Wohnungseigentumsgesetz: Diese Regeln gelten für Eigentümer

1 Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern. Dies ist vor allem von Bedeutung, wenn beispielsweise ein Mehrfamilienhaus nicht nur einen Eigentümer hat, der die einzelnen Wohnungen vermietet. Haben die Wohnungen unterschiedliche Eigentümer, besteht eine sogenannte Eigentümergemeinschaft als Verbund aller Eigentümer. 

Damit eine Eigentümergemeinschaft gut und ohne Unstimmigkeiten funktionieren kann, gibt es die Regeln im Wohnungseigentumsgesetz. Hier wird zum Beispiel die Begründung des Teileigentums geklärt. Die sogenannte Teilungserklärung ist die rechtliche Voraussetzung für eine Eigentümergemeinschaft, mit der eine Immobilie in einzelne Einheiten – sprich Wohnungen – aufgeteilt werden kann. Ohne diese Teilungserklärung kann ein Hauseigentümer keine einzelnen Wohnungen in einer Immobilie verkaufen oder vermieten (siehe Wohnungseigentumsgesetz). Dabei wird zwischen verschiedenen Eigentumsformen unterschieden: 

• Gemeinschaftliches Eigentum: Darunter sind alle Teile einer Immobilie zu verstehen, die nicht einem Eigentümer zugeordnet sind wie das Grundstück, das Treppenhaus oder der Waschkeller. Sie gehören allen Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß ihren Miteigentumsanteilen. 

• Sondereigentum: Zum Sondereigentum gehören die Teile der Immobilie, die einem Eigentümer gehören beziehungsweise seiner Wohnung zugeordnet sind. Dazu kann ein Kellerabteil gehören und seit der WEG-Reform 2020 auch Stellplätze oder Terrassen (§ 3 WEG – Einzelnorm). 

• Wohnungseigentum: Das Wohnungseigentum bezeichnet das Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.  

• Teileigentum: Zum Teileigentum zählen Räumlichkeiten, die keinen Wohnzwecken dienen – beispielsweise ein Ladenlokal in einem Wohn- und Geschäftshaus. 

Auch die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft sowie weitere generelle Anliegen innerhalb dieser Gemeinschaft werden im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. 

2 Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern

Einer der wohl wichtigsten Rechte für Sie als Wohnungseigentümer ist, dass Sie mit Ihrem Sondereigentum machen können, was Sie möchten. Vorausgesetzt, es verstößt nicht gegen das Gesetz oder das Recht anderer Eigentümer. So können Sie Ihre Wohnung selbst bewohnen, vermieten oder in anderer Art und Weise nutzen (§ 13 WEG). Allerdings darf die Eigentümergemeinschaft den Gebrauch des Sondereigentums auch anders regeln (§ 15 WEG). So kann beispielsweise die Art der gewerblichen Nutzung eingeschränkt werden. Wenn die Eigentümergesellschaft beschließt, dass in einer Immobilie mit Anwaltsbüros keine Diskothek einziehen soll, müssen Sie sich als Wohnungseigentümer an diese Regelung halten. 

Mit Rechten gehen in der Regel auch Pflichten einher. Als Wohnungseigentümer sind Sie zum Beispiel dazu verpflichtet, Ihr Sondereigentum instand zu halten. Dazu zählt auch, dass Sie das gemeinschaftliche Eigentum der Immobilie nur in der Art und Weise nutzen, wie es vorgesehen ist und keinem Eigentümer dadurch ein Nachteil entsteht. Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 kann bei wiederholten Verstößen gegen diese Regeln nach Abmahnung sogar das Eigentum entzogen werden (§17 Abs.2 WEG-neu). 

3 Regelungen bei der Verwaltung von Eigentümergemeinschaften

Bei einer Eigentümergemeinschaft ist die Hausverwaltung der Immobilie essenziell. Jede Eigentümergemeinschaft benötigt einen Verwalter, der auch einer der Wohnungseigentümer sein kann. In der Regel wird jedoch ein externer Dienstleister für diese Aufgabe herangezogen. Im Zuge der Gesetzesreform 2020 wurde die Forderung eines Sachkundenachweises für gewerbliche Verwalter laut. Letztendlich ist dies aber nicht umgesetzt worden. Allerdings kann seit der Reform jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines verifizierten Verwalters für die ordnungsgemäße Verwaltung der Eigentümergemeinschaft fordern (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu).  

Hinweis: Eine Sonderregelung gibt es bei kleinen Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten. So bedarf es hier mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer, um den Anspruch auf einen verifizierten Verwalter geltend zu machen. 

Ein verifizierter Verwalter muss durch eine Prüfung der Industrie- und Handelskammer nachweisen, dass er die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse zur ordnungsgemäßen Hausverwaltung besitzt (§ 26a Abs.1 WEG-neu). Anspruch auf die Bestellung eines verifizierten Verwalters besteht zwei Jahre nach Inkrafttreten des WEG-Gesetzes, also ab 01.12.2022. So wurde ausreichend Zeit zur Erstellung eines geeigneten Zertifizierungsverfahrens zur Verfügung gestellt. Verwalter, die bereits vor der Reform in einer oder mehreren Immobilien tätig waren, gelten auch ohne Prüfung für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter. Damit soll ihnen genug Zeit eingeräumt werden, um die entsprechende Prüfung abzulegen.  

Ein Verwalter darf für maximal fünf Jahre bestellt werden, bei einer Neugründung der Wohnungseigentümergemeinschaft maximal drei Jahre. Nach Ablauf dieser Zeitspanne wird in einer Eigentümerversammlung gemeinschaftlich entschieden, ob der Hausverwalter weiter angestellt bleiben soll.  

4 WEG-Reform für Verwalter

Einer der großen Veränderungen durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sind die erweiterten Befugnisse des Hausverwalters. Sie können nun in eigener Verantwortung und ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümer über diverse Maßnahmen entscheiden. Vorausgesetzt, diese Maßnahmen sind nur von geringer Bedeutung und führen zu keinen erheblichen Verpflichtungen der Wohnungsgemeinschaft (§ 27 Abs.1 Nr.1 WEG-neu). 

Je größer die Anlage, desto mehr Entscheidungen über Maßnahmen muss der Verwalter treffen. Dazu gehören kleinere Reparaturen oder der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen im beschränkten Umfang. So soll der bürokratische und zeitliche Aufwand für Hausverwalter gesenkt werden. Dabei steht der Eigentümergemeinschaft jedoch offen, die Befugnisse des Verwalters selbst näher zu definieren. Die Gemeinschaft kann entscheiden, welche Maßnahmen der Hausverwalter in welcher Form eigenständig erledigen darf (§27 Abs.2 WEG-neu). 

Auch im Außenverhältnis erhält der Hausverwalter eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft (§9 Abs.1 WEG-neu). So hat er die Möglichkeit, nach Beschluss der Gemeinschaft einen Darlehensvertrag oder einen Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Die Gemeinschaft kann diesen Beschluss generell halten oder speziell auf einen bestimmten Fall beziehen. Darunter könnte zum Beispiel ein Grundstück fallen, welches die Gemeinschaft kauft, um Stellplätze für die Anwohner zu schaffen. 

Neben den vielen Erleichterungen für Hausverwalter können diese nach der WEG-Reform aber auch leichter abberufen werden. Dafür muss seitdem kein wichtiger Grund mehr vorliegen und Eigentümer können ihn jederzeit abberufen. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag. 

5 Die Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung muss einmal im Jahr vom Hausverwalter einberufen werden. Die Beiräte werden aus dem Kreis der Wohnungseigentümer gewählt. Diese prüfen im Vorfeld, ob der Hausverwalter ordnungsgemäß gearbeitet hat. Dazu gehört beispielsweise die Kontrolle des Wirtschaftsplans und der Abrechnungen. Durch die WEG-Reform werden die Regeln rund um den Verwaltungsbeirat angepasst. Die Wohnungseigentümer können nun per Beschluss selbst festlegen, wie viele Beiräte es geben soll. Vorher war sie auf drei Beiräte festgelegt. Zudem ist die Überwachung des Verwalters nun auch gesetzlich geregelt. Außerdem hat der Gesetzgeber die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, damit sich in Zukunft mehr Wohnungseigentümer bereiterklären, die ehrenamtliche Aufgabe des Beirats auszuführen (§29 Abs.3 WEG-neu). 

Mindestens drei Wochen vor der Eigentümerversammlung lädt der Hausverwalter die Wohnungseigentümer ein. In der Einladung befinden sich die Tagesordnungspunkte, über die in der Versammlung abgestimmt werden soll. Durch die Reform 2020 wurde mehr Flexibilität geschaffen: So darf die Einladung auch digital erfolgen und muss nicht mehr zwingend schriftlich verschickt werden (§24 Abs.2 WEG-neu). Auch eine Online-Teilnahme ist möglich, sie darf die Präsenzveranstaltung aber nicht gänzlich ersetzen (§23 Abs.1 WEG-neu). 

Auch die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung wird vereinfacht. Sie ist nun unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenden Eigentümer beziehungsweise der Miteigentumsanteilen. So sollen Wiederholungsversammlungen vermieden werden. Im Anschluss an die Eigentümerversammlung muss der Hausverwalter die gefassten Beschlüsse allen Wohnungseigentümern zukommen lassen. Auch dies ist seit der WEG-Reform in digitaler Form ausreichend. Danach haben die Eigentümer eine Frist von vier Wochen, um die Beschlüsse anzufechten. 

6 WEG-Reform bei baulichen Veränderungen

Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sollen zudem bauliche Veränderungen an der Immobilie erleichtert werden. Es reicht eine einfache Mehrheit unter den Wohnungseigentümer aus, um diese Veränderungen durchzuführen. So sollen vor allem nachhaltige Kosteneinsparungen schneller umgesetzt werden können (§ 20 Abs. 1 WEG-neu).  

Zusätzlich erhalten Wohnungseigentümer mehr Rechte bezüglich baulicher Veränderungen. Dazu gehört der Anspruch auf: 

• Verlegung eines Glasfaseranschlusses 

• Einbau von Ladesäulen für Elektroautos 

• Barrierefreier Aus- und Umbau 

• Maßnahmen zum Einbruchsschutz 

Voraussetzung dabei ist, dass Eigentümer die Kosten für bauliche Veränderungen an der Immobilie selbst tragen. Die Eigentümerversammlung kann solche Maßnahmen nur verhindern, wenn die Wohnanlage dadurch grundlegend umgestaltet wird oder ein einzelner Eigentümer benachteiligt wird.

7 Fazit zum Wohnungseigentumsgesetz

• Wohnungseigentumsgesetz: Das sogenannte WEG enthält Regeln und Pflichten von Wohnungseigentümern. Dies ist vor allem bei Mehrfamilienhäusern für die Organisation und Regelung gewisser Abläufe wichtig. 

• Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern: Laut WEG können Sie mit Ihrem Sondereigentum anstellen, was Sie möchten. Jedoch müssen dabei einige allgemeine Regelungen der Wohnungsgemeinschaft berücksichtigt werden. Zudem sind Sie verpflichtet, das Sondereigentum instand zu halten. 

• Eigentümergemeinschaft: Die Eigentümergemeinschaft ist ein Verbund aller Eigentümer. Dabei ist die Anstellung eines Hausverwalters vorgeschrieben. Er regelt unter Absprache der Eigentümergemeinschaft diverse Maßnahmen, die die Immobilie betreffen. 

• WEG-Reform für Verwalter: Die 2020 in Kraft getretene Reform hat den Handlungsspielraum von Hausverwaltern vergrößert. So soll der zeitliche und bürokratische Aufwand verringert werden. 

• Eigentümerversammlung: Die Eigentümerversammlung muss einmal im Jahr einberufen werden. Hier wird die Arbeit des Hausverwalters geprüft und verschiedene Tagesordnungspunkte bezüglich Maßnahmen zur Immobilie besprochen. 

• Bauliche Veränderungen: Derartige Veränderungen können durch die Reform leichter und schneller durchgeführt werden. So sollen vor allem kostensparende Maßnahmen zügiger umgesetzt aber auch die Rechte von Eigentümern erweitert werden.