Mit einem Teilverkauf die neue Heizung finanzieren?

Bei selbst genutztem Wohneigentum gibt es Ausnahmen – sofern die Bewohner bereits seit mindestens 2002 in ihrem Eigenheim wohnen, und dieses nur maximal zwei Wohnparteien hat. Für alle anderen gilt Sanierungspflicht. Doch selbst diejenigen, die mit einer Heizungsanlage von nach 1991 ihre eigenen vier Wände im Winter auf wohlige Temperaturen bringen, sollten sich nicht in falscher Sicherheit wiegen. Denn ab 2026 ist der Einbau neuer Kohle-, Öl- oder Gasheizungen für alle Hauseigentümer untersagt. Fällt die alte Heizung mit Baujahr nach 1991 irgendwann aus, darf sie nur durch eine auf erneuerbaren Energien basierende Heizungsanlage wie eine Wärmepumpe ersetzt werden.

1 Hauseigentümer zücken den Taschenrechner: Was nun?

Hunderttausende betroffene Hauseigentümer suchen jetzt Rat bei Energieberatern oder Verbraucherschützern und zücken die Taschenrechner: Lohnt es sich, vor 2026 noch schnell eine neue Gasheizung zu installieren, die dann hoffentlich ein paar Jahrzehnte durchhält? Oder setze ich schnellstmöglich auf eine kostspielige Wärmepumpe, um Umwelt und Klima etwas Gutes zu tun? Bin ich vielleicht gezwungen, die alte Ölheizung aus den 1980ern zu ersetzen, weil ich erst nach 2002 in das Haus eingezogen bin? Investiere ich jetzt in eine moderne Wärmepumpe und habe für die nächsten Jahre ein gutes Gewissen und Ruhe vor dem Gesetzgeber mit seinem gesetzlich verordneten Modernisierungsbedarf?

Antworten auf diese Fragen können nur individuell gefunden werden. Klar ist aber in den allermeisten Fällen: Früher oder später wird eine größere Investition in die Heizung fällig. Hersteller und Heizungsinstallateure können sich schon jetzt vor Aufträgen kaum retten. Doch aufschieben muss nicht die klügere Wahl sein, angesichts hoher Inflation und steigender Zinsen. Für eine Gasheizung einschließlich Montage kommen Eigentümer eines Einfamilienhauses noch mit etwa 6.000 bis 10.000 Euro aus. Bei Wärmepumpen werden – je nach Bauart – schnell auch 20.000 bis 30.000 Euro inklusive Abbau der alten Heizungsanlage, Erschließung sowie Montage fällig.

2 Wenn der Heizungskeller mehr Kosten verursacht als die Investition in einen Kompaktwagen

Nicht jeder hat den Listenpreis eines Kompakt-Neuwagens bar auf dem Konto liegen – selbst, wenn er in Anbetracht seines in der Immobilie gebundenen Vermögens durchaus als wohlhabend gelten darf. Insbesondere ältere Eigentümer verfügen oftmals nicht mehr über ausreichend Einkommen und Erspartes, um diese Investitionskosten zu stemmen.

Der Staat hilft mit zahlreichen Förderprogrammen bei der energetischen Sanierung. Es kann sich oft lohnen, sich von der Hausbank diesbezüglich beraten zu lassen. Die vermittelt bei Bedarf sowohl die Fördermittel als auch ein hauseigenes Darlehen zur energetischen Sanierung. Der „Genuss“ dieser neuen Verschuldung bleibt dem Großteil der Eigentümer vorenthalten: Das liegt daran, dass viele Banken aus regulatorischen Gründen grundsätzlich eher zurückhaltend bei der Kreditvergabe vor allem an ältere Antragsteller sind – Stichwort Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Doch selbst wenn einer Darlehensvergabe nichts im Wege stünde: Viele Eigentümer, die ihr Wohneigentum womöglich über Jahrzehnte finanziert und die letzte Rate endlich getilgt haben, schrecken vor der Aufnahme neuer Schulden zum Umbau der Heizungsanlage zurück.

Mit einem Teilverkauf der eigenen Immobilie ist es jedoch möglich, ohne neue Schuldenaufnahme einen Teil des im Wohneigentum gebundenen Vermögens in Liquidität umzuwandeln – und das, ohne die eigenen vier Wände verlassen zu müssen. Der Teilverkauf stellt somit für viele Haushalte eine mögliche Alternative zur Kreditaufnahme oder zum Konsumverzicht dar. Dabei profitieren die Teilverkäufer auch von der wertsteigernden Investition in den Heizungskeller, denn diese wird vom Teilkäufer bei der Wertermittlung beziehungsweise Bestimmung des Kaufpreises angemessen berücksichtigt – sodass der Teilkäufer einen Teil der Investitionskosten indirekt übernimmt. Teilverkauf ist somit eine Möglichkeit zur Finanzierung des Heizungsumbaus, der sicher nicht für alle Eigentümer infrage kommt, aber eine Option, die in jedem Fall erwogen und durchgerechnet werden sollte.