Das Vorkaufsrecht bei Grundstücken und Immobilien

Das dingliche und das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht wird ins Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Wichtig ist, dass es nur für unbewegliche Sachen gilt – das heißt nur für Grundstücke, nicht aber für Häuser, die sich auf den Grundstücken befinden. Das dingliche Vorkaufsrecht gilt im Grundbuch als Vormerkungen. Das bedeutet, dass der Inhaber des Vorkaufsrechts dieses Vorkaufsrecht selbst dann noch ausüben kann, wenn der Verkäufer die Immobilie bereits an einen anderen Käufer veräußert hat und dieser Käufer bereits im Grundbuch eingetragen ist.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht gilt für unbewegliche und für bewegliche Sachen, also nicht nur für Grundstücke, sondern auch für die darauf befindlichen Immobilien. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist jedoch nicht im Grundbuch eingetragen, sondern wird zwischen dem Eigentümer und dem Vorkaufsberechtigten bloß vertraglich vereinbart. Wenn der Verkäufer das Vorkaufsrecht umgeht und einfach an einen Dritten verkauft, kann der Vorkaufsberechtigte dies also anders als beim dinglichen Vorkaufsrecht nicht nachträglich rückgängig machen. Stattdessen kann der Vorkaufsberechtigte allerdings Schadensersatzansprüche geltend machen.

Beim dinglichen genau wie beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht ist der Ablauf so, dass der Verkäufer dem Vorkaufsberechtigten den Kaufvertrag vorlegen muss, den er mit einem anderen Kaufinteressenten vereinbart hat. Der Vorkaufsberechtigte kann dann entscheiden, das Grundstück selbst zu erwerben – und zwar zu den Konditionen, die der Verkäufer mit dem anderen Kaufinteressenten ausgehandelt hat.

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Das Vorkaufsrecht für die Kommune

Auch Städte und Gemeinden können über ein Vorkaufsrecht verfügen – das sogenannte öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht gestaltet sich nach den Vorgaben in § 24 BauGB, doch auch im Eisenbahngesetz, im Denkmalschutzgesetz, im Naturschutzgesetz, im Reichssiedlungsgesetz sowie im Wasserrecht finden sich Punkte für ein kommunales Vorkaufsrecht. Im Baugesetzbuch ist ein Vorkaufsrecht für die Kommune in folgenden Fällen vorgesehen:

• Grundstücke, die laut Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorgesehen sind

• Grundstücke in Umlegungsgebieten, wenn also Grundstücke in einem Bebauungsplan neu geordnet werden sollen

• Grundstücke in einem Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Entwicklungsbereich, wenn die Gemeinde städtebauliche Sanierungs- beziehungsweise Entwicklungsmaßnahmen umsetzen will

• Grundstücke in einem Erhaltungsgebiet, also einem sogenannten Milieuschutzgebiet

• Unbebaute Grundstücke, die als Wohnbaufläche vorgesehen sind oder die aus Gründen des Hochwasserschutzes nicht bebaut werden sollen

Ausgeübt werden darf das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese Maßnahme rechtfertigt. Eine Ausnahme greift bei Grundstücksverkäufen an Verwandte – in diesem Fall kann die Kommune ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben.

Das Vorkaufsrecht für Mieter

Auch Mieter einer Wohnung können ein Vorkaufsrecht haben. Dies ist in Mehrfamilienhäusern der Fall, in denen Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Das bedeutet, dass einzelne Wohnungen des Mehrfamilienhauses jeweils eigene Grundbuchblätter erhalten und dementsprechend auch einzeln verkauft werden können. Soll eine solche umgewandelte Wohnung verkauft werden, hat der Mieter dieser Wohnung – sofern er die Wohnung bereits vor der Umwandlung bewohnt hat – das Vorkaufsrecht.

Das Rückkaufsrecht beim Immobilien-Teilverkauf

Beim Teilverkauf verkauft ein Eigentümer einen Teil seiner Immobilie, bis zu 50 Prozent, an einen Anbieter wie die Deutsche Teilkauf. Im Todesfall des Teilverkäufers gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder die Immobilie wird höchstpreisig an einen externen Dritten komplett verkauft – der Erlös wird dann entsprechend der Eigentumsanteile zwischen der Deutschen Teilkauf und die Erben des Teilverkäufers aufgeteilt. Oder die Erben kaufen den an die Deutsche Teilkauf verkauften Anteil wieder zurück, denn sie haben immer ein Erstankaufsrecht für den Eigentumsanteil der Deutschen Teilkauf. Dieses Rückkaufsrecht hat auch der Teilverkäufer, der grundsätzlich den verkauften Anteil auch zu Lebzeiten wieder zurückkaufen kann.