Der Rückmietkauf im Faktencheck

Wie funktioniert der Rückmietkauf?

Bei einem Rückmietkauf, Rückmietverkauf oder Sales-and-Leaseback-Modell wird die Immobilie vollständig an einen Käufer veräußert. Es findet also ein Eigentümerwechsel statt, der ins Grundbuch eingetragen wird. Allerdings wird im Zuge des Verkaufs vereinbart, dass der bisherige Eigentümer die Immobilie weiter bewohnen darf, indem er sie anmietet.

Der Verkäufer wird somit zum Mieter der Immobilie – mit allen damit einhergehenden Rechten und Pflichten. Auf den ersten Blick ändert sich nichts an der Wohnsituation. Doch es kommen eine Reihe von Fragestellungen auf den ehemaligen Eigentümer zu:

• Kann ich mir die Miete auch langfristig leisten?

• Welche Vereinbarungen können mit dem neuen Eigentümer getroffen werden, etwa beim Thema Mieterhöhungen oder altersgerechte Umbauten?

• Wie viel vom Verkaufserlös sollte ich sicherheitshalber zur Seite legen, wenn ich meine Rente mit der Miete gegenrechne?

Damit der Verkäufer keine Eigenbedarfskündigung befürchten muss, sollte diese vorab vertraglich ausgeschlossen werden. Das Recht auf eine außerordentliche Kündigung aufgrund eines Zahlungsverzugs oder eines Fehlverhaltens durch den Vermieter bleibt davon unberührt. Wenn es also zu einem Zerwürfnis zwischen dem Käufer und dem Mieter kommt, können schnell unvorhersehbare Probleme auftauchen.

Bei einer Insolvenz des Käufers kommt es in der Regel zu einer Zwangsversteigerung. Wie bei normalen Verkäufen auch, findet ein Eigentümerwechsel statt. Für den Verkäufer und Mieter zählt dann, was im Vertrag des Rückmietkaufs vereinbart wurde. Damit der Mieter auch in solchen Fällen wohnen bleiben kann, sollten die Vereinbarungen vor der Unterzeichnung des Rückmietkaufvertrags von einem Rechtsanwalt genau geprüft werden.

Möchten ehemalige Eigentümer in ihrer Immobilie wohnen bleiben, bietet nur ein Nießbrauchrecht die gewünschte Sicherheit für die Zukunft. Dieses besondere Recht gibt es beispielsweise bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf. Das Nießbrauchrecht wird ins Grundbuch eingetragen und ist weder kündbar noch verkäuflich oder vererbbar. Der Inhaber des Nießbrauchrechts darf die gesamte Immobilie bewohnen und nutzen, solange er möchte. Dies beinhaltet auch die Möglichkeit, das Haus oder die Eigentumswohnung barrierefrei umzubauen. Wird aus gesundheitlichen Gründen ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung notwendig, darf die Immobilie vermietet werden. In diesem Fall stehen dem Nießbraucher die vollen Mieteinnahmen zu (abzüglich des Nutzungsentgeltes).

Vorteile des Rückmietkaufs

• Liquidität: Ein Eigentümer kann mit seiner Immobilie Kapital freisetzen, ohne sich verschulden zu müssen.

• Kein Umzug notwendig: Nach dem Verkauf kann der bisherige Eigentümer in der Immobilie wohnen bleiben. Dafür schließt er mit dem Käufer einen Mietvertrag ohne Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung ab.

• Instandhaltung: Wie in Mietverhältnissen üblich, kümmert sich der Eigentümer der Immobilie um die Instandhaltung und übernimmt den entsprechenden organisatorischen und finanziellen Aufwand – bei einem Rückmietkauf also der Käufer.

Die Nachteile des Rückmietkaufs

• Vom Eigentümer zum Mieter: Meist entscheiden sich Menschen für das Wohneigentum, um nie wieder Mieter zu sein. Daher kommt die vollständige Aufgabe ihres Eigenheims für viele Senioren nicht in Frage.

• Weniger Entscheidungsfreiheit: Mieter müssen viele Themen rund um die Immobilie mit dem Eigentümer absprechen, zum Beispiel einen altersgerechten Umbau.

• Mietzahlungen: Jeden Monat wird eine Miete fällig. Senioren bewohnen dabei häufig Immobilien, in denen sie früher auch mit ihren Kindern gelebt haben. Das Haus oder die Eigentumswohnung fällt daher viel größer aus als notwendig. Was als Eigentum kein Problem war, wird bei einer Anmietung zu einer unnötigen finanziellen Belastung, da ein wesentlicher Faktor für die Berechnung der Miete die Größe der Wohnfläche ist.

• Möglicher Verkaufserlös oft trügerisch: Ein Immobilienverkauf lohnt sich normalerweise dann, wenn durch einen hohen Marktwert ein guter Verkaufspreis erzielt werden kann. Je mehr aber eine Immobilie wert ist, desto höher liegt die Miete. Für den Rückmietkauf bedeutet das: Ist der Verkaufserlös hoch, warten auf den Verkäufer hohe monatliche Mietzahlungen.

• Keine Wertsteigerung: Da die Immobilie vollständig verkauft wird, profitiert der Verkäufer nicht von möglichen zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie.

• Nichts zu vererben: Aufgrund des Eigentümerwechsels hat der Verkäufer keine Immobilie mehr, die er seinen Erben hinterlassen kann.

Welche Alternativen zum Rückmietkauf gibt es?

Viele ältere Immobilieneigentümer wünschen sich mehr Liquidität, ohne sich verschulden zu müssen. Gleichzeitig möchten sie auch im Alter selbstbestimmt leben und eigene Entscheidungen treffen, wenn es um ihr Zuhause geht. Dazu gehört das Recht, die Immobilie vermieten zu können, aber auch die Möglichkeit, von künftigen Wertsteigerungen zu profitieren und etwas Bleibendes zu vererben. Eigentümer, denen diese Punkte wichtig sind, sollten als Alternative zum Rückmietkauf einen Immobilien-Teilverkauf in Betracht ziehen.

Die Deutsche Teilkauf bietet Eigentümern die Möglichkeit, bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie in Liquidität umzuwandeln. Die Deutsche Teilkauf wird zum sogenannten stillen Miteigentümer an der Immobilie. Das bedeutet, dass dieser zwar Anteile kauft, diese aber nicht nutzt oder verändert. Bei der Deutschen Teilkauf wird der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen und durch die Sicherheitsgarantie zusätzlich abgesichert. Dadurch ist der Nießbrauch vor einer möglichen Insolvenz des Teilkäufers geschützt. Als Eigentümer werden beide Parteien eingetragen, also Teilverkäufer und Teilkäufer.

Besonders für ältere Menschen lohnt es sich, Immobilien-Teilverkäufer und Nießbraucher zu werden:

• Nach einem Immobilien-Teilverkauf steht dem Teilverkäufer die Auszahlungssumme aus dem Teilverkauf zur Verfügung. Das Vermögen, das vorher zum Teil in den vier Wänden steckte, kann nun genutzt werden, um den Lebensstandard zu halten oder die Rentenlücke zu schließen.

• Der Teilverkäufer behält sein Zuhause und die Entscheidungshoheit. Er darf die gesamte Immobilie bewohnen und nutzen, solange er möchte. Dies beinhaltet auch die Möglichkeit, das Haus oder die Eigentumswohnung barrierefrei umzubauen. Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen.

• Bei Vermietung der Immobilie erhält der Teilverkäufer die vollen Mieteinnahmen für die gesamte Immobilie (abzüglich des Nutzungsentgeltes).

• Manchmal steht die Ehepartnerin oder der Ehepartner des Teilverkäufers nicht mit im Grundbuch. Die Deutsche Teilkauf räumt aber auch dieser Person das Nießbrauchrecht ein.

Das Fazit zum Rückmietkauf

Bei einem Rückmietkauf wird die Immobilie vollständig an einen Käufer veräußert, anschließend bleibt der bisherige Eigentümer als Mieter darin wohnen. Damit der Verkäufer in seinem Zuhause wohnen bleiben kann, wird im Mietvertrag die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Als Mieter muss der Verkäufer eine monatliche Miete zahlen. Es besteht die Gefahr, dass die Rente dafür langfristig nicht ausreicht. Gerät der Verkäufer dann mit den Mietzahlungen in Verzug, kann er durch eine Kündigung sein Zuhause verlieren.

Wie in jedem normalen Mietverhältnis üblich, müssen größere Maßnahmen rund um die Immobilie mit dem Eigentümer abgesprochen werden, etwa ein altersgerechter Umbau. Außerdem sollten Eigentümer bedenken, dass sie nach einem Verkauf nicht mehr von zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie profitieren und nichts mehr zu vererben haben.