Miteigentum: Varianten, Vorteile und Verpflichtungen für Miteigentümer

Was bedeutet Miteigentum?

Der Begriff Miteigentum bezeichnet das anteilige Eigentum mehrerer Personen an einer Sache oder einem Recht. Jede beteiligte Person dieser Eigentümergemeinschaft wird Miteigentümer genannt. Bekannt ist das Miteigentum insbesondere aus der Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Dabei handelt es sich um eine spezielle Form der Bruchteilsgemeinschaft, die alle Wohnungseigentümer eines Mehrparteienhauses vereint. Gemeinschaftlich genutztes Eigentum, zum Beispiel Kellerräume oder das Treppenhaus, gehört dabei anteilig allen Personen mit Eigentumswohnungen. Allerdings gibt es nicht nur eine Form des Miteigentums. Gegenüber dem Bruchteilseigentum steht das Gesamthandseigentum. Zu letzterem zählt etwa die Erbengemeinschaft. Beide Formen weichen bei den Befugnissen und Rechten der Miteigentümer teils deutlich voneinander ab. 

Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?

Eine Bruchteilsgemeinschaft besteht aus Miteigentümern, denen Bruchteilseigentum an einer Sache oder einem Recht gehört. Dabei darf jedes Mitglied über seinen eigenen Anteil frei verfügen. Besonders bekannt ist diese Form von Miteigentum bei Häusern mit mehreren Eigentumswohnungen. Erwirbt eine Person eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus, so erwirbt er einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören Bereiche wie das Treppenhaus, der Keller oder das Dach. Bei einem Verkauf ist darauf zu achten, dass alle zur Einheit gehörenden Anteile mitverkauft werden müssen. Dazu gehören die Anteile am Gemeinschaftseigentum, aber auch beispielsweise der zugehörige Stellplatz. 

Die Eigentumsanteile sind nicht zwangsläufig identisch und werden üblicherweise als Bruchteil angegeben. Theoretisch kann ein Miteigentümer ein Hundertstel der Sache halten, ein zweiter den Rest. Jedem Miteigentümer ist es gestattet, gemeinschaftliches Eigentum zu gebrauchen, solange dadurch der gemeinsame Gebrauch nicht beeinträchtigt oder verhindert wird. 

Gängige Beispiele für Bruchteilsgemeinschaften: 

• gemeinsames Eigentum in einer Wohneigentümergemeinschaft 

• gemeinsamer Immobilienkauf, zum Beispiel von Eheleuten 

Was ist das Gesamthandseigentum?

Miteigentümer eines Gesamthandseigentums sind gemeinsam Eigentümer einer Sache, beispielsweise einer Immobilie. Zu dieser Variante gehört auch die Erbengemeinschaft. Erben mehrere Nachkommen eine Immobilie, gehört das Haus oder die Eigentumswohnung allen Erben gemeinsam. Die Erben eines Pflichtteils werden nicht Teil der Erbengemeinschaft, da der Pflichtteil als Geldbetrag auszuzahlen ist. Somit erhalten sie keinen Eigentumsanteil an der vererbten Immobilie.

Die Miteigentümer eines Gesamthandseigentums verfügen nicht frei über ihren Anteil, stattdessen müssen in der Regel alle Entscheidungen gemeinsam getroffen werden. Auch darf kein Miteigentümer eigenmächtig über das gesamte Eigentum bestimmen. Soll beispielsweise das Dach saniert werden, bedarf es der Zustimmung aller Miteigentümer. Die Kosten der Sanierung werden gemeinsam getragen.

Doch nicht nur Ausgaben oder eventuelle Mieteinnahmen verteilen sich auf alle Miteigentümer des Gesamthandeigentums. Ist etwa eine Grundschuld für die Immobilie im Grundbuch eingetragen, sind alle Miteigentümer gemeinsam zur Tilgung verpflichtet.

Gemeinschaften mit Gesamthandseigentum:

• Erbengemeinschaft

• eheliche Gütergemeinschaft

• Personengesellschaft, also GbR, oHG und KG

Wie unterscheiden sich beide Formen?

Der Unterschied zwischen Bruchteilseigentum und Gesamthandseigentum liegt in der Aufteilung des Ganzen und den Rechten der Miteigentümer.

• Bei einem Bruchteilseigentum verfügt der Miteigentümer frei über seinen Anteil. Den gemeinschaftlichen Teil darf er nutzen, solange die anderen Miteigentümer dadurch nicht beeinträchtigt werden.

