießbrauch bei einer Immobilienschenkung

Die Schenkung einer Immobilie ist für Wohneigentümer interessant, die ihre Immobilie noch zu Lebzeiten unentgeltlich weitergeben wollen – etwa an ihre Nachkommen. Zu beachten sind dabei die komplexen Regelungen der Schenkungssteuer, die bei einer Immobilienschenkung anfällt. Wird aber bei der Schenkung der Immobilie ein Nießbrauchrecht vereinbart, können die Nachkommen Schenkungssteuer sparen. Bei einer Immobilienschenkung gilt wie beim Erben ein Freibetrag, der in beiden Fällen gleich ausfällt. Jedoch gilt der Freibetrag bei einer Schenkung alle zehn Jahre neu. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel Das Nießbrauchrecht bei einer Schenkung. 

Rechtliche Sicherheit durch den Nießbrauch

Bei allen steuerlichen Vorteilen für die Nachkommen dient das Nießbrauchrecht einem viel wichtigeren Zweck: der rechtlichen Sicherheit. Als Nießbraucher sichern Sie sich das Recht, die Immobilie bis an Ihr Lebensende nutzen zu dürfen. Damit das so bleibt, wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Auch ein Weiterverkauf der Immobilie kann dem Nießbrauchrecht nichts anhaben. So können Sie durch einen Immobilienverkauf oder Teilverkauf finanzielle Liquidität erreichen, ohne Ihr geliebtes Eigenheim aufzugeben. 

Ein weiterer Sonderfall ist das Nießbrauchrecht bei einer Scheidung.

„Weil das Nießbrauchrecht notariell beglaubigt und ins Grundbuch einer Immobilie eingetragen wird, ist es rechtlich wasserdicht. Anders als bei einem bloßen Wohnrecht können Nießbraucher die Immobilie auch vermieten und damit Mieteinkünfte erzielen.“

‒ Marian Kirchhoff
Geschäftsführender Gesellschafter Deutsche Teilkauf GmbH

Wie lange besteht das Nießbrauchrecht?

Der Geltungszeitraum des Nießbrauchs beginnt mit der Erteilung des Nießbrauchrechts, beglaubigt bei einem Notar. Doch wann endet der Nießbrauch?

• Bei Tod des Nießbrauchers: In den meisten Fällen wird ein Nießbrauchrecht auf Lebenszeit vereinbart. Das Nießbrauchrecht erlischt mit dem Lebensende des Nießbrauchers (§ 1061 BGB). Gut zu wissen: Das wertvolle Recht auf Nießbrauch ist weder vererblich noch verkäuflich (§ 1059 BGB). Der Immobilieneigentümer hat nach Lebensende des Nießbrauchers keine eventuellen Nachfolger zu berücksichtigen. Wurde das Nießbrauchrecht an mehrere Personen eines Haushalts verliehen, gilt es für jede einzelne Person. Verstirbt eine von ihnen, bleiben die anderen weiterhin Nießbraucher.

• Durch zeitliche Befristung des Nießbrauchs: Der Nießbrauch kann zeitlich begrenzt werden, wenn sich alle beteiligten Parteien einig sind. Dies kann der Fall sein, wenn etwa bei Eigentümerwechsel bereits feststeht, dass die zukünftigen Nießbraucher bald ausziehen. So können Wartezeiten, etwa auf einen Platz in einer betreuten Wohneinrichtung oder die Fertigstellung eines Bauprojekts, rechtlich sicher überbrückt werden.

• Bei Löschung des Nießbrauchs aus dem Grundbuch: Das Nießbrauchrecht ist rechtlich sicher und kann nicht willkürlich vom neuen Eigentümer aufgekündigt werden. Sind sich allerdings alle Beteiligten einig, dass der Nießbrauch nicht mehr benötigt wird, kann das Recht einvernehmlich aufgehoben werden. Darüber kann der Nießbraucher das Nießbrauchrecht einseitig aufgeben.

Zusammengefasst bedeutet das: Ohne den Inhaber des Nießbrauchrechts geht so gut wie nichts. Das Nießbrauchrecht sichert nicht nur das Zuhause lebenslang ab. Im Falle eines Auszugs kann der Nießbraucher die Immobilie vermieten und finanziell profitieren.

Welche Kosten kommen auf Nießbraucher zu? 

Verfügen Sie über das Nießbrauchrecht für eine Immobilie, so genießen Sie viele Rechte. Allerdings müssen Sie als Nießbraucher auch Pflichten nachkommen.

Dazu gehört die Instandhaltung der Immobilie: Kleinere Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen sind Pflicht. Für diese Kosten kommen Sie als Nießbraucher auf. Worauf Sie bezüglich der Instandhaltung bei einem Immobilien-Teilverkauf beachten müssen, erfahren Sie in unserem Blogartikel Immobilien-Teilverkauf und Instandhaltung: Was gibt es dabei zu beachten?.  

Zudem müssen Sie als Nießbraucher Kosten wie die Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung tragen. Diese zählen zu den gewöhnlichen Unterhaltungskosten – genau wie Strom, Wasser, Heizung oder Entsorgung. 

Welche Kosten kommen auf Nießbrauchgeber zu? 

Der Nießbrauchgeber ist der Eigentümer der Immobilie. Er muss für die außergewöhnlichen Unterhaltungskosten aufkommen. Dazu zählen größere Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten wie die nachfolgenden Beispiele: 

• Austausch von Strom- und Wasserleitungen: Veraltete, defekte oder poröse Leitungen schaden der Bausubstanz und können Gefahrenquellen sein. Im Falle einer umfangreichen Sanierung der Leitungen trägt der Nießbrauchgeber die Kosten. 

