Der Zuwendungsnießbrauch

So sparen Sie Steuern mit dem Zuwendungsnießbrauch

Das Nießbrauchrecht ist ein Wohn- und Nutzungsrecht, welches zeitlich begrenzt oder lebenslang erteilt werden kann. Die berechtigte Person darf eine Immobilie selbstständig nutzen, auch wenn sie weder Eigentümer noch Miteigentümer der Immobilie ist. Dabei werden zwei Formen des Nießbrauchs unterschieden: Vorbehaltsnießbrauch und Zuwendungsnießbrauch. Der Vorbehaltsnießbrauch wird häufig bei einem Immobilien-Teilverkauf und bei Schenkungen eingesetzt. Dagegen wird der Zuwendungsnießbrauch in der Regel bei Vermietungen genutzt, um Steuern zu sparen. Auf dieser Seite erfahren Sie, wie sich die beiden Formen voneinander unterscheiden und wann sich der Zuwendungsnießbrauch lohnt.

Inhaltsverzeichnis

Schnelle Fakten zum Zuwendungsnießbrauch

Wer ist Eigentümer bei einem Nießbrauch?

Bei einem Nießbrauch verleiht der Eigentümer der Immobilie einer anderen Person ein Wohn- und Nutzungsrecht. Letzterer wird Nießbrauchnehmer oder Nießbraucher genannt. Er darf die Immobilie bewohnen oder vermieten. Bei einer Vermietung stehen die Mieteinnahmen dem Nießbraucher zu. Der Eigentümer behält aber die absolute Verfügungsgewalt, beispielsweise das Recht auf einen Verkauf.

Was bedeutet Zuwendungsnießbrauch?

Der Zuwendungsnießbrauch beschreibt das Übertragen des Nießbrauchrechts an eine dritte Person, ohne dass ein Eigentümerwechsel vorliegt. Er wird bei vermieteten Immobilien als Steuersparmodell genutzt. Grund dafür ist, dass Mieteinnahmen mit dem Einkommensteuersatz besteuert werden. Überträgt der Eigentümer das Nießbrauchrecht an ein Familienmitglied, dessen Einkommensteuersatz niedriger liegt, müssen weniger Steuern gezahlt werden.

Was ist der Zuwendungsnießbrauch?

Bei einem Zuwendungsnießbrauch verleiht ein Immobilieneigentümer einem Dritten das Nießbrauchrecht für seine Immobilie. Dabei steht der Vorgang in keinem Zusammenhang mit einem Eigentümerwechsel, also weder mit einem Immobilien-Teilverkauf oder einem Verkauf noch mit einer Schenkung. Es wechselt lediglich der Nutzer der Immobilie. Der Nießbraucher kann nun anstelle des Eigentümers die Immobilie bewohnen oder vermieten. Im Fall einer Vermietung stehen die Mieteinnahmen dem Nießbraucher zu.

Das Nießbrauchrecht wird ins Grundbuch eingetragen. Gewährt der Eigentümer den Nießbrauch ohne zeitliche Befristung, gilt das Recht bis zur einvernehmlichen Löschung. Ohne Zustimmung kann der Eigentümer das Nießbrauchrecht nicht einfach zurücknehmen.

Was ist bei einem Vorbehaltsnießbrauch anders?

Bei der Übertragung von Wohneigentum kommt es häufig vor, dass dem bisherigen Eigentümer ein Nießbrauchrecht gewährt wird. Diese Form des Nießbrauchs wird auch Vorbehaltsnießbrauch genannt. Gleiches gilt für einen Immobilien-Teilverkauf, wenn dem Teilverkäufer ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht für den verkauften Anteil eingeräumt wird. Bei der Deutschen Teilkauf wird dieses Recht im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen, noch vor der Finanzierungsschuld. Dadurch ist der Nießbrauch vor einer möglichen Insolvenz des Teilkäufers geschützt.

Wie kann man bei einem Zuwendungsnießbrauch Steuern sparen?

Der Zuwendungsnießbrauch wird vor allem von Eigentümern vermieteter Immobilien angewendet, um Steuern zu sparen. Grund dafür ist die Besteuerung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Diese müssen nämlich mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters versteuert werden. Ist dieser Steuersatz hoch, geht ein großer Teil der Mieteinnahmen ans Finanzamt. Daher gewähren einige Eigentümer einem engen Familienmitglied mit geringerem Einkommensteuersatz den Zuwendungsnießbrauch. Die Mieteinnahmen werden nun mit einem niedrigeren Prozentsatz versteuert. Je nach Differenz der Einkommensteuersätze von Eigentümer und Nießbraucher sind hohe Steuerersparnisse möglich.

Welche Nachteile hat der Zuwendungsnießbrauch?

Der Zuwendungsnießbrauch bringt nicht nur Vorteile. Die Übertragung des Nutzungsrechts auf eine andere Person kann unter Umständen auch Nachteile haben:

  • Keine Abschreibung mehr möglich: Als Vermieter kann der Eigentümer 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Die Bezeichnung dafür lautet „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA. Erteilt ein Immobilieneigentümer den Zuwendungsnießbrauch an eine dritte Person, kann weder er noch der Nießbraucher die AfA anwenden.

  • Es kann Schenkungsteuer anfallen: Das Nießbrauchrecht ist mit einem Wert verbunden, schließlich spart der Nießbraucher Mietzahlungen oder erzielt selbst Mieteinnahmen. Daher ist die Übertragung des Nießbrauchrechts schenkungssteuerpflichtig. Übernehmen die Eigentümer Sanierungskosten, können auch dafür Schenkungsteuer anfallen.

Wichtiger Hinweis: Die Deutsche Teilkauf bietet keine Steuerberatung an. Ist die Anwendung des Zuwendungsnießbrauchs geplant, sollten Sie eine professionelle Steuerberatung in Anspruch nehmen. Nur so sind Eigentümer auf der sicheren Seite und wissen, ob sich das Modell für sie lohnt oder nicht.

Das Fazit zum Zuwendungsnießbrauch

Mit Zuwendungsnießbrauch ist das Nießbrauchrecht gemeint, das von einem Immobilieneigentümer an eine dritte Person übertragen wird. Allerdings nur, wenn in dem Zusammenhang kein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Diese Form des Nießbrauchs rentiert sich nur in einigen speziellen Fällen. Er kann sich vor allem für Eigentümer von vermieteten Immobilien lohnen, da gegebenenfalls Steuern gespart werden können. Allerdings kann der Eigentümer bei Anwendung des Zuwendungsnießbrauchs keine Absetzung für Abnutzung mehr geltend machen. Zudem ist das Nießbrauchrecht schenkungssteuerpflichtig. Eine weitere Form des Nießbrauchrechts ist der Vorbehaltsnießbrauch, der oft bei einem Immobilien-Teilverkauf und bei Schenkungen angewendet wird.

Mehr zum Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf wandeln Sie einen Teil Ihrer Immobilie in Liquidität um. Gleichzeitig erhalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Damit dürfen Sie den gesamten Grundbesitz bewohnen und nutzen, solange Sie möchten. Der Preis des Teilverkaufs richtet sich nach einem unabhängigen Marktwertgutachten. Die Kosten für das Gutachten übernimmt die Deutsche Teilkauf.