Das ist wichtig beim Erben und Schenken einer Immobilie

1 Reform der Erbschaftsteuer – das ist neu

Für viele Immobilienbesitzer ist es wie eine kalte Dusche: Mit der vom Bundestag beschlossenen Änderung am Jahressteuergesetz, die zum Jahreswechsel 2023 in Kraft getreten ist, ist das Erben von Immobilie teurer geworden. Während der Wert einer Immobilie auf einen Schlag deutlich steigt, bleiben die Freibeträge für Beschenkte gleich. Hintergrund ist, dass Finanzämter bei der Berechnung der Erbschaftsteuer den aktuellen Verkehrswert zugrunde legen – aufgrund der in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Preise für Immobilien führt das in den meisten Fällen zu einem massiven Wertanstieg.

2 So läuft die klassische Erbschaft ab

Wird eine Immobilie nach dem Tod des Eigentümers vererbt, müssen die Erben Erbschaftsteuer zahlen. Einzige Ausnahme: Eine selbst genutzte Immobilie wird dem Lebenspartner oder den Kindern vermacht und diese leben im Anschluss mindestens zehn Jahre in der Immobilie. In diesem Fall ist die Erbschaft steuerfrei. Der Steuersatz hängt vom Verwandtschaftsgrad und der Höhe des zu versteuernden Betrags ab. Berücksichtigt werden allerdings auch Steuerfreibeträge. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Erben und dem Verstorbenen ist, desto höher ist der Steuerfreibetrag. Geht der vererbte Immobilienwert über den Freibetrag hinaus, werden für den Differenzbetrag Steuern fällig. Eine Übersicht über die Höhe der Freibeträge und die Steuersätze finden Sie in unserem Blogartikel Drei Wege, Immobilien zu vererben. Übrigens: gibt es mehrere Erben, bilden diese automatisch per Gesetz eine Erbengemeinschaft, sobald der Erblasser stirbt.

3 Zu Lebzeiten eine Immobilie verschenken

Eine andere Möglichkeit, die Wohneigentümer häufig nutzen, ist das Verschenken ihrer Immobilie bereits zu Lebzeiten. Auf den ersten Blick ändert sich an der Steuerlast dadurch nicht viel: Freibeträge und Steuersätze unterscheiden sich kaum von der Erbschaftsteuer. Steuern können mithilfe des sogenannten Nießbrauchrechts gespart werden. Tragen die Begünstigten dem Schenkenden ein Nießbrauchrecht in das Grundbuch ein, darf dieser die Immobilie nicht nur bis zu seinem Lebensende oder bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt nutzen – also selbst bewohnen oder vermieten, sondern auch der Kapitalwert der Immobilie vermindert sich. Da der Eigentümer weder Mieteinnahmen mit seiner Immobilie generieren kann noch durch das Bewohnen Mietausgaben spart, wird der für die Berechnung der Schenkungsteuer berücksichtigte Betrag abgesenkt. Im Klartext heißt das: Der Beschenkte muss weniger Steuern zahlen als bei einer klassischen Erbschaft.

4 Teilverkauf: Immobilie steuersparend vererben

Ein weiterer Weg, um Erbschaftsteuer zu sparen, ist der Immobilien-Teilverkauf. Bei einem Immobilien-Teilverkauf veräußert der Wohneigentümer bis zu 50 Prozent des Kapitals, das in seinem Haus oder seiner Wohnung gebunden ist. Zudem erhält der Teilverkäufer ein Nießbrauchrecht – er kann die Immobilie also weiterhin bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Mit dem aus dem Teilverkauf erzielten Erlös kann die energetische Sanierung der Immobilie finanziert werden und auch die Unterstützung Angehöriger ist möglich – beispielsweise, wenn Kinder oder Enkel selbst für ein Eigenheim sparen.

Beim Tod des Teilverkäufers wird die Immobilie dann komplett an einen Dritten verkauft, den Erlös teilen sich die Erben des Teilverkäufers und der Teilkäufer auf Basis ihrer Eigentumsanteile. So profitieren die Nachkommen des Teilverkäufers auch von der weiteren Wertsteigerung der Immobilie. Um die Abwicklung kümmert sich der Teilkäufer, der mit seiner Erfahrung und Expertise den besten Preis für das Haus oder die Wohnung erzielen kann. Der Verkaufserlös, der den Erben zugutekommt, ist durch den Immobilien-Teilverkauf näher an oder sogar unter dem Freibetrag für die Erbschaftsteuer, wodurch weniger oder in vielen Fällen sogar gar keine Steuern gezahlt werden müssen.

Übrigens, nicht selten kommt es in Deutschland zu Erbstreitigkeiten. Auch im Konfliktfall kann ein Immobilien-Teilkauf zu Lebzeiten helfen. Mit einem zuverlässigen Partner wie der Deutschen Teilkauf an Ihrer Seite geht das unkompliziert und garantiert sicher. Kontaktieren Sie bei Interesse unsere qualifizierten Beratungsteams – wir erstellen Ihnen gern ein unverbindliches Angebot.

5 Fazit zum Erben und Schenken von Immobilien

• Der Bundestag hat eine Änderung am Jahressteuergesetz beschlossen, die zum Jahreswechsel 2023 in Kraft getreten ist. Demnach ist das Erben einer Immobilie künftig teurer geworden.

• Der Steuersatz beim Erben hängt vom Verwandtschaftsgrad und der Höhe des zu versteuernden Betrags ab. Berücksichtigt werden allerdings auch Steuerfreibeträge.

• Eine Immobilie muss nicht unbedingt vererbt, sondern kann auch zu Lebzeiten an die Lieben verschenkt werden. Zwar unterscheiden sich Freibeträge und Steuersätze dabei kaum von der Erbschaftsteuer, allerdings können Sie dank des Nießbrauchrechts Steuern sparen.

• Eine andere Möglichkeit ist der Teilverkauf des Hauses beziehungsweise der Eigentumswohnung, um Erbschaftsteuer zu sparen. So können Sie weiter zuhause wohnen bleiben und sich mit dem freigesetzten Immobilienkapital langersehnte Wünsche erfüllen.