• Erneuerung des Dachs: Kosten für Langzeitschäden durch Witterung, eine energieeffiziente Dämmung oder die Entfernung giftiger Baustoffe müssen vom Nießbrauchgeber getragen werden – eine Dachsanierung ist meist mit viel Aufwand verbunden. 

• Modernisierung der Fenster oder der Heizungsanlage: Veraltete Bauelemente und immer strengere Gesetze erfordern regelmäßige Modernisierungsarbeiten an der Immobilie. Die Kosten dafür sind vom Nießbrauchgeber zu tragen. 

Unabhängig davon können Nießbraucher und Eigentümer auch individuelle Vereinbarungen treffen. So ist es möglich, dass der Nießbraucher bestimmte Sanierungsmaßnahmen übernimmt. 

Wie wird der Nießbrauch steuerlich behandelt? 

Wird der Nießbrauch im Zuge einer Übertragung der Immobilie erteilt, wird der sogenannte Vorbehaltsnießbrauch angewendet. Klassischer Fall: Wohneigentümer übertragen ihre Immobilie zu Lebzeiten an ihre Erben um Schenkungssteuer zu sparen. 

Dem gegenüber steht der sogenannte Zuwendungsnießbrauch, der von einem Immobilieneigentümer an einen Dritten verliehen wird. Hier steht der Nießbrauch nicht in Verbindung mit einer Übertragung der Immobilie. 

• Grundsätzliche steuerliche Behandlung des Nießbrauchs 

Wenn Sie als Nießbraucher Ihre Immobilie vermieten und dadurch Mieteinkünfte erzielen, müssen Sie diese versteuern. Werbungskosten, die durch die Vermietung entstehen, können Sie steuerlich geltend machen. Dazu gehören etwa Fahrtkosten oder Maklergebühren. All das gilt sowohl für den Vorbehaltsnießbrauch als auch für den Zuwendungsnießbrauch. 

• Steuerliche Besonderheit bei einem Vorbehaltsnießbrauch 

Im Fall des Vorbehaltsnießbrauchs können Sie als Nießbraucher von den Abschreibungen profitieren, um die Steuern für die Mieteinkünfte zu reduzieren. Wird eine Immobilie vermietet, können Eigentümer Steuervergünstigungen durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Da eine Immobilie im Laufe der Zeit durch Abnutzung theoretisch an Wert verliert, kann jährlich ein kleiner Prozentsatz der Herstellungs- oder Anschaffungskosten für die Immobilie von der Steuer abgesetzt werden. Die Immobilienpreisentwicklung wird dabei nicht berücksichtigt. 

• Steuerliche Behandlung bei einem Zuwendungsnießbrauch 

Anders gelagert ist die Situation bei einem Zuwendungsnießbrauch. Da es keine Übertragung der Immobilie gab, können Sie als Nießbraucher keine Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Die Möglichkeit der Abschreibung verbleibt theoretisch bei dem Eigentümer. Allerdings kann sie dieser ebenso wenig nutzen, da die zugehörigen Mieteinkünfte nicht bei ihm liegen, sondern bei Ihnen als Nießbraucher. 

Fazit: Alles Wissenswerte über den Nießbrauch 

• Der Nießbrauch: Das Nießbrauchrecht ermöglicht Ihnen, eine Immobilie zu nutzen, ohne der Eigentümer zu sein. 

• Die Anwendung: Der Nießbrauch wird vor allem bei einem Immobilienverkauf, bei einem Teilverkauf oder bei einer Immobilienschenkung genutzt. 

• Immobilienverkauf: Der Nießbrauch bei einem Immobilienverkauf ermöglicht Ihnen auch nach einem Verkauf Ihrer Immobilie, diese weiter zu bewohnen oder anderweitig zu nutzen. Dieses Vorgehen ist besonders im Rahmen von Familienangehörigen üblich. 

• Immobilien-Teilverkauf: Bei einem Teilverkauf werden Sie als Nießbraucher in das Grundbuch eingetragen. Dies ermöglicht Ihnen finanzielle Liquidität durch den Teilverkauf Ihrer Immobilie und erhält Ihnen weiterhin das volle Wohn- und Nutzungsrecht Ihrer Immobilie. 

• Immobilienschenkung: Schenken Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten ‒beispielsweise an einen Familienangehörigen ‒, können Sie durch den Nießbrauch Steuern sparen. 

• Rechtliche Sicherheit: Der Nießbrauch wird durch einen Notar in das Grundbuch eingetragen. Damit ist er rechtlich abgesichert und Sie können Ihre Immobilie bis an Ihr Lebensende nutzen. 

• Gültigkeit: Der Nießbrauch gilt in der Regel bis zum Tod des Nießbrauchers. Eine zeitliche Begrenzung ist nur dann möglich, wenn alle beteiligten Personen sich vorher darauf geeinigt haben und die Befristung im Grundbuch eingetragen ist. Eine Löschung des Nießbrauchs ist ebenfalls nur möglich, wenn alle beteiligten Personen der Löschung zustimmen. 

• Kosten für Nießbraucher: Als Nießbraucher kommen Sie für kleinere Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen auf. Auch die Kosten für die Grundsteuer und Gebäudeversicherung trägt der Nießbraucher. 

• Kosten für Nießbrauchgeber: Der Nießbrauchgeber kommt für größere Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten auf. Dazu zählen beispielsweise der Austausch von Strom- und Wasserleitungen, die Erneuerung des Dachs oder die Modernisierung von Fenster und Heizungsanlagen. 

• Steuerliche Behandlung: Erzielen Sie als Nießbraucher durch die Vermietung Ihrer Immobilie Mieteinkünfte, müssen Sie diese versteuern. Besitzen Sie das Vorbehaltsnießbrauch, können Sie durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) Steuervergünstigungen geltend machen. Bei einem Zuwendungsnießbrauch ist dies nicht möglich.