• Über das Gesamthandseigentum darf dagegen nicht frei verfügt werden. Dort muss die Eigentümergemeinschaft gemeinsam über die gesamte Immobilie entscheiden. Nur weil dem Miteigentümer Anteile gehören, darf er nicht anteilig Objekte aus dem Haus oder der Eigentumswohnung entfernen und verkaufen.

Was ist ein stiller Miteigentümer?

Eine besondere Form des Miteigentümers ist der sogenannte stille Miteigentümer. Dabei handelt es sich um einen Miteigentümer, der zwar einen Eigentumsanteil an einer Immobilie hält, diesen jedoch nicht nutzt. Das Besondere hierbei ist, dass dies nicht für alle Miteigentümer des Hauses oder der Eigentumswohnung gilt. Diese Form des Miteigentums kommt bei einem Immobilien-Teilverkauf zum Einsatz. 

Bei einem Immobilien-Teilverkauf veräußert ein Wohneigentümer einen Teil seines Hauses oder seiner Eigentumswohnung an einen Teilverkaufsanbieter wie die Deutsche Teilkauf. Der Teilkäufer wird dadurch zum stillen Miteigentümer der Immobilie. Allerdings liegt der Sinn eines Teilverkaufs darin, dass der bisherige Eigentümer sein Zuhause weiter bewohnt oder bei Bedarf vermietet und somit die Entscheidungshoheit behält. Nichtsdestotrotz beteiligt sich die Deutsche Teilkauf an einer Modernisierung Ihres Eigenheims, beispielsweise an einer energetischen Sanierung.

In unserem Blogbeitrag Sie möchten Ihr Haus energetische sanieren? Das sollten Sie darüber wissen erhalten Sie mehr Informationen rund um die energetische Sanierung Ihres Eigenheims. 

Als rechtliche Absicherung erhält der Teilverkäufer ein Nießbrauchrecht für die Immobilie. Die Deutsche Teilkauf lässt dieses im Grundbuch eintragen und durch die Sicherheitsgarantie absichern. Der Teilverkäufer bleibt also Miteigentümer und kann seine Immobilie bewohnen oder vermieten. Die Mieteinnahmen stehen allein dem Teilverkäufer zu (abzüglich des Nutzungsentgeltes). 

Das Fazit zum Miteigentum

• Miteigentum: Bei einem Miteigentum halten mehrere Personen Anteile an einer gemeinsamen Sache, zum Beispiel einer Immobilie. Die beteiligten Personen an dieser Eigentümergesellschaft werden Miteigentümer genannt. 

• Bruchteilsgemeinschaft: Gehören Bruchteilseigentüme einer Sache oder Immobilie den Miteigentümern, wird von einer Bruchteilsgemeinschaft gesprochen. Beispiele sind das Treppenhaus oder der Keller in einem Mehrparteienhaus. 

• Gesamthandseigentum: Sind die Miteigentümer gemeinsame Eigentümer einer Sache, beispielsweise einer Immobilie, werden sie als Gesamthandseigentum bezeichnet. Beim Erben einer Immobilie trifft dieser Fall oft ein. Die Immobilie gehört mehreren Erben und sie müssen alle Entscheidungen bezüglich der Immobilie gemeinsam treffen. 

• Unterschiede: Es gibt Unterschiede dieser beiden Arten des Miteigentums in der Aufteilung der Immobilie und den Rechten des Eigentümers. Der wichtigste Unterschied ist, dass der Eigentümer bei einer Bruchteilsgemeinschaft frei über seinen Anteil verfügen kann. Bei einem Gesamthandseigentum müssen alle Entscheidungen mit der Eigentümergemeinschaft abgesprochen werden. 

• Stiller Eigentümer: Hält ein Eigentümer einen Eigentumsanteil an einer Immobilie, nutzt diesen aber nicht, wird er als stiller Eigentümer bezeichnet. Dies ist der Fall bei einem Immobilien-Teilverkauf. Der Teilkäufer kauft einen Teil der Immobilie, ohne diese zu nutzen. Damit kann der Teilverkäufer seine Immobilie weiter bewohnen, vermieten oder anderweitig nutzen. Dennoch beteiligt sich die Deutsche Teilkauf als verantwortungsvoller sowie stiller Miteigentümer beispielsweise an einer energetischen Sanierung.