Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird von Grundstückseigentümern gezahlt. Die Einnahmen gehen an die Kommunen und sind ein essenzieller Bestandteil der kommunalen Haushalte. Mit dem sogenannten Hebesatz können Kommunen die Höhe der Grundsteuer bestimmen. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann die Kosten für die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. 

Es gibt verschiedene Grundsteuerarten: Grundsteuer A, B und C. 

• Grundsteuer A: Die Grundsteuer A wird bei landwirtschaftlichen Flächen angewendet. 

• Grundsteuer B: Ist für Hauseigentümer und Mieter entscheidend, denn diese gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke. Auch wer nur Teileigentümer eines Grundstücks ist, muss für seinen Eigentumsanteil Grundsteuer zahlen. Das ist etwa bei Eigentümern von Wohnungen der Fall oder nach einem Immobilien-Teilverkauf. 

• Grundsteuer C: Diese Grundsteuer bestand kurzzeitig zwischen 1960 und 1961. Sie existiert aktuell nicht, wird aber politisch diskutiert. Die Grundsteuer C würde eine höhere Besteuerung für nicht bebaute Grundstücke vorsehen, für die ein Baurecht besteht. Damit gäbe es einen Anreiz für Eigentümer solcher Grundstücke, ihr Bauland nicht aus Spekulationsgründen zu horten, weil das Bauland zu einem späteren Zeitpunkt hochpreisig verkauft werden könnte, sondern es tatsächlich zu bebauen. 

Die Berechnungsformel für die Grundsteuer B lautet aktuell: Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer B 

Der Einheitswert gibt den Wert des Grundstücks wieder und wird bei den meisten Wohnimmobilien nach dem Ertragswertverfahren berechnet. Das bedeutet, dass die statistische Nettokaltmiete für ein Grundstück herangezogen wird. Die Grundsteuermesszahl wird vom Bund festgelegt und unterscheidet sich je nach Grundstücksart und Lage. Bei einem Einfamilienhaus in Westdeutschland beträgt sie zum Beispiel 0,26 bis 0,35 Prozent. Den Hebesatz bestimmt wiederum die jeweilige Kommune. 

Das Problem ist, dass für die Ermittlung des Einheitswerts derzeit jahrzehntealte Mietpreise angewendet werden. In Westdeutschland stammt die Grundlage für die Berechnung des Einheitswerts von 1964, in Ostdeutschland von 1935. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb entschieden, dass die Grundsteuer reformiert werden muss. 

Ab 2025 ändert sich daher die Berechnung der Grundsteuer B. Die Werte aller Grundstücke in Deutschland werden neu ermittelt und dann alle sieben Jahre erneuert. Die meisten Bundesländer richten sich bei der Berechnung nach dem Bundesmodell, das  

• den Bodenrichtwert,  

• die Grundstücksfläche,  

• die Gebäudeart,  

• das Baujahr des Gebäudes und die statistische Nettokaltmiete für das Gebäude und Grundstück einbezieht.  

Einige Bundesländer haben jedoch vor, einen vereinfachten Sonderweg einzuschlagen, darunter Baden-Württemberg und Hamburg. Baden-Württemberg hat entschieden, nur den Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche mit in die Wertberechnung einfließen zu lassen. In Hamburg soll die Grundstücksfläche statt des Bodenrichtwerts als Parameter in die Berechnung einfließen. 

Wird die Grundsteuer durch die Reform steigen? Das kommt auf das jeweilige Grundstück an. Insgesamt soll das Grundsteueraufkommen durch die Reform nicht größer werden. Doch es kann gut sein, dass einige Eigentümer mehr und andere weniger zahlen müssen als zuvor. In den Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden, wird wahrscheinlich für Grundstücke in teuren Lagen auch mehr Grundsteuer gezahlt werden müssen. Letztlich bestimmen aber die Kommunen, wie hoch die Grundsteuer ausfällt, da diese den Hebesatz bestimmen. Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Blogbeitrag „Wissenswertes zur Grundsteuer und zur Grundsteuerreform“.