Immobilienpreis ermitteln: Wie viel ist mein Haus wert?

Viele Gutachterausschüsse großer Städte, Nachrichten und Marktanalysen bestätigen es: Die Immobilienpreise in Deutschland kennen seit Jahren nur eine Richtung – nach oben. Unter anderem FOCUS Online meldete zuletzt einen Anstieg der Immobilienpreise im vergangenen Jahr um zehn Prozent. Vor diesem Hintergrund beschäftigen sich viele Immobilieneigentümer mit einem möglichen Verkauf oder Teilverkauf ihrer Immobilie und fragen sich: Wie viel ist mein Haus wert? Das Ansetzen des richtigen Preises ist entscheidend, um einen erfolgreichen Verkauf zu gewährleisten.

1 So wird der Verkehrswert ermittelt

Häuser, Wohnungen und Grundstücke werden in der Regel zu ihrem Verkehrswert gehandelt. Der Verkehrswert – nicht zu verwechseln mit dem Marktwert – wird vom Gesetzgeber in § 194 BauGB definiert. Er wird durch den Preis, den Sie zum jeweiligen Stichtag voraussichtlich am Markt erzielen können, bestimmt. Für die Ermittlung des Verkehrswerts gibt es drei verschiedene Verfahren, die sich für jeweils unterschiedliche Arten von Immobilien am besten eignen. In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) werden diese Verfahren festgelegt. Das Vergleichswertverfahren ist vor allem für die Berechnung des Werts selbstgenutzter Eigenheime und Eigentumswohnungen sinnvoll. Es zieht die tatsächlichen Verkaufspreise von ähnlichen Vergleichsobjekten in der Region heran. Das Ertragswertverfahren wiederum leitet den Verkehrswert einer Immobilie aus zukünftigen Renditen wie Mieteinnahmen ab. Es eignet sich insbesondere für Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden. Sollten aufgrund fehlender Daten sowohl Vergleichs- als auch Ertragswertverfahren nicht infrage kommen, kommt das Sachwertverfahren zum Zug. Hierbei werden der Boden- und der Gebäudesachwert getrennt voneinander ermittelt. Die Berechnung des Gebäudesachwerts basiert dabei auf den Herstellungskosten, die unter Berücksichtigung technischer und wirtschaftlicher Kriterien entsprechend gemindert werden.

Auch wenn der Marktwert eines Gebäudes wichtig für den Immobilienpreis ist: Seien Sie sich darüber im Klaren, dass auch ein Verkehrswertgutachten mit einem entsprechenden Verkehrswert keine Garantie dafür ist, dass der Preis am Markt tatsächlich erzielt werden kann.

2 Welche Kriterien beeinflussen den Immobilienpreis?

Bei der Ermittlung des Immobilienpreises sind verschiedene Faktoren entscheidend – vor allem die Lage ist eines der wichtigsten Kriterien. Unterschieden wird bei der Lage zwischen Makrolage und Mikrolage: Die Makrolage beschreibt die Region, die Stadt oder den Stadtteil, in dem sich eine Immobilie befindet. Bei der Mikrolage geht es wiederum um die konkreten Bedingungen vor Ort – zum Beispiel die Verkehrsanbindung sowie die Verfügbarkeit von Schulen, Geschäften und Kultureinrichtungen. Außerdem spielen das Baujahr und der Zustand eines Objekts eine wichtige Rolle. Wurde eine Wohnung in den vergangenen Jahren renoviert? Wie modern ist die Heizung des Hauses? Dies sind wichtige Fragen, welche sich potenzielle Käufer stellen. Weitere Einflussfaktoren auf den Preis sind die Größe und Ausstattung einer Immobilie. Insbesondere beim Wohnungswert sind auch der Grundriss sowie das Stockwerk und die Ausrichtung relevant.

3 Immobilienwertermittlung – Recherche und Immobilienwertrechner

Um einen ersten Eindruck bezüglich des Marktwerts ihres Objekts zu erhalten, können Sie bei Immobilienportalen Angebote für vergleichbare Häuser oder Eigentumswohnungen recherchieren. Außerdem gibt es im Internet zahlreiche Angebote, zum Beispiel bei McMakler, die Immobilienwertrechner anbieten. Die Portale berechnen den Marktwert der Immobilie, indem sie die eingegebenen Parameter mit ihrer Datenbank abgleichen. Diese Datenbanken speisen sich neben eigenen Daten auch aus den Daten des örtlichen Gutachterausschusses – diesem muss der Preis und die Art jedes Immobilienverkaufs gemeldet werden. Der Gutachterausschuss erstellt sodann die örtlichen Immobilienmarktberichte und Preisspiegel. Da solche Online-Wertermittlungen jedoch häufig ungenau sind, sollte für eine zuverlässige Immobilienbewertung ein Gutachter herangezogen werden. Entsprechend spezialisierte und zertifizierte Sachverständige finden sich beispielsweise auf den Websites des Bundesverbands Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter und des Deutschen Gutachter- und Sachverständige Verbands.

Professionelle Bewertung – das Verkehrswertgutachten

Da viele Verkäufer den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung lediglich schätzen, beispielsweise mit einem Immobilienpreisrechner, treten häufig große Diskrepanzen zwischen Käufer und Verkäufer auf. Da niemand unter Wert verkaufen möchte, die Suche nach einem Käufer aber in einem überschaubaren zeitlichen Rahmen gelingen soll, ist die richtige Preissetzung entscheidend für eine erfolgreiche Transaktion. Abhilfe können bei der Immobilienwertermittlung unabhängige Sachverständige schaffen, die ein Verkehrswertgutachten erstellen, also eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts und des potenziell erzielbaren Preises. Für die Verkaufspreisermittlung einer Immobilie ist meist ein Kurzgutachten ausreichend. Die Kosten für ein solches Kurzgutachten betragen je nach Länge und Genauigkeit etwa 500 bis 1.500 Euro. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten, ein sogenanntes Vollgutachten, ist in der Regel für Rechtsstreitigkeiten notwendig und kostet meist 0,5 bis 1,0 Prozent des ermittelten Verkehrswerts. Dabei gibt es einige Faustregeln dazu, wie bei einem Verkehrswertgutachten nichts schiefläuft.

4 Gutachterkosten sparen bei der Deutschen Teilkauf

In bestimmten Fällen, zum Beispiel bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf, können Sie sich die Kosten für einen zertifizierten Gutachter sparen. Denn die Deutsche Teilkauf übernimmt die Kosten, die im Rahmen eines Immobilien-Teilverkaufs anfallen. Davon ausgenommen sind lediglich die Kosten zur Lastenfreistellung. Wer Interesse an einem Teilverkauf hat, kann ein entsprechendes Verkehrswertgutachten jederzeit unverbindlich erstellen lassen. Sie erhalten Sie ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. So können Sie wie gewohnt Zuhause leben und haben weiterhin das Recht, Ihre Immobilie so zu gestalten, wie Sie es möchten. Mit dem herausgelösten Kapital können Sie im Rentenalter Ihre finanzielle Unabhängigkeit genießen und sich langersehnte Wünsche erfüllen – zum Beispiel ein eigenes Wohnmobil kaufen und auf Reisen gehen oder den altersgerechten Umbau Ihres Hauses finanzieren.

5 Fazit: Immobilienpreis ermitteln

Wer den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln möchte, sollte einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter heranziehen. Das Verkehrswertgutachten gibt eine realistische Einschätzung des Verkehrswerts wieder und ist je nach Bedarf in seiner Ausführlichkeit variabel. Für einen angestrebten Verkauf ist in der Regel ein Kurzgutachten mit Kosten in Höhe von etwa 500 Euro ausreichend, während für eine gerichtsfeste Immobilienwertermittlung ein Vollgutachten notwendig ist.