Immobilienbewertung: Marktwerteinschätzung oder Verkehrswertgutachten?

Während sich die Marktwerteinschätzung auf Vergleiche von Angeboten und ähnlichen Verkäufen in den jeweiligen Maklerbüros oder auch Mietvervielfältigern stützt, ist ein Verkehrswertgutachten durch die strenge Systematik nach den gesetzlichen Vorgaben der ImmoWertV 2021 und des BauGB gekennzeichnet. Das bedeutet, dass alle Bewertungsschritte gesetzlich definiert und nachprüfbar sind. Gesetzliche Nebenregelungen wie beispielsweise die Wohnflächenverordnung von 2004 und die DIN 277 sind begleitende Rechtsvorschriften, die ebenfalls mitberücksichtigt werden. Im Gegensatz zu einer Marktwerteinschätzung werden hierbei alle individuellen Merkmale des Grundstücks aufgenommen und betrachtet – zum Beispiel auch nicht sichtbare wie Geräuschbelastung, Gerüche und topografische Besonderheiten; die Eigenschaften können nur durch eine Ortsbesichtigung ermittelt werden, bei der geschulte Sachverständige die Umgebung mit in Augenschein nehmen. Marktwerteinschätzungen erfolgen oft nur virtuell mithilfe statistischer Daten und unterliegen daher einer erhöhten Ungenauigkeit. Alle in einem Verkehrswertgutachten verwendeten Daten werden dargelegt und ihre Ableitung und ggf. Modifizierung begründet erläutert.

Aufgrund der Detailliertheit kann ein Verkehrswertgutachten von sachkundigen Personen wie ausgebildeten Sachbearbeitern der Finanzämter nachgeprüft werden.

Der Begriff Verkehrswert ist gesetzlich definiert (§ 194 BauGB) und stellt den Wert dar, der unter normalen Geschäftsbedingungen voraussichtlich am Markt realisierbar ist. 

1 Was zeichnet einen Sachverständigen für Immobilienbewertung aus?

Für ein rechtssicheres und korrektes Markt- oder Verkehrswertgutachten beauftragen Sie einen unabhängigen, zertifizierten Gutachter, der sich auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert hat. Nur Sachverständige, die von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert wurden, regelmäßig geprüft, überwacht und weitergebildet werden, können rechtssichere und nachvollziehbare Verkehrswertgutachten erstellen.

Warum gibt es verschiedene Immobilien-Bewertungsverfahren?

Es gibt drei verschiedene Rechenverfahren, mit denen der Verkehrswert Ihrer Immobilie berechnet werden kann. Die Verfahrenswahl hängt von der Art Ihrer Immobilie ab.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die häufig eigengenutzt werden, steht der Wert der Bausubstanz im Vordergrund. Daher wird hierfür vorzugsweise das Sachwertverfahren angewandt.

Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien definieren sich in erster Linie über die Erträge, die sie erwirtschaften. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt daher umfassend die Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten.

Bei Eigentumswohnungen eignet sich insbesondere das Vergleichswertverfahren. Für die Ermittlung des Marktwerts wird ein Vergleich mit tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Immobilien aufgestellt. Damit ein korrektes Ergebnis zustande kommt, ist es wichtig, dass die Vergleichsobjekte ähnliche Merkmale wie das Vergleichsobjekt aufweisen.

Bei Anwendung aller drei Verfahren auf ein und dasselbe Objekt, kämen vermutlich drei leicht unterschiedliche Ergebnisse zustande. Daher werden vorzugsweise zwei verschiedene Verfahren angewandt und die beiden Werte anschließend anhand Ihrer Relevanz gewichtet und gemittelt. Der Marktwert eines Einfamilienhauses kann beispielsweise zu 70 Prozent aus dem Sachwert- und zu 30 Prozent aus dem Ertragswert zusammengesetzt sein.

