Wie beeinflusst das Vorkaufsrecht den Immobilienverkauf?

1 Vorkaufsrecht auf Immobilien: Was bedeutet das?

Die Geschichte des Vorkaufsrechts hat seinen Ursprung im Römischen Reich. Damals trat dieses spezifische Sonderrecht auf den Plan, wenn ein Dorfgrundstück, das zum Verkauf stand, zunächst den Dorfbewohnern angeboten werden musste. Auch heute noch ist die Sachlage relativ ähnlich. Am gängigsten ist die Nutzung dieses gesetzlichen beziehungsweise vertraglichen Sonderrechts beim Immobilienverkauf, es ist jedoch nicht darauf beschränkt. Will ein Immobilieneigentümer ein Grundstück und/oder eine Immobilie an einen Dritten veräußern, kann die Person, welche über das Vorkaufsrecht verfügt, dieses geltend machen und anstelle des Dritten in den Verkaufsvertrag eintreten. Dabei übernimmt er automatisch die bereits ausgehandelten Konditionen.

Grundsätzlich existieren drei verschiedene Varianten des Vorkaufsrechts, aus denen wiederum unterschiedliche Rechte und Pflichten für die beteiligten Parteien erwachsen.

2 Unterschiedliche Vorkaufsrechte: Das schuldrechtliche – Sonderrecht auf Vertragsbasis

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist durch einen Vertrag zwischen den beteiligten Parteien geregelt. Zwar ist der Verkäufer verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten darüber zu informieren, wenn er einen Verkauf der Immobilie plant, sodass dieser anstelle des Dritten in den Vertrag eintreten darf. Sollte er dennoch an die dritte Person verkaufen, kann der Vorkaufsberechtigte seine Ansprüche auf die Immobilie nicht mehr geltend machen. Dieser kann jedoch auf Schadenersatz klagen. Rechtlich fußt das schuldrechtliche Vorkaufsrecht auf § 463-473 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

3 Das dingliche Vorkaufsrecht – abgesichert durch den Grundbucheintrag

Im Gegensatz zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht bezieht sich das dingliche Vorkaufsrecht stets auf Immobilien beziehungsweise Grundstücke und wird zudem ins Grundbuch eingetragen.

Oftmals wird ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht zusätzlich über ein dingliches Vorkaufsrecht abgesichert. Verkauft ein Eigentümer seine Immobilie an einen Dritten, obwohl ein dingliches Vorkaufsrecht besteht, wird der Verkauf unwirksam – das dingliche Vorkaufsrecht fungiert in diesem Fall wie eine Vormerkung. Es ist über § 1094 ff. des BGB geregelt.

4 Das gesetzliche Vorkaufsrecht – automatischer Eintritt

Kennzeichnend für das gesetzliche Vorkaufsrecht ist, dass es bei Eintreten gewisser Bedingungen – in diesem Fall dem geplanten Verkauf einer Immobilie – automatisch wirksam wird. Eines der gängigsten Szenarien ist das Vorkaufsrecht, das einem Mieter einer Immobilie oder dem Pächter eines Grundstücks im Vorfeld einer Veräußerung eingeräumt wird. Andernfalls hat er einen Anspruch auf Schadenersatz. Geregelt ist dies in § 577 BGB. Ausgenommen ist der Fall der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung wegen des Eigen-bedarfs.

Auch im Falle einer Erbengemeinschaft fällt den einzelnen Miterben in der Regel im Zuge eines anstehenden Verkaufs ein Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB).

Gemeinden können gemäß § 24 Baugesetzbuch (BauGB) in verschiedenen Fällen ihr Vorkaufsrecht nutzen, um zum Verkauf stehende Grundstücke im Rahmen der städtebaulichen Planung zur Flächennutzung, der sogenannten Bauleitplanung, zu erwerben. Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz, das kürzlich verabschiedet wurde, wurde das Vorkaufsrecht der Kommunen nochmal deutlich ausgeweitet. Mehr zu dem Thema finden Sie in unserem Ratgeberartikel Das Erstankaufsrecht bei einem Immobilien-Teilverkauf.

5 Vorkaufsrecht – Rechte und Pflichten

Von zentraler Bedeutung ist, dass es sich beim Vorkaufsrecht um ein Recht, nicht um eine Pflicht handelt – der Berechtigte ist nicht gezwungen, von seinem Anspruch Gebrauch zu machen. Hingegen ist der Verkäufer in der Regel verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten über den anstehenden Verkauf in Kenntnis zu setzen. Geschieht dies nicht, muss er sich gegebenenfalls mit Schadenersatzansprüchen des Vorkaufsberechtigten auseinandersetzen.

Will eine Person von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, muss sie dieses über eine entsprechende Erklärung geltend machen. Damit übernimmt sie automatisch die Konditionen des vorherigen Kaufvertrags.

Auch beim Immobilien-Teilverkauf spielt das Vorkaufsrecht eine wichtige Rolle: Haben Sie sich für einen Teilverkauf Ihrer Immobilie an die Deutsche Teilkauf entschlossen, räumen wir auf Ihren Wunsch hin gerne bei Vertragsabschluss Ihren Erben ein Erstankaufsrecht ein, so-dass Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Verkaufsfall in jedem Fall diesen zuerst angeboten wird.