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Immobilien bei einer Erbschaft

Junger Anwalt setzt mit kranken alten Mann sein Testament auf.

Viele kaufen Immobilien vor allem, um im Eigenheim leben zu können oder um sich für das Alter abzusichern – ein weiterer wichtiger Grund für den Immobilienerwerb ist, den Nachkommen etwas Beständiges vererben zu können. Für die Erben fällt bei einer Immobilienerbschaft natürlich Erbschaftsteuer an, doch die Freibeträge für direkte Angehörige decken etwa ein Einfamilienhaus häufig schon größtenteils oder vollständig ab.

Wer sein Eigenheim an seine Kinder vererbt, möchte oftmals sicherstellen, dass sein Ehe- oder Lebenspartner dennoch bis ans Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben darf. Das ist möglich, indem man die Immobilie in Verbindung mit einem Wohnrecht oder einem Nießbrauch vererbt.

Auf dieser Seite finden Sie alle wichtigen Informationen zum Thema Immobilie vererben – ob mit oder ohne Wohnrecht beziehungsweise Nießbrauchrecht:

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Selbstnutzer genießen teilweise Steuerfreiheit

Wer eine Immobilie erbt, für den wird grundsätzlich Erbschaftsteuer fällig. Eine Ausnahme gibt es bei selbst genutzten Immobilien, die an Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner sowie Kinder vererbt werden. Das ist steuerfrei, wenn der Erblasser (also der Vererbende) das Eigenheim selbst bewohnt hat und auch der Erbe selbst in das Haus oder die Wohnung einzieht. Er muss außerdem mindestens zehn Jahre lang darin wohnen bleiben, ansonsten muss er nachträglich Erbschaftsteuer zahlen. Lässt sich der Auszug nicht vermeiden, zum Beispiel weil der Erbe in ein Pflegeheim muss, bleibt es dennoch steuerfrei.

Kinder müssen bei selbst genutzten Immobilien außerdem beachten, dass lediglich 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei sind – für den Anteil, der darüber hinausgeht, wird Erbschaftsteuer fällig.

Freibeträge und Höhe der Erbschaftsteuer

Allerdings hat der Gesetzgeber für direkte Angehöre Steuerfreibeträge vorgesehen, die das typische Einfamilienhaus häufig ganz oder zum größten Teil abdecken. Die Höhe des Freibetrags hängt vom Grad der Beziehung ab. Geht das Erbe über den Freibetrag hinaus, muss lediglich für den Differenzbetrag Erbschaftsteuer gezahlt werden.

VerwandtschaftsgradFreibetrag
Ehepartner und eingetragene Lebenspartner500.000 Euro
(Stief-)Kinder400.000 Euro
Enkel200.000 Euro
Eltern und Großeltern100.000 Euro
Andere wie Geschwister, Nichten, Freunde20.000 Euro

Nur wenn der Wert der geerbten Immobilie den Freibetrag übersteigt, müssen wirklich Steuern gezahlt werden. Die Höhe des Steuersatzes für den Wert des Erbes abzüglich des Freibetrags richtet sich nach Beziehungsgrad und der Höhe des Erbes.

Zu versteuernder BetragSteuersatz für Ehepartner, Lebenspartner, (Stief-)Kinder, Enkel, Eltern und GroßelternSteuersatz für Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene EhepartnerSteuersatz für Tanten, Onkel, Freunde, Lebensgefährten
< 75.000
Euro
7 %15 %30 %
< 300.000
Euro
11 %20 %30 %
< 600.000
Euro
15 %25 %30 %
< 6 Mio.
Euro
19 %30 %30 %
< 13 Mio.
Euro
23 %35 %50 %
< 26 Mio.
Euro
27 %40 %50 %
> 26 Mio.
Euro
30 %43 %50 %

Übrigens ermittelt das Finanzamt selbst den Wert der geerbten Immobilie und berechnet auf dieser Basis die fällige Erbschaftsteuer. Sind die Erben der Auffassung, dass das Finanzamt den Wert zu hoch angesetzt hat, müssen sie ein eigenes Verkehrswertgutachten in Auftrag geben.

Wenn man im Alter einen Teil seines Hauses zu Geld machen und trotzdem weiter im Haus wohnen bleiben will, kommt ein Immobilien-Teilverkauf infrage. Bei einem späteren Gesamtverkauf des Hauses erhalten die Erben den Erlös für ihren Eigentumsanteil. Um die Abwicklung des Verkaufs kümmert sich der Teilkäufer, der mit seiner Marktexpertise den bestmöglichen Preis für Teilkäufer und Teilverkäufer erzielen kann.