2 Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Der reine Bodenwert

Der reine Bodenwert Ihres Grundstücks wird auf Grundlage der vom jeweiligen Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte ermittelt. Der Quadratmeterwert ist auf kürzlich realisierte Immobilienverkäufe in der jeweiligen Region zurückzuführen und von der Nutzungsart, dem Entwicklungs- und Beitragszustand sowie von der Grundstücksgröße abhängig. Alle zwei Jahre überarbeitet der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte anhand der aktuellen Verkäufe. Der Bodenrichtwert ist repräsentativ für ein durchschnittliches Grundstück dieser Bodenrichtwertzone. Falls die Lage Ihres Grundstücks innerhalb dieser Zone allerdings überdurchschnittlich gut ist oder Ihre Grundstücksfläche kleiner ist als die des durchschnittlichen Grundstücks, wird dieser Quadratmeterwert angepasst.

Sachwertverfahren – wie wird der Sachwert ermittelt?

Zur Berechnung des Sachwertverfahrens wird zunächst ein fiktiver Wert ermittelt, der aussagt, wie hoch die Herstellungskosten – also die Baukosten – wären, wenn das Haus genauso zur heutigen Zeit gebaut werden würde. Für diese Berechnung werden der Baupreisindex sowie die Normalherstellungskosten herangezogen, die individuell für das Bewertungsmodell erstellt wurden. Weil das tatsächliche Baujahr allerdings in den meisten Fällen einige Zeit zurückliegt und das Gebäude dementsprechend nicht mehr nagelneu ist, wird eine prozentuale Alterswertminderung vorgenommen. Vielleicht haben Sie in den letzten 15 Jahren Ihr Bad saniert oder einen neuen Fußboden verlegen lassen? Solche Sanierungsmaßnahmen werden selbstverständlich bei der Berechnung berücksichtigt. Je nach Umfang der Modernisierungen wird das „fiktive Baujahr“ zeitlich nach hinten verschoben. Es wird also so getan, als sei Ihr Gebäude insgesamt etwas jünger, als es tatsächlich ist. Nachdem der prozentuale Abschlag aufgrund des (fiktiven) Alters vorgenommen wurde, definiert das Ergebnis den Zeitwert der baulichen Anlagen, sofern diese mängelfrei sind. An dieser Stelle wird der Bodenwert addiert. Um diesen vorläufigen Sachwert an den gegenwärtigen Markt anzupassen, wird ein Korrekturfaktor herangezogen. Dieser wurde von dem jeweiligen Gutachterausschuss anhand verschiedener Aspekte wie Lage, Baujahr und Immobilienart ermittelt und passt den vorläufigen Sachwert vor allem der durchschnittlichen Nachfrage in der jeweiligen Region an. In ländlichen Regionen mit schlechter Infrastruktur liegt der Wert daher meist niedriger als in wirtschaftsstarken Städten oder Metropolregionen. Wenn in Ihrem Grundbuch besondere Rechte oder Belastungen eingetragen sind, Ihr Gebäude über besondere Merkmale wie einen Kaminofen oder Gauben verfügt oder aber Modernisierungsstau oder Bauschäden vorliegen, dann wurden diese wertbeeinflussenden Charakteristika bisher nicht mit in die Berechnung einbezogen. In diesem letzten Rechenschritt werden diese „besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale“ abschließend addiert beziehungsweise subtrahiert, und das finale Ergebnis stellt den Sachwert Ihrer Immobilie dar.

Ertragswertverfahren – wie wird der Ertragswert ermittelt?

Zunächst wird der Reinertrag des Gebäudes ermittelt. Hierfür werden die Kosten der Bewirtschaftung von der Summe aller Miet- oder Pachterträge abgezogen. Wichtig zu beachten ist, dass es sich nicht um die tatsächlichen, sondern um die marktüblich erzielbaren Erträge handelt. Falls Sie Ihr Objekt also zu unterdurchschnittlichen Konditionen vermieten, hat dies keinerlei negative Auswirkungen auf den Marktwert Ihrer Immobilie. Der sich hieraus ergebende Reinertrag wird anhand eines Liegenschaftszinssatzes angepasst. Dieser Zinssatz definiert das zukünftig zu erwartende Verhältnis zwischen Einnahmen und Kaufpreis und wird vom jeweiligen Gutachterausschuss – abhängig von Region und Objektart – ermittelt. Die voraussichtliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes spielt eine wichtige Rolle in der weiteren Berechnung. Sie beeinflusst nämlich den Vervielfältiger, mit dem der verzinste Reinertrag multipliziert wird. Anschließend wird der Bodenwert addiert und die objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden addiert beziehungsweise subtrahiert. Das Ergebnis stellt den Ertragswert Ihrer Immobilie dar.

Vergleichswertverfahren – wie wird der Vergleichswert ermittelt?

Um den Vergleichswert Ihrer Immobilie zu ermitteln, werden die Kaufpreise ähnlicher Immobilien der jeweiligen Region herangezogen. Es werden umfassende Daten hinsichtlich der Lage, Größe, Ausrichtung, Bauart, des Alters und vieler weiterer Besonderheiten dieser Vergleichsobjekte eingebunden. Es wird so gut wie jedes einzelne Vergleichsobjekt Ihrem Objekt gegenübergestellt, sodass die jeweiligen Merkmale miteinander verglichen werden können. Wenn beispielsweise das Vergleichsobjekt etwas älter als Ihres ist, wird ein prozentualer Zuschlag des Vergleichswert-Kaufpreises vorgenommen, weil Ihre Immobilie mit diesem Merkmal etwas „wertvoller“ ist. Alle Zu- und Abschläge für die jeweiligen Merkmale korrigieren den Vergleichswert. Dieses Anpassungsverfahren wird mit allen Vergleichsobjekten vorgenommen und alle Vergleichswerte anschließend gemittelt. Das Ergebnis ist der Vergleichswert Ihrer Immobilie.

Beispiel:

Was beinhaltet ein Gutachten und wie ist es aufgebaut?

Sie erhalten ein umfangreiches Dokument – im ersten Moment erinnert es fast an eine Doktorarbeit. Nach dem Deckblatt folgen das Inhaltsverzeichnis und eine Zusammenfassung über alle Eckdaten Ihrer Immobilie und der Eigentumsverhältnisse. Anschließend wird Ihr Grund und Boden ausführlich beschrieben. Dabei wird nicht nur auf die Lage, die Verkehrsanbindung und die rechtlichen Gegebenheiten des Grundstücks eingegangen, sondern auch auf viele Details wie die Bodenbeschaffenheit, die topografische Höhe und sogar auf den Grundwasserspiegel. Anschließend werden die Bausubstanz und die Ausstattung Ihres Gebäudes detailliert beschrieben. Falls Ihr Bad beispielsweise über goldene Wasserhähne und italienische Fliesen verfügt, wird die Ausstattung als überdurchschnittlich oder sogar luxuriös eingestuft und in der Berechnung des Gebäudewerts berücksichtigt.

Anschließend wird die Wahl des Bewertungsverfahrens erläutert und alle Schritte der Berechnung transparent dargelegt, damit Sie nachvollziehen können, wie sich der Verkehrswert Ihrer Immobilie zusammensetzt.

Abgerundet wird das Gutachten durch seine Anlagen. Eine Übersichtskarte, eine Flurkarte und ein Lageplan visualisieren die exakte Lage Ihres Grundstücks. Die in der Berechnung einbezogenen Flächenangaben können Sie anhand der angefügten Grundrisse und Flächenberechnungen nachvollziehen. Der Zustand der Immobilie wird in Form von Fotos dokumentiert, die dem Gutachten beigefügt werden. So kann sichergestellt werden, dass auch Jahre später keine Zweifel über den baulichen Zustand zum Bewertungszeitpunkt entstehen.

Das Wertgutachten und der Teilverