Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung, Grundpfandrecht – was gehört wohin im Grundbuch?

1 Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das alle Eigentumsverhältnisse und die mit den Grundstücken verbundenen Belastungen sowie Wegerechte, Wohn- und Nießbrauchrechte dokumentiert. Bei einem Verkauf oder Teilverkauf einer Immobilie muss das Grundbuch entsprechend geändert werden. Dabei wird der neue Eigentümer mit in das Grundbuch aufgenommen. In der Regel wird eine Grundschuld ergänzt und bei einem Teilverkauf ein Wohn- oder Nießbrauchrecht eingetragen. Weitere Informationen zum Grundbucheintrag erhalten Sie in unserem Beitrag Der Grundbucheintrag: Fakten und Ablauf. 

2 Auflassungsvormerkung

Wenn sich Käufer und Verkäufer bei einem Immobilienverkauf geeinigt haben, kann es noch eine Weile dauern, bis der Kaufabschluss formell getätigt wird. Das Eigentum geht rechtlich erst über, wenn der Eigentümerwechsel im Grundbuch vermerkt ist. Bis dahin dient dem Käufer eine sogenannte Auflassungsvormerkung als rechtliche Absicherung. Diese Vormerkung sichert ihm den Erwerb zu den im notariellen Kaufvertrag festgelegten Konditionen zu. Der Käufer erhält somit den rechtlichen Anspruch auf den Eigentumsübergang, wenn er den vereinbarten Kaufpreis entrichtet hat.  

Hintergrund: Durch eine Auflassungsvormerkung wird verhindert, dass der Verkäufer seine Immobilie noch ein weiteres Mal verkauft oder eine Hypothek aufnimmt. 

3 Abteilungen im Grundbuch

Das Grundbuch einer Immobilie ist in das Bestandsverzeichnis sowie in drei Abteilungen unterteilt. Im Bestandsverzeichnis befinden sich die Lagebezeichnung der Grundstücke und die Grundstücksgröße.  

In Abteilung I ist der Grundstückseigentümer und die sich auf dem Grundstück befindenden Immobilien eingetragen. Gibt es mehrere Eigentümer, sind alle Eigentümer mit ihrem jeweiligen Eigentumsanteil erfasst. In Abteilung II stehen alle Lasten und Beschränkungen – außer den Grundpfandrechten. Dort sind also zum Beispiel Wohn- und Nießbrauchrechte, Wegerechte und Vorkaufsrechte vermerkt. Abteilung III vermerkt die Grundpfandrechte, also die Grundschulden beziehungsweise Hypotheken. Haben Sie als Eigentümer beispielsweise einen Kredit für einen Hauskauf aufgenommen, wird die Grundschuld für die finanzierende Bank dort eingetragen. Auch spätere Kredite, beispielsweise für Modernisierungen, die mit der Immobilie abgesichert sind, werden in Abteilung III eingetragen. Wenn eine Grundschuld eingetragen ist, kann die Immobilie zwangsversteigert werden, wenn der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen kann. 

4 Grundschuld und Grundschuldbestellung

Wann immer Sie einen Kredit für einen Hauskauf oder Hausbau aufnehmen, wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Sind Sie der Eigentümer einer Immobilie, dann stimmen Sie durch die Grundschuldbestellung zu, dass die Grundschuld dort vermerkt wird. Dies muss durch einen Notar durchgeführt werden.  

In der Grundschuldbestellung ist die genaue Bezeichnung des Sicherungsobjekts mit Flurstücksnummer, Angaben zum Grundstück und zu den Eigentümern vermerkt. Das Grundstück und die Immobilien dienen damit als Sicherheit für die Bank. Falls der Kredit ausfällt, kann die Bank immer noch auf die Immobilie zugreifen. Informieren Sie sich jetzt ausführlich zum Grundbuch sowie zu möglichen anfallenden Kosten.

5 Rangordnung der Grundbucheintragungen

Wenn mehrere Kredite abgeschlossen wurden, bei denen die Immobilie als Sicherheit dient, ist die Rangfolge dieser Grundschulden wichtig.  

Beispiel: In Abteilung III sind mehrere Grundschulden eingetragen. Falls die Immobilie zwangsversteigert werden muss, kann es sein, dass der Versteigerungserlös nicht für die Begleichung aller Grundschulden ausreicht. In diesem Fall erhält vorrangig der Kreditgeber Geld, dessen Grundschuld im Rang am höchsten steht. Der Kreditgeber mit dem niedrigeren Rang im Grundbuch erhält, was von der Summe übrig bleibt. 

Auch zwischen den einzelnen Abteilungen im Grundbuch ist die Reihenfolge bedeutend. Etwa wenn in Abteilung II ein Wohnrecht eingetragen ist und in Abteilung III eine Grundschuld. Wird eine Immobilie zwangsversteigert, entscheidet die Rangfolge darüber, ob das Wohnrecht auch nach der Versteigerung Bestand hat. Steht das Wohnrecht im Rang über der Grundschuld, bleibt das Wohnrecht bestehen. Steht es allerdings dahinter, ist die Gefahr groß, dass es erlischt. Außerdem ist das Datum der Eintragung entscheidend: Das Recht, das früher in das Grundbuch eingetragen wurde, steht im Rang höher.  

6 Kosten für die Grundbucheintragung

Grundbucheintragungen gehören wie Notarkosten zu den Kaufnebenkosten. Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung wird Ihnen die halbe Gebühr der üblichen Kosten für eine Eintragung in das Grundbuch berechnet. Für eine Grundschuldeintragung fällt die einfache Gebühr auf Grundlage der Grundschuldhöhe an. Grundsätzlich hängt die Höhe der Gebühren von der Höhe des Kaufpreises der Immobilie ab. Gekoppelt sind diese an die Gebührentabelle im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).  

7 Fazit – das Wichtigste zu Grundbucheinträgen

• Grundbuch: Im Grundbuch werden Eigentumsverhältnisse und die mit den Grundstücken verbundenen Belastungen und Rechte wie Wege- und Wohnrechte festgehalten. Änderungen im Grundbuch müssen dabei immer durch einen Notar durchgeführt werden. 

• Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung dient dem Käufer einer Immobilie als rechtliche Absicherung vor dem endgültigen Kaufabschluss. Sie sichert ihm den Erwerb der Immobilie zu den im Kaufvertrag festgelegten Konditionen zu. 

• Grundschuld: Eine Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen, wenn Sie einen Kredit mit Ihrer Immobilie als Sicherheit aufnehmen. Sie können diese mit der Zeit abbezahlen und sie so wieder aus dem Grundbuch löschen lassen. 

• Rangordnung im Grundbuch: Bei Grundschulden oder Rechten im Grundbuch spielt die Reihenfolge eine entscheidende Rolle. Ist beispielsweise das Nießbrauchrecht im ersten Rang vor der Grundschuld eingetragen, bleibt dieses auch bei einer eventuellen Versteigerung Ihrer Immobilie bestehen. 

• Kosten des Grundbucheintrags: Die Kosten für die Grundbucheintragungen hängen vom Kaufpreis einer Immobilie ab. Gekoppelt sind diese an die Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).