Erbengemeinschaft: Das sollten Sie als Miterbe wissen

Gibt es mehr als einen Erben, bilden diese automatisch per Gesetz eine Erbengemeinschaft, sobald der Erblasser verstirbt. Hinterlässt ein Erblasser Immobilien, ist dies oftmals mit Herausforderungen verbunden. Denn die Erben müssen sich untereinander sachlich und finanziell einigen. Viele Erben stellen sich zudem die Frage, welche Situation sie erwartet, wenn sich Angehörige für einen Teilverkauf ihrer Immobilie entscheiden. Wir erläutern Ihnen im Folgenden, wie die Abstimmung in einer Erbengemeinschaft unter Einbezug des Erblassers funktionieren kann und was Miterben beachten sollten.

Erbengemeinschaft
Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Erbengemeinschaft? 

Die Erbengemeinschaft ist ein Zusammenschluss aller Erben und wird in § 2032 ff. des BGB geregelt. Alle Erben, die Teil einer Erbengemeinschaft sind, werden als Miterben bezeichnet. Es ist dabei möglich, dass nicht allen Erben der gleiche Anteil aus dem Nachlass zusteht. Dies hängt von der Höhe der Erbquote ab. Danach richtet sich auch das Stimmrecht bei künftigen Entscheidungen, die die Erbengemeinschaft treffen muss. 

Bei einer Erbengemeinschaft handelt es sich um eine sogenannte Zwangsgemeinschaft, da Miterben keinen Einfluss darauf haben, wer gemeinsam mit einem erbt. Nur Sie als Erblasser können teilweise bestimmen, wer Ihr Erbe erhalten soll.  

Wer Teil der Erbengemeinschaft ist sowie die Höhe der jeweiligen Erbquote ergibt sich entweder aus der gesetzlichen Erbfolge oder dem Testament, das der Erblasser verfasst hat. Bedingung ist, dass die bedachten Personen ihr Erbe und damit alle damit einhergehenden Rechte und Pflichten akzeptieren. 

Diese Gemeinschaft ist grundsätzlich nicht darauf ausgelegt, auf Dauer zu bestehen. Sie soll nur für einen geordneten Übergang der Vermögenswerte sorgen. In manchen Fällen kann sie aber auch über Jahre bestehen – zum Beispiel, wenn die Vermietung einer Immobilie von der Erbengemeinschaft abgewickelt wird. 

Erklärung Erbengemeinschaft

Herausforderungen einer Erbengemeinschaft  

Der Tod ist ein Thema, über das viele Menschen ungern sprechen, besonders in Verbindung mit finanziellen Angelegenheiten. Es ist aber wichtig, dass Sie die Rechte und Pflichten, die sich aus einer Erbschaft in Zukunft ergeben werden, möglichst frühzeitig prüfen sollten

Damit aus der Erbengemeinschaft keine Streitgemeinschaft wird, ist es sinnvoll, schon vor dem Ableben des Erblassers mit seinen Miterben Kontakt aufzunehmen. Ist der Erblasser aber nicht an dieser Form der Streitvermeidung interessiert oder verheimlicht gar sein Testament, kann dies in Verbindung mit der emotionalen Belastung durch den Todesfall schnell zu Spannungen in der Erbengemeinschaft führen. Mehr dazu erfahren Sie auch in unserem Blogbeitrag "Wie sich Erbstreitigkeiten bei Immobilien vermeiden lassen".

Gut zu wissen: Es ist möglich, dass ein Testamentsvollstrecker eingesetzt wird. Dieser wickelt den Nachlass nach den Wünschen des Erblassers ab und verteilt den Nachlass an die Erben. Allerdings kostet jede Art von rechtlichem Beistand auch Geld und reduziert somit das Vermögen, das die Erbengemeinschaft unter sich aufteilen kann.

Liquidierung der Vermögenswerte zur Aufteilung des Erbes

Erbt eine Erbengemeinschaft Bargeld, Bankguthaben oder Aktien, ist die Aufteilung des Vermögens oftmals unkritisch. Derartige Vermögenswerte können schnell liquidiert und zwischen den Miterben aufgeteilt werden. Auch Schmuck und vergleichbare Wertgegenstände lassen sich relativ einfach veräußern. Hier gibt es aufgrund ideeller Bedeutungen zwar häufig Unstimmigkeiten darüber, wem welches Erbstück zufallen soll. Dies sollte die Erbengemeinschaft allerdings selten vor größere Probleme stellen. 

Damit sich jedoch keiner der Miterben übergangen fühlt oder später noch etwaige Ansprüche geltend machen kann, sollten die Entscheidungen zum Verkauf von Vermögensgegenständen gemeinschaftlich getroffen und schriftlich festgehalten werden. Gegebenenfalls kann auch hier die Zusammenarbeit mit einem Testamentsvollstrecker oder einem anderen juristischen Beistand sinnvoll sein. 

Immobilien bei einer Erbengemeinschaft 

Anders sieht es mit Immobilien aus. Fällt der Erbengemeinschaft eine Immobilie zu, muss darüber entschieden werden, wie mit dieser umgegangen wird. Eine Immobilie verursacht laufende Kosten – zum Beispiel durch ein noch nicht abbezahltes Darlehen oder für Versicherungen, Energie und Instandhaltung. Vielleicht handelt es sich auch um ein vermietetes Objekt, das Einnahmen generiert. Etwaige Überschüsse aus der Vermietung müssen natürlich auch steuerrechtlich erfasst werden. 

Folgende Fragen muss die Erbengemeinschaft klären, wenn sie eine Immobilie erbt: 

  • Soll die Immobilie gehalten oder veräußert werden? 

  • Wie soll die Immobilie genutzt werden, wenn im Besitz bleibt? 

  • In welcher Höhe erfolgt ein finanzieller Ausgleich zwischen den Miterben? 

  • Soll ein Immobilienanteil der Erbengemeinschaft verkauft werden und an wen? 

Das unkomplizierte Szenario: Erben sind sich einig 

Nicht in jeder Erbengemeinschaft gibt es Streitigkeiten unter den Miterben. Besonders hilfreich ist es, wenn sich die einzelnen Miterben vor dem Ableben des Erblassers diesbezüglich absprechen konnte. 

Entscheiden sich die Miterben dafür, die Immobilie des Erblassers gemeinschaftlich zu veräußern, unterscheidet sich das Vorgehen praktisch nicht von einem regulären Immobilienverkauf. Die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler ist empfehlenswert, um eine neutrale Person mit der Durchführung des Verkaufs zu beauftragen. 

Entscheiden sich die Miterben dazu, die Immobilie zu vermieten, müssen alle Einnahmen und Kosten gemeinschaftlich verwaltet werden. Dafür ist die Gründung einer GbR nötig, der sogenannten Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Dies ist die einfachste Form der Personengesellschaft und ermöglicht Ihnen die Erreichung eines gemeinsamen legalen Geschäftszwecks. Wie gut diese Form der gemeinschaftlichen Verwaltung funktioniert, hängt davon ab, wie gerecht der Arbeitsaufwand zwischen den Miterben verteilt ist. Die Beauftragung einer Immobilienverwaltung kann hier sinnvoll sein. 

Was tun, wenn sich die Erben uneinig sind? 

Schauen wir hier auf ein Beispiel: Zwei Geschwister erben das Haus der Mutter, die als letztes der beiden Elternteile verstorben ist. Somit bilden die Geschwister eine Erbengemeinschaft. Während ein Geschwisterteil daran interessiert ist, das Haus zu verkaufen, möchte der andere Geschwisterteil selbst dort einziehen. Dieser hat allerdings nicht ausreichend Geld zur Verfügung, um seinen Bruder oder seine Schwester auszuzahlen. 

