Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage oder auch Modernisierungsmieterhöhung ist ein Betrag, welchen Vermieter nach einer Wohnungsmodernisierung auf die Kaltmiete aufschlagen dürfen. Dabei muss zunächst festgestellt werden, ob es sich um eine tatsächliche Modernisierungsmaßnahme handelt. Eine umfassende gesetzliche Definition hierfür gibt es nicht. Auf die Definitionen von Modernisierungsmaßnahmen laut BGB gehen wir im nächsten Abschnitt genauer ein. 

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2 Zusammenfassung der Modernisierungsmaßnahmen mit Beispielen

Folgende Maßnahmen sind im § 555b BGB als Modernisierungsmaßnahmen definiert: 

Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werden kann (energetische Modernisierung) 

🡺 die Dämmung der Fassade, Erneuerung der Heizungsanlage oder Isolierung des Dachs 

Maßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird – sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt 

🡺 der Einbau einer Wärmepumpe oder Errichtung einer Solaranlage 

Maßnahmen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird 

🡺 der Einbau von wassersparenden Toilettenspülkästen oder Armaturen 

Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird 

🡺 der Einbau von Schallschutzfenstern oder die Schallisolierung von Außen- und Innenwänden

Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden 

🡺 der Einbau eines Aufzugs, die Erweiterung der Grünanlagen oder das Anbringen eines Fahrradständers 

Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind 

🡺 der Austausch der Ölheizung, zu welcher der Vermieter gesetzlich verpflichtet wird 

Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird 

🡺 der Ausbau des Dachgeschosses

3 Was darf ein Vermieter im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen verlangen?

Vermieter dürfen die Jahresmiete um bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Hierbei darf die Modernisierungsmieterhöhung nicht zu einer Mieterhöhung um mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren führen. Beläuft sich die Miete auf maximal sieben Euro pro Quadratmeter, liegt diese Grenze bei zwei Euro. 

Instandhaltungsmaßnahmen dürfen lediglich im Falle von Modernisierungen, die zu einem erhöhten Wohnwert oder einer besseren Energieeffizienz beitragen, auf den Mieter umgelegt werden. Beispiele hierfür sind der Einbau von modernen Fenstern in der Wohnung oder der Einbau eines Aufzugs im Wohngebäude. 

4 Verpflichtungen der Vermieter im Zuge der Modernisierungsumlage

Vermieter sind dazu verpflichtet, ihren Mietern die Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen entweder per Brief, Fax oder E-Mail mitzuteilen. Dabei müssen sie die Mieter über Art, Umfang, voraussichtliche Dauer und über die wahrscheinliche Mieterhöhung infolge der Maßnahmen informieren. Wurden diese Voraussetzungen eingehalten, müssen die Mieter diese Maßnahmen dulden.