Marian Kirchhoff,
Geschäftsführender Gesellschafter Deutsche Teilkauf GmbH

Die Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vererben

Ehepartner greifen häufig auf das „Berliner Testament“ zurück, dem zufolge das gesamte Vermögen des verstorbenen an den noch lebenden Partner übertragen wird. Erst wenn dieser ebenfalls stirbt, geht das Erbe an die Kinder und die weiteren Angehörigen. Auf diese Weise wollen Eheleute sicherstellen, dass der jeweils andere auch nach dem eigenen Tod abgesichert ist und zum Beispiel auf das Eigenheim zugreifen kann. Doch auch wenn ein Immobilieneigentümer sein Haus oder seine Wohnung direkt an die Kinder vermacht, kann er dafür sorgen, dass sein noch lebender Partner weiter in der Immobilie bleiben kann – mithilfe des Wohnrechts oder des Nießbrauchrechts.

Im Testament muss er dafür verfügen, dass für den Ehe- oder Lebenspartner ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden soll. Dann hat der Partner das Recht, bis an sein Lebensende in dem Haus oder der Wohnung zu wohnen, auch wenn es inzwischen eigentlich den Kindern gehört. Selbst wenn diese das Haus verkaufen, bleibt das Wohnrecht davon unberührt.

Noch umfassender ist es, wenn der Erblasser seinem Partner ein Nießbrauchrecht für die Immobilie ins Grundbuch eintragen lässt. Damit hat der Partner nicht nur das Recht, das Haus oder die Wohnung zu bewohnen, sondern auch zu vermieten und die Mieterträge zu behalten. Das kann sehr sinnvoll sein, wenn der Partner zum Beispiel ins Pflegeheim muss – mit den Mieterträgen kann er dann für die Kosten aufkommen.

Wird eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vererbt, mindert das den Wert der Immobilie, da der Erbe die Immobilie nicht nutzen, also weder selbst bewohnen noch vermieten kann. Das wird bei der Ermittlung der Erbschaftsteuer berücksichtigt, indem der Wert des Wohnrechts oder des Nießbrauchs vom Steuerwert der Immobilie abgezogen wird. Wie der Wert des Wohnrechts oder des Nießbrauchs berechnet wird, finden Sie auf dieser Seite: Das Nießbrauchrecht bei einer Immobilienschenkung

Beeinflusst ein Nießbrauch den Pflichtteil?

Wenn ein Immobilieneigentümer zu Lebzeiten einem Dritten ein Nießbrauchrecht für seine Immobilie vergibt, wird dadurch der Wert der Immobilie gemindert. Das kann, wenn er die Immobilie später vererbt, auch Auswirkungen auf den Pflichtteil haben.

Wenn ein Erblasser einen nahen Angehörigen enterbt, hat dieser dennoch einen Anspruch auf einen Teil des Erbes – den Pflichtteil. Diesen Anspruch haben Ehe- und eingetragene Lebenspartner, Kinder und Eltern (falls der Erblasser keine Kinder hat). Der Pflichtteil berechnet sich aus der Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Das ist der gesetzliche Erbteil: Wenn kein Testament vorhanden ist, bestimmt die gesetzliche Erbfolge die Verteilung des Erbes. Hinterlässt der Verstorbene zum Beispiel einen Ehegatten und zwei Kinder, erhält der Ehegatte die eine Hälfte des Erbes und die beiden Kinder teilen sich die andere Hälfte.

Hat der Verstorbene eines seiner beiden Kinder enterbt, steht dem enterbten Kind also ein Pflichtteil zu, der sich an der Hälfte seines gesetzlichen Erbteils bemisst. In unserem Beispiel oben besteht sein gesetzlicher Erbteil aus einem Viertel der Erbschaft. Sein Pflichtteil beläuft sich demnach auf ein Achtel der Erbschaft.

Wenn der Erblasser nun eine mit einem Nießbrauchrecht belastete Immobilie vererbt, kann das einem Urteil des Landgerichts Kiel aus dem Jahr 2018 (Az.: 12 O 82/17) zufolge den Pflichtteilt beeinflussen. In diesem Fall hatte ein Immobilieneigentümer seiner Lebensgefährtin zu Lebzeiten ein Nießbrauchrecht für sein Haus eingeräumt und sie später – nach der Hochzeit – als Alleinerbin eingesetzt. Ein Kind aus der ersten Ehe des Immobilieneigentümers hat gegenüber der Frau seinen Pflichtteilanspruch geltend gemacht, jedoch ohne das Nießbrauchrecht als wertmindernd zu berücksichtigen. Das war falsch, urteilte das Landgericht: Das Nießbrauchrecht muss als wertmindernd berücksichtigt werden, wodurch die Summe des Pflichtteils geringer wird.

Verfügt der Erblasser übrigens selbst über ein Nießbrauchrecht für die Immobilie eines Dritten, hat das keinerlei Einfluss auf den Pflichtteil. Denn der Nießbrauch erlischt nach dem Tod und gehört dementsprechend auch nicht zur Erbschaft.

Deutsche Teilkauf
Deutsche Teilkauf
Dez. 2020