In solchen Fällen kommt es oft im letzten Schritt zu einer Teilungsversteigerung, sofern in diesem Szenario der eine Geschwisterteil dem anderen nicht gestattet, gegen Zahlung einer Miete seinen Anteil am Haus mitzunutzen. Eine solche Teilungsversteigerung führt dazu, dass der Anteil des verkaufswilligen Erben in einem der Zwangsversteigerung sehr ähnlichem Verfahren veräußert wird

Das Hin und Her zwischen den Erben sowie auch die Teilungsversteigerung selbst kosten einiges an Geld, Zeit und Nerven. Häufig können mehrere Monate zwischen dem Versteigerungstermin und der Auszahlung des Geldes vergehen. Daher sollten verschiedene Möglichkeiten geprüft werden, um Streitigkeiten unter den Miterben bereits im Vorfeld zu vermeiden. 

Immobilien bei einer Erbengemeinschaft

Streitigkeiten bei Immobilien im Vorfeld ausräumen 

Um Streit in der Erbengemeinschaft zu verhindern, bevor es überhaupt zum Erbfall kommt, gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten: 

  • der Verkauf der Immobilie zu Lebzeiten 

  • der Teilverkauf der Immobilie zu Lebzeiten 

Der Erblasser kann sich zu einem Verkauf der Immobilie vor dem eigenen Tod entscheiden. In diesem Fall haben die zukünftigen Erben auch kein Erstankaufsrecht, selbst wenn der eigentliche Verkauf erst nach dem Ableben stattfindet. Bedingung hierfür ist aber, dass ein solcher Vertrag notariell beurkundet wird. 

Ein Verkauf der Immobilie zu Lebzeiten kann nicht immer im Interesse aller Beteiligten sein – da einerseits beispielsweise das Elternhaus mit all seinen Erinnerungen aufgegeben wird, weil nicht mehr von zukünftigen Wertsteigerungen profitiert werden kann oder weil dem Erblasser ein Ort zum Leben fehlt. 

Der Teilverkauf der Immobilie ist daher gut geeignet, um Streitfälle in der Erbengemeinschaft zu vermeiden und gleichzeitig weiter einen Teil der Immobilie im Familienbesitz zu halten. Da die Erben bei einem Teilverkauf an die Deutschen Teilkauf durch den Erblasser auch ein Erstankaufsrecht erhalten, kann die Immobilie nach dem Ableben wieder vollständig in den Besitz der Erbengemeinschaft übergehen. Alternativ übernimmt die Deutsche Teilkauf den Gesamtverkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung und die Erben erhalten die Auszahlung des Kapitals entsprechend ihrer Erbquoten. 

 So funktioniert der Teilverkauf Grafik 

Fazit zur Erbengemeinschaft 

Abschließend lässt sich festhalten, dass Streitigkeiten in einer Erbengemeinschaft besonders bei Immobilien auftreten können. Denn diese lassen sich nicht so schnell liquidieren und zwischen den Miterben aufteilen wie Vermögenswerte. Deshalb sollten Sie ein Testament verfassen, damit Ihr Nachlasses geregelt ist.  

Wenn Sie das Thema rechtzeitig angehen, können Sie zum Beispiel mit einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf Ihren Nachlass so gestalten, dass Spannungen zwischen den Miterben reduziert werden. Gleichzeitig haben Sie die Möglichkeiten, Ihr Vermögen zu Lebzeiten einzusetzen, wie Sie es für richtig halten. Sie können das Geld aus dem Teilverkauf nutzen, um sich im Alter langersehnte Wünsche zu erfüllen und beispielsweise auf Reisen zu gehen oder mit Ihrer Familie Urlaub zu machen. Sie erhalten ein lebenslanges Nießbrauchrecht am gesamten Grundbesitz und im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen. So können Sie in Ihrem Zuhause wohnen bleiben, es wie gewohnt nutzen und bei Bedarf vermieten. Zudem erhalten Ihre Erben ein Erstankaufsrecht auf den Immobilienanteil, der an die Deutsche Teilkauf veräußert wurde.