Was bedeutet Grunddienstbarkeit?

1 Was ist die Definition der Grunddienstbarkeit?

Die Grunddienstbarkeit gewährt einem Grundstückseigentümer beschränkte Nutzungsrechte an einem benachbarten Grundstück, verbietet bestimmte Handlungen auf einem Grundstück oder schließt die Ausübung eines Rechts aus. Eine Grunddienstbarkeit kann im Grundbuch eingetragen oder in einem privatrechtlichen Vertrag geregelt werden. 

Die Grunddienstbarkeit wird in § 1018 BGB wie folgt definiert: 

„Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).“ 

Während die von einer Grunddienstbarkeit belastete Liegenschaft das „dienende Grundstück“ darstellt, gilt der von der jeweiligen Grunddienstbarkeit begünstigte Grund und Boden als das „herrschende Grundstück“. 

Die Attribute „dienend“ und „herrschend“ beschreiben das Abhängigkeitsverhältnis zwischen zwei Liegenschaften: Das dienende Grundstück gewährt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Ausübung eines bestimmten Rechts – beispielsweise das Recht zur Nutzung eines Weges auf dem dienenden Grundstück. Üblicherweise zahlt der Nutznießer einer Grunddienstbarkeit entweder einmalig oder in regelmäßigen Abständen ein Nutzungsentgelt an den belasteten Eigentümer. Außerdem werden Vereinbarungen über die Instandhaltung sowie zu Unterhaltungspflichten bezüglich der beteiligten Grundstücksteile getroffen.  

Das Gesetz schreibt dabei eine schonende Ausübung der Grunddienstbarkeit durch den Begünstigten vor, die das Interesse des belasteten Eigentümers des im angemessenen Maße berücksichtigt (§ 1020 BGB). Außerdem ist die Grunddienstbarkeit von der Grundschuld abzugrenzen. Während es sich bei einer Grundschuld um ein Pfandrecht zur Sicherung von Forderungen handelt, stellen Grunddienstbarkeiten dingliche Rechte in Form einer Belastung eines Grundstücks dar. 

2 Welche Arten von Grunddienstbarkeiten gibt es?

Mit einer Grunddienstbarkeit wird nicht nur ein bestimmtes Mitbenutzungsrecht gewährt, sondern auch gewisse Handlungen untersagt. Es kann auch die Ausübung eines Eigentümerrechts ausgeschlossen werden. Es wird also zwischen drei Arten einer Grunddienstbarkeit unterschieden: 

• (Be)Nutzungsdienstbarkeit: Diese Art der Grunddienstbarkeit erlaubt eine bestimmte Mitbenutzung einer anderen Liegenschaft. Hierzu zählen unter anderem Geh- oder Fahrtrechte, welche die Nutzung eines Weges auf einem fremden Grundstück erlaubt.  

• Unterlassungsdienstbarkeit: Sie untersagt bestimmte Handlungen auf einem Grundstück, die dem jeweiligen Grundstückseigentümer sonst rechtlich zustehen würden. Dazu zählen beispielsweise bestimmte Beschränkungen bei baulichen Veränderungen. 

• Ausschlussdienstbarkeit: Sie schließt die Rechtsausübung eines Grundstückseigentümers aus, die ihm normalerweise zustehen würde. Dies kann beispielsweise das Recht, gegen Geruchs- oder Lärmbelästigung vorzugehen, betreffen. 

Die Grunddienstbarkeit ist wiederum eine von drei Arten der Dienstbarkeiten. Die anderen zwei Arten sind folgende: 

• Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB): Eine solche Dienstbarkeit verleiht einer Person, die nicht zwangsläufig Eigentümer eines benachbarten Grundstücks sein muss, das Recht zur bestimmten Nutzung eines Grundstücks. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist personenbezogen und begünstigt ausschließlich die im Grundbuch genannte Person. Diese Art der Dienstbarkeit endet mit dem Tod des Begünstigten und ist nicht übertragbar – sofern es sich bei dem Begünstigten um eine natürliche Person, und nicht um eine juristische Person handelt (§ 1092 BGB).  

• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Bei einem Nießbrauch am Grundstück handelt es sich ebenfalls um eine personenbezogene Dienstbarkeit. Sie kann weder veräußert noch vererbt werden. Sie erlaubt es der begünstigten Person die Nutzung und Fruchtziehung eines Grundstücks wie beispielsweise die Erzielung von Mieteinnahmen. 

3 Was ist der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Nießbrauch?

Obwohl die Grunddienstbarkeit und der Nießbrauch beide im rechtlichen Sinne eine Dienstbarkeit darstellen und im Grundbuch eingetragen werden, grenzen sie sich in zwei wesentlichen Punkten voneinander ab: 

• Umfang der eingeräumten Rechte: Während bei einer Grunddienstbarkeit eine beschränkte Nutzung eines Grundstücks eingeräumt wird, ist der Umfang der Nutzungsrechte beim Nießbrauch deutlich größer. Die Berechtigten eines Nießbrauchrechts dürfen eine sogenannte „Fruchtziehung“ vornehmen, also unter anderem Miet- und Pachteinnahmen aus einem Grundstück erwirtschaften. 

• Übertragung und Geltungsdauer des Rechts: Das Nießbrauchrecht ist immer personenbezogen und nicht übertragbar. Er endet also mit dem Tod des Berechtigten. Eine im Grundbuch eingetragene, grundstücksbezogene Grunddienstbarkeit hingegen bleibt – sofern keine Befristung vorliegt – auch bei einem Eigentümerwechsel weiterhin bestehen. 

4 Was ist der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Baulast?

Auch wenn eine Baulast und die Grunddienstbarkeit in der Konsequenz zu gleichen Verpflichtungen führen können, beispielsweise das Gewähren einer Durchfahrt, unterscheiden sie sich in zwei Aspekten voneinander: 

• Verschiedene Voraussetzungen zur Verpflichtung: Während es sich bei einer Baulast um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde handelt, ergibt sich die Verpflichtung aus einer privatrechtlichen Grunddienstbarkeit erst aus einer freiwilligen und einvernehmlichen Einigung zwischen zwei Grundstückseigentümern. 

• Unterschiedliche Eintragung: Eine Baulast wird im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit nicht im Grundbuch, sondern in das Baulastenverzeichnis eingetragen, in welchem zulasten von Grundstückseigentümern öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde festgehalten sind. 

5 Was sind die Voraussetzungen für eine Grunddienstbarkeit?

Damit eine Grunddienstbarkeit entsteht, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Die Grundlage für das Zustandekommen einer Grunddienstbarkeit ist eine entsprechende Einigung zwischen zwei Nachbarn, die jeweils Eigentümer des Grundstückes sind. Außerdem muss eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen tatsächlichen Vorteil bieten, der ohne die Einräumung des jeweiligen Nutzungsrechtes nicht bestehen würde. 

Ein Beispiel: Ist Grundstück A an eine öffentliche Straße angebunden, würde eine Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechtes, die die Errichtung und Nutzung einer Zuwegung über Grundstück B zu Grundstück A erlaubt, keinen tatsächlichen Vorteil bieten, da Grundstück A bereits über die öffentliche Straße erreicht werden kann.  

6 Wo wird die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen?

Eine Grunddienstbarkeit wie beispielsweise ein Wege- oder Leitungsrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs vermerkt. In dieser Abteilung sind sämtliche Lasten und Einschränkungen einer Liegenschaft enthalten. Dazu zählen unter anderem das Wohnrecht, Nießbrauchrecht sowie das Vorkaufsrecht. Die Grundbucheintragung selbst kann nur mit einem Notar erfolgen. 

Eine Grunddienstbarkeit muss nicht über zwingend im Grundbuch vermerkt werden. Auch eine persönliche Vereinbarung in Form eines privatrechtlichen Vertrages ist möglich, in der dann die jeweiligen Rechte und Pflichten beider Parteien festgehalten werden. Eine solche vertragliche Vereinbarung verliert ihre Wirksamkeit, wenn mindestens einer der zwei Nachbarn das eigene Grundstück verkauft.  

7 Was kostet die Eintragung einer Grunddienstbarkeit?

Die Gebührenhöhe für die Eintragung hängt maßgeblich vom jeweiligen Geschäftswert einer Grunddienstbarkeit ab. In § 34 GNotKG sind die entsprechenden Gebührenstaffeln nach Tabelle A und B zu finden. Die Kosten für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit können dementsprechend unterschiedlich hoch ausfallen. In einem Kostenbeispiel der Bundesnotarkammer wird angegeben, dass ein Wegerecht mit einem Geschäftswert von 5.000 Euro zu Gebühren in Höhe von 30 Euro führt. Hinzu kommen Kosten für etwaige Auslagen für die Dokumente, Telefon oder Porto sowie die Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent. 

Wer die Eintragung einer Grunddienstbarkeit in das Grundbuch zahlt, ist hingegen eine freie Angelegenheit zwischen beiden Vertragsparteien. In der Regel zahlt jedoch diejenige Partei, die von der Eintragung einer Grunddienstbarkeit profitiert – also der Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Möglich ist auch die Einigung, bei der die Kosten für die Eintragung hälftig geteilt werden. 

8 Was ist der Wert einer Grunddienstbarkeit?

Da eine Grunddienstbarkeit eine Belastung der Liegenschaft darstellt, führt dies zwangsläufig zu einer Wertminderung eines Grundstücks. Nach § 52 Absatz 1 GNotKG richtet sich der Wert einer Grunddienstbarkeit „nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten oder für das herrschende Grundstück hat.“ Im Rahmen einer Immobilienbewertung wird daher stets eine Grunddienstbarkeit als wertmindernder Faktor betrachtet. 

Beispiel: Wertermittlung Grunddienstbarkeit 

Der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit zahlt ein jährliches Nutzungsentgelt in Höhe von 500 Euro an den Eigentümer des dienenden Grundstücks. Diese 500 Euro ergeben den Jahreswert einer Grunddienstbarkeit. Ist die Grunddienstbarkeit grundstücksbezogen und unbefristet, so sind zur Wertermittlung des Rechts maximal die ersten 20 Jahre heranzuziehen (§ 52 Abs. 3 S. 1 GNotKG). So ergibt sich schließlich folgende Rechnung:  

500 Euro (Jahreswert) x 20 Jahre = 10.000 Euro (Geschäftswert der Grunddienstbarkeit) 

9 Welche Beispiele der Grunddienstbarkeiten gibt es?

Es gibt mehrere Grunddienstbarkeiten, die jeweils unterschiedliche Umstände und Situationen zwischen benachbarten Liegenschaften regeln. Auf einige Beispiele von Grunddienstbarkeiten, die in der Praxis häufiger Anwendung finden, gehen wir nachfolgend näher ein. 

• Wegerecht: Ist ein Grundstück so gelegen, dass es von öffentlichen Straßen aus nicht erreichbar ist, benötigt der Grundstückseigentümer einen Zugang über ein anderes, benachbartes Grundstück. Das Wegerecht schafft hier Abhilfe und rechtliche Sicherheit, da es dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Nutzung einer Zuwegung auf dem dienenden Grundstück erlaubt. 

• Leitungsrecht: Das Leitungsrecht erlaubt es dem Begünstigten, bestimmte Leitungen wie Strom- oder Wasserleitungen auf dem Grundstück einer benachbarten Liegenschaft zu verlegen, zu unterhalten und möglicherweise wieder zu beseitigen.  

• Bebauungsbeschränkung: Bei der Bebauungsbeschränkung als Grunddienstbarkeit kann dem Eigentümer des dienenden Grundstücks untersagt werden, dass auf dem dienenden Grundstück eine weitere Bebauung wie zum Beispiel die Errichtung eines weiteren Wohngebäudes und ein Geschossausbau untersagt wird.  

• Überbaurecht: Das Überbaurecht regelt den Umstand, dass ein bestimmter Gebäudeteil beispielsweise nach einer baulichen Maßnahme über die Grundstücksgrenze hinausragt. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Grenzüberschreitung oberirdisch oder unterirdisch erfolgt. 

• Immissionen: Wenn eine Liegenschaft neben einem gewerblich genutzten Grundstück liegt und dort regelmäßig Immissionen wie Lärm, Schmutz, Rauch oder Gerüche entstehen, kann eine Grunddienstbarkeit vereinbart werden, bei der das dienende Grundstück die Immissionen dulden muss.  

10 Wann und wie endet eine Grunddienstbarkeit?

Ist eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, hat nur diejenige Person einen Anspruch auf Löschung, die auch gleichzeitig Nutznießer der Nutzungsrechte ist. Ändern sich jedoch die Umstände, die zu einer solchen Grunddienstbarkeit geführt haben, kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Löschung durch den Begünstigten verlangen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein bestimmter Vorteil nicht mehr alleinig durch die Grunddienstbarkeit entsteht. 

• Befristete Grunddienstbarkeit: Es ist auch möglich, eine Grunddienstbarkeit zeitlich zu befristen, zum Beispiel für fünf Jahre. Eine solche Vereinbarung kann dann sinnvoll sein, wenn ein Grundstückseigentümer auf die Zufahrt über ein Nachbargrundstück angewiesen ist, aber mittelfristig eine eigene Grundstückszufahrt errichten möchte und lediglich auf die offizielle Genehmigung seines Bauvorhabens warten muss. Alle verbundenen Rechte und Pflichten einer befristeten Grunddienstbarkeit erlöschen automatisch mit Ablauf der Frist. Ein Antrag auf Löschung der Grunddienstbarkeit ist hier nicht notwendig. 

• Teilung des Grundstücks: Eine Grunddienstbarkeit kann nach einer Teilung eines Grundstücks hinfällig werden. Dies ist dann der Fall, wenn für eines der beiden Grundstücke der spezifische Vorteil einer Grunddienstbarkeit nach der Teilung dauerhaft wegfällt (§ 1026 BGB). 

11 Fazit zur Grunddienstbarkeit

Mit einer Grunddienstbarkeit können benachbarte Eigentümer bestimmte Handlungen auf dem jeweils anderen Grundstück erwirken oder auch unterbinden. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und wirkt sich wertmindernd auf den Grundstückwert aus. Eine personenbezogene Grunddienstbarkeit endet spätestens bei einem Eigentümerwechsel, während eine grundstücksbezogene Grunddienstbarkeit trotz neuer Eigentümer bestehen bleibt. Der Erhalt einer Grunddienstbarkeit ist typischerweise mit der einmaligen oder regelmäßigen Zahlung eines Nutzungsentgeltes in vereinbarter Höhe verbunden.