Nießbrauch beim Immobilien-Teilverkauf: Ihre Nutzungsrechte im Pflegefall

Für viele Menschen im Ruhestand ist ein Immobilien-Teilverkauf sinnvoll, wenn ein Großteil ihres Vermögens im Eigenheim gebunden ist. Durch die teilweise Freisetzung des Immobilienvermögens können Sie zum Beispiel Renovierungen, Ausgaben für Medizin und Pflege oder die Unterstützung von Kindern und Enkeln finanzieren. Doch was passiert mit dem Haus oder der Eigentumswohnung, wenn der Umzug in ein Pflegeheim notwendig wird?

1 Umzug in ein Pflegeheim: Was passiert mit der Immobilie?

Sollte eine Pflege in den eigenen vier Wänden nicht mehr möglich sind, ist der Umzug in ein Pflegeheim oft die einzige Möglichkeit. Dabei ist mit hohen Kosten zu rechnen. Die Pflegeversicherung deckt lediglich einen Teil der Pflegekosten. Daher muss der Pflegebedürftige einen beträchtlichen Teil der Kosten aus seinem eigenen Vermögen tragen. Bei vielen Senioren ist allerdings das Vermögen im Eigenheim gebunden. Deshalb stellt sich die Frage, ob das Haus oder die Eigentumswohnung im Pflegefall verkauft werden muss.

Grundsätzlich sind selbst genutzte Immobilien nach § 90 SGB 12 als Teil des sogenannten Schonvermögens geschützt. Wird also die Immobilie vom Pflegebedürftigen oder seinem Ehepartner bewohnt, darf das Sozialamt nicht verlangen, dass die Immobilie verkauft wird. Zu beachten ist allerdings, dass ein Haus oder eine Eigentumswohnung nur zum Schonvermögen zählt, wenn es nach § 90 SGB 12 „angemessen“ ist. Ob das der Fall ist, hängt von mehreren Faktoren ab: Grundstücksgröße und Grundstückswert, Größe, Wert, Zuschnitt und Ausstattung des Wohngebäudes sowie die Anzahl der Bewohner und deren Wohnbedarf, der beispielsweise aufgrund von Pflegebedürftigkeit variieren kann. In der praktischen Rechtsprechung orientieren sich Gerichte am § 39 II. WoBauG. Bei Häusern, die eine Wohnfläche von 90 Quadratmetern um mehr als ein Drittel überschreiten, ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie verkauft werden müssen, sobald das restliche Vermögen aufgebraucht ist, sehr hoch. Informieren Sie sich jetzt, was mit Ihrer Immobilie im Falle eines Pflegefalls passiert.

2 Vorsorge für den Ernstfall – Schenkung und Immobilien-Teilverkauf

Um die eigene Immobilie vor dem Gesamtverkauf im Pflegefall abzusichern, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Zum einen können Eigentümer ihr Eigenheim frühzeitig auf ihre Erben übertragen und als Gegenleistung zum Beispiel vereinbaren, dass diese die Pflegeleistungen gegenüber den Schenkenden übernehmen. Bei einer Schenkung sollten Schenkende darauf achten, dass sie sich ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Damit erhalten sie ein Wohn- und Nutzungsrecht an ihrer Immobilie und können bis ans Lebensende darin leben. Außerdem müssen die zusätzlichen Kosten für Grundbuch und Notar sowie die Schenkungsteuer bedacht werden.

Eine weitere Option, um für den Pflegefall vorzusorgen, kann der Teilverkauf des Eigenheims sein. Hierbei verkauft der Eigentümer maximal 50 Prozent seiner Immobilie an einen sogenannten stillen Teilhaber und gewinnt dadurch finanzielle Freiheit. Das Geld aus dem Immobilien-Teilverkauf können Sie unter anderem zur Deckung späterer Pflegekosten nutzen. Als Teilverkäufer erhalten Sie ein Wohn- und Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie und zahlen im Gegenzug ein kleines Nutzungsentgelt an den Teilkäufer.

3 Nutzungsrechte im Pflegefall: das Nießbrauchrecht

Entscheidend für Immobilieneigentümer ist, dass sie über ein Nießbrauchrecht für Ihre Immobilie verfügen, um im Pflegefall abgesichert zu sein. Bei einem Immobilien-Teilverkauf ist es wichtig, dass der Nießbrauch für die gesamte Immobilie gilt und nicht nur für den verkauften Anteil. Das Nießbrauchrecht hat einen großen Vorteil gegenüber dem einfachen Wohnrecht, welches oft bei der Immobilienleibrente gewährt wird: Sie können die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch wirtschaftlich nutzen. Wer also im Pflegefall in ein Pflegeheim umziehen muss, kann sein Haus vermieten und darf die gesamten Mieteinnahmen behalten. Diese können dann zur Deckung der Pflegekosten genutzt werden.

4 Sicherheitsgarantie bei der Deutschen Teilkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf profitieren Sie unter anderem von unserer Sicherheitsgarantie. Die Deutsche Teilkauf übernimmt alle Kosten, die im Rahmen des Teilverkaufs anfallen – zum Beispiel für den Notar und Grundbucheintrag. Davon ausgenommen sind lediglich die Kosten zur Lastenfreistellung und alle damit verbundenen Kosten wie beispielsweise die Durchführungskosten des Notars. Diese Kosten liegen beim Teilverkäufer. Zudem erhalten Ihre Erben ein Erstankaufsrecht auf den verkauften Anteil. Bei einem möglichen späteren Gesamtverkauf Ihrer Immobilie steht Ihnen die Deutsche Teilkauf beratend zur Seite und kümmert sich um die komplette Abwicklung. Dabei verzichten wir auf die marktüblichen 6,5 Prozent Durchführungsentgelt. Ein kostenfreies und unverbindliches Angebot können Sie sich bei Interesse erstellen lassen.

5 Fazit

Wer seine Immobilie teilverkauft hat, ist im Pflegefall gut abgesichert. Wichtig: Lassen Sie sich bei einem Immobilien-Teilverkauf nicht nur ein Wohnrecht, sondern ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen, das für die gesamte Immobilie gilt. Ist dies der Fall, sind Pflegebedürftige durch die freigesetzte Liquidität gegen einen ungewollten Hausverkauf abgesichert. Zudem können sie nach einem Auszug ihr Eigenheim an Dritte vermieten und durch die Mieteinnahmen zusätzlich Pflegekosten decken.