Welche Kosten beim klassischen Hausverkauf anfallen

Der Verkauf eines Hauses kann sich sehr lohnen, vor allem durch die kräftigen Preissteigerungen der vergangenen Jahre. Doch beim Hausverkauf fallen in aller Regel auch einige Kosten an. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über die häufigsten Kostenpunkte.

1 Der Makler

Die meisten privaten Verkäufer von Immobilien schalten einen Makler ein. Er erstellt das Exposé, übernimmt die Anzeigenschaltung und die Besichtigungen – er erspart dem Verkäufer also viel Zeit und Aufwand und steht mit seiner Erfahrung zudem beratend zur Seite. Während früher vor allem in Regionen mit einer starken Nachfrage die gesamten Maklerkosten an den Käufer abgegeben werden konnten, ist das seit dem 23. Dezember 2020 nicht mehr möglich. Seither muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision vom Verkäufer übernommen werden.

Die Höhe der Maklerprovision ist theoretisch frei verhandelbar. Doch in vielen Regionen werden inklusive Mehrwertsteuer 7,14 Prozent des Kaufpreises als Standardprovision betrachtet. Der Verkäufer muss davon die Hälfte übernehmen, also 3,57 Prozent. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro sind das immerhin 14.280 Euro – also nicht zu unterschätzen.

2 Der Gutachter

Nicht nur dann, wenn man sich den Makler sparen und den Verkaufsprozess selbst übernehmen will, ist es absolut sinnvoll, ein Wertgutachten für die eigene Immobilie erstellen lassen. Ein solches Gutachten ist eine ideale Verhandlungsbasis. Nur so kann man sicher sein, die Immobilie zu einem realistischen Preis auf den Markt zu bringen.

Der Gutachter ermittelt den Marktwert der Immobilie nach gesetzlichen Vorgaben mithilfe eines Ertrags-, Sach- oder Vergleichswertverfahrens. Dabei werden Faktoren wie Lage, Größe, Alter und Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt. Für ein sogenanntes Kurzgutachten, das für die Ermittlung des Verkaufspreises ausreicht, fallen etwa 500 bis 1.500 Euro an. Informieren Sie sich jetzt darüber, wie Sie den Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln können.

3 Der Energieausweis

Seit 2009 ist es Pflicht, bei einem Hausverkauf einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Wer dem nicht nachkommt, muss mit einem Bußgeld rechnen, denn seit 2015 wird die Pflicht zur Vorlage überwacht. Der Energieausweis gibt die Energieeffizienz eines Gebäudes und anfallende Energiekosten an.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der mit bis zu 500 Euro teurere Bedarfsausweis, der etwa von Architekten und Ingenieuren ausgestellt wird, ist Pflicht bei unsanierten Immobilien mit höchstens vier Wohnungen, die vor dem 1. November 1977 errichtet wurden. Bei anderen Immobilien ist der günstigere Verbrauchsausweis ausreichend, der zwischen 50 bis 100 Euro kostet. Ab dem 1. Mai 2021 gilt jedoch, dass auch für den Verbrauchsausweis die Immobilie anhand von Fotos oder vor Ort begutachtet werden muss. Es ist möglich, dass die Kosten dadurch steigen.

4 Die Löschung der Grundschuld

Wurde eine Immobilie über einen Kredit finanziert, ist in ihrem Grundbuch eine Grundschuld vermerkt. Diese wird von einem Notar eingetragen und dient dem Kreditgeber als Absicherung.

In der Regel sollte die Grundschuld mit dem Verkauf aus dem Grundbuch gelöscht werden. Mit diesem Prozess sind Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt verbunden. Die anfallenden Kosten hängen von der Höhe der Grundschuld ab und betragen insgesamt 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld.

5 Die Vorfälligkeitsentschädigung

Wer sein Haus verkaufen möchte, bevor sein Kredit vollständig getilgt ist, muss mit zusätzlichen Kosten für die Kreditauflösung rechnen. Diese Kosten basieren auf den Zinseinnahmen, die der Bank aufgrund der vorzeitigen Auflösung entgehen, und fallen in Form einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt also vor allem von der Höhe der Restschuld, der Restlaufzeit des Darlehens und der Zinsen ab.

6 Die Spekulationssteuer

Beim Verkauf einer Immobilie fällt gegebenenfalls eine Spekulationssteuer an. Diese besteuert den Gewinn, der sich anhand der Differenz des Kauferlöses und der Anschaffungskosten sowie der beim Verkauf angefallen Kosten ergibt. Nicht fällig wird die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie entweder durchgehend oder mindestens im Kalenderjahr des Verkaufs sowie in den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde.

Bei der Spekulationssteuer handelt es sich nicht um einen festgeschriebenen Steuersatz. Stattdessen orientiert sie sich am individuellen Einkommensteuersatz des Verkäufers. Nähere Informationen zum Thema erhalten Sie in unserem Ratgeberartikel Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Weitere Informationen über Ihren Hausverkauf inklusive einer praktischen Checkliste erhalten Sie in unserem Blogbeitrag Checkliste Hausverkauf: Das sollten Sie als Eigentümer beachten.

7 Die Alternative: der Immobilien-Teilverkauf

Beim Immobilien-Teilverkauf wird nur ein Teil der Immobilie an einen Anbieter wie die Deutsche Teilkauf verkauft. Der Teilverkäufer behält mindestens 50 Prozent der Immobilie und darf dank Nießbrauchrecht weiter darin wohnen oder sie vermieten. Für den Teilverkäufer fallen weder Gutachter- noch Maklerkosten an.

Nach dem Tod des Teilverkäufers oder auf dessen Wunsch schon zuvor wird die gesamte Immobilie verkauft. Auch die Kosten für den Gesamtverkauf werden vollständig von der Deutschen Teilkauf übernommen.