Das Nießbrauchrecht bei einer Schenkung

Was ist das Nießbrauchrecht? 

Verfügen Sie über das Nießbrauchrecht an einer Immobilie, können Sie diese selbstständig nutzen, ohne der Eigentümer zu sein. Das heißt, Sie können sie sowohl selbst bewohnen als auch vermieten. Bei Vermietung der Immobilie stehen Ihnen als Nießbraucher die Mieteinnahmen zu, nicht dem Eigentümer. 

Der Nießbrauch an einer Immobilie wird von einem Notar ins Grundbuch eingetragen. Mit dem Grundbucheintrag ist das Nießbrauchrecht gegenüber Dritten geschützt und erlischt erst mit Ablauf einer zuvor festgelegten Frist oder mit dem Ableben des Rechteinhabers. Der Nießbrauch bleibt auch bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird.

Der Nießbrauch auf einen Blick: 

• Wohn- und Nutzungsrecht für den Berechtigten mit oder ohne Befristung 

• Absicherung durch Grundbucheintrag

• Mögliche Steuervorteile

• Nießbrauch ist weder verkäuflich noch übertragbar

• Das Recht erlischt nach Ablauf der Frist oder mit dem Ableben des Berechtigten

Schenkung oder Erbschaft: Was lohnt sich mehr? 

Wollen Sie Wohneigentum an Ihre Nachkommen weitergeben, haben Sie die Wahl zwischen einer Schenkung und einer Erbschaft. Die Schenkung wird zu Lebzeiten des Eigentümers vollzogen. Die Erbschaft hingegen kommt erst nach dem Tod des Eigentümers zustande. 

Je nachdem, für welchen Weg Sie sich als Eigentümer entscheiden, müssen Sie die Schenkungssteuer oder die Erben Erbschaftssteuer zahlen. Die Steuersätze basieren auf derselben Tabelle und sind daher identisch. Sie können diese hier nachlesen. Allerdings gelten die Freibeträge bei einer Schenkung alle zehn Jahre neu. Das bedeutet, dass alle zehn Jahre eine Schenkung innerhalb des Freibetrags steuerfrei bleibt. Die Höhe des Freibetrags hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Verschenken Sie ein Vermögen unterhalb dieses Freibetrags, bleibt dieser also steuerfrei. Größere Vermögen können Sie so Schritt für Schritt über mehrere Jahrzehnte verteilt weitergeben, ohne dass Schenkungssteuern anfallen.

Wird zudem bei einer Schenkung für Sie als bisherigen Eigentümer ein Nießbrauchrecht vereinbart, fällt die Schenkungssteuer geringer aus. Denn ein eingetragener Nießbrauch mindert den Wert einer Immobilie, da der neue Eigentümer sie weder nutzen noch selbst bewohnen kann. Diesen sogenannten Nießbrauchwert zieht das Finanzamt vom Marktwert der Immobilie ab, um die Schenkungssteuer zu berechnen. Es kann sogar sein, dass nach Abzug des Nießbrauchwerts keine Steuerzahlung anfällt. Dies ist der Fall, wenn der Immobilienwert nach Berücksichtigung des Nießbrauchs unter die Freibetragsgrenze fällt. 

Der wesentliche Vorteil eines Nießbrauchs liegt aber nicht in der Steuerersparnis. Vielmehr sichert er Ihnen als bisherigen Eigentümer das Wohn- und Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie zu. So können Sie als Schenkender weiter in Ihrem Zuhause und der gewohnten Umgebung bleiben. Durch den Eintrag in das Grundbuch bleibt das Nießbrauchrecht auch dann erhalten, sollten Sie das Haus oder die Eigentumswohnung verkaufen. 

Schenkungen ergeben häufig vor allem für ältere Menschen Sinn. Die Möglichkeit zur Vermietung kann gerade für sie äußerst wichtig werden. Muss der Schenkende irgendwann aus gesundheitlichen Gründen in eine Pflegeeinrichtung umziehen, kommen regelmäßige Kosten auf ihn zu. Eine Vermietung der Immobilie kann dann dazu beitragen, diese laufenden Ausgaben zu decken, ohne das Haus oder die Eigentumswohnung zu verlieren. Als Inhaber des Nießbrauchrechts ist er befugt, die Vermietung selbst zu veranlassen. Ohne das Nießbrauchrecht wäre er vom Wohlwollen der Beschenkten abhängig.

Was kostet die Schenkung einer Immobilie mit Nießbrauch?

Die Schenkung einer Immobilie ist beurkundungspflichtig und wird von einem Notar vollzogen. Dieser formuliert einen Schenkungsvertrag und sorgt für die Rechtsverbindlichkeit der Eigentumsübertragung. Außerdem darf nur er die Eintragung sowohl des Nießbrauchs als auch des Eigentümerwechsels in das Grundbuch veranlassen. Die Aufwände für den Notar werden nach einer Gebührentabelle, Spalte B, im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt.

• Für die Beurkundung des Schenkungsvertrags fällt die zweifache Gebühr an – bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro wären das also beispielsweise 1.870 Euro. 

• Für die Grundbuchänderung wird die einfache Gebühr berechnet, also zusätzlich 935 Euro. 

• Hinzu kommen noch die Mehrwertsteuer sowie eine kleine Pauschale für Schreib- und sonstige Auslagen. 

Die Notarkosten und Grundbuchkosten für die Eintragung des Nießbrauchs richten sich nach dem Nießbrauchwert und nach der Gebührentabelle im Gerichts- und Notarkostengesetz. Für die Eintragung im Grundbuch berechnen sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt jeweils den einfachen Gebührensatz. Bei einem Nießbrauchwert von 200.000 Euro wären es also jeweils 435 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. 

Wie es sich mit dem Nießbrauch im Falle einer Scheidung verhält, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag „Was passiert mit dem Nießbrauch im Fall einer Scheidung?“.

Wichtige Fakten zur Schenkung mit Nießbrauch 

Wie mindert der Nießbrauch die Schenkungssteuer? 

Bei der Berechnung der Schenkungssteuer wird der Wert des Nießbrauchs vom zu versteuernden Immobilienwert abgezogen. Der Nießbrauchwert errechnet sich aus dem Jahreswert der Immobilie, also entweder aus den Mieteinnahmen oder den gesparten Mietausgaben, sowie der Dauer des Nießbrauchs. Je höher der ermittelte Nießbrauchwert, desto größer ist bei Überschreitung des Freibetrags die Steuerersparnis. 

Wann beginnt die Zehnjahresfrist bei einer Schenkung mit Nießbrauch? 

Alle zehn Jahre gilt der Freibetrag bei der Schenkungssteuer neu. Die Zehnjahresfrist beginnt bei Immobilien mit der Antragstellung der Eintragung der Schenkung im Grundbuch. Das Nießbrauchrecht hat auf den Beginn der Frist keinerlei Auswirkungen. Zehn Jahre nach Fristbeginn kann der Schenkende innerhalb des Freibetrags erneut eine steuerfreie Schenkung vornehmen. Kosten für Notar und Grundbuchamt fallen aber trotzdem an.

Wann wird die Schenkungssteuer bei einer Schenkung mit Nießbrauch fällig? 

Lässt sich ein Eigentümer bei der Schenkung einer Immobilie das Nießbrauchrecht eintragen, wird bei Berechnung der Schenkungssteuer der Nießbrauchwert vom Immobilienwert abgezogen. Liegt das Ergebnis dieser Rechnung über dem Freibetrag, ist für die Differenz die Schenkungssteuer zu zahlen. Fällt der zu versteuernde Wert nach Abzug des Nießbrauchwerts unter die Freibetragsgrenze, ist die Schenkung steuerfrei. 

Wie wird der Nießbrauchwert bei einer Schenkung berechnet? 

Der Wert des Nießbrauchs wird durch die Formel „Jahreswert × Kapitalwert - Faktor laut Bewertungsgesetz (BewG) nach Nießbrauchdauer“ berechnet. Der Jahreswert bedeutet bei vermieteten Immobilien die jährlichen Mieteinnahmen, bei Selbstnutzung die jährlich gesparte Miete. Der Faktor wird einer Gesetzestabelle entnommen. Die Dauer des Nießbrauchs wird bei lebenslanger Gültigkeit mithilfe der statistischen Lebenserwartung errechnet. 

Das Fazit zum Nießbrauchrecht bei Schenkung 

Möchten Sie eine Immobilie vererben, sollten Sie als Alternative die Schenkung der Immobilie in Betracht ziehen. Denn in manchen Fällen kann es sich lohnen, das Haus oder die Eigentumswohnung bereits zu Lebzeiten an die Nachkommen zu übertragen. Beispielsweise können die künftigen Wertsteigerungen schnell dazu führen, dass beim Vererben die Freibeträge deutlich überschritten werden. Wollen Sie sich davor schützen, sollten Sie rechtzeitig die Weitergabe der eigenen Immobilie planen. Der Eintrag eines Nießbrauchrechts sichert Ihnen ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht an Ihrem Zuhause zu. Liegt der Immobilienwert über dem Steuerfreibetrag, verringert der Abzug des Nießbrauchwerts die fällige Schenkungssteuer. 

Alternativ können Sie einen Teil Ihrer Immobilie an die Deutsche Teilkauf verkaufen. Der Teilverkauf Ihrer Immobilie hat den Vorteil, dass Sie das festgesetzte Vermögen in Ihrer Immobilie freisetzen können. So können Sie sich auch im Alter noch Träume erfüllen und profitieren dennoch weiterhin vom vollen Wohn- und Nutzungsrecht Ihrer Immobilie. Auch von der Wertsteigerung Ihrer Immobilie profitieren Sie weiterhin. Die Deutsche Teilkauf sichert Ihnen dabei ein lebenslanges Nießbrauchrecht zu, welches durch die Sicherheitsgarantie zusätzlich vor einer möglichen Insolvenz geschützt ist