Eigentümerversammlung

Wohneigentümergemeinschaften veranstalten einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung. Für die Einberufung und Durchführung der Versammlung ist der Immobilienverwalter zuständig. Neben dem Beschluss des Wirtschaftsplans werden dort auch beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen oder Umbauten des Wohngebäudes beschlossen.  

In der Eigentümerversammlung hat dem Gesetz zufolge jeder Wohneigentümer eine Stimme; das ist das sogenannte Kopfprinzip. Doch in der Teilungserklärung lässt sich auch ein anderes Stimmrecht festhalten, das sich nach den jeweiligen Eigentumsanteilen richtet. Dabei gibt es die Auswahl zwischen dem Objektprinzip, wonach pro Wohnung eine Stimme zur Verfügung steht, und dem Wertprinzip, dem zufolge die Stimmanteile nach der Wohnfläche jedes Eigentümers berechnet werden. Ein Eigentümer, dem 30 Prozent der Wohnfläche gehören, hat also auch 30 Prozent der Stimmanteile. Am häufigsten kommt wohl das Wertprinzip zur Anwendung. 

Eigentümer müssen die Eigentümerversammlung nicht besuchen. Sie können sie ganz ignorieren oder sich vertreten lassen. Damit die Versammlung beschlussfähig ist, müssen die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. 

Für verschiedene Beschlüsse in der Eigentümerversammlung sind unterschiedliche Mehrheiten notwendig: Es gibt die einfache Mehrheit, die qualifizierte Mehrheit, die doppelt qualifizierte Mehrheit und die Allstimmigkeit. 

  • Einfache Mehrheit: die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden Stimmen 

  • Qualifizierte Mehrheit: die Mehrheit aller Eigentümer 

  • Doppelt qualifizierte Mehrheit: mindestens drei Viertel aller Eigentümer, denen zusammen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile gehören muss 

  • Allstimmigkeit: alle Eigentümer 

Für die meisten Beschlüsse reicht die einfache Mehrheit. Wenn einem der Eigentümer wegen schwerer Pflichtverstöße Wohneigentum entzogen werden soll, wird dafür die qualifizierte Mehrheit benötigt. Für den Beschluss von Modernisierungsmaßnahmen ist die doppelt qualifizierte Mehrheit nötig. Für eine bauliche Maßnahme, die alle Eigentümer beeinträchtigt (etwa bei größeren optischen Veränderungen), ist ein allstimmiger Beschluss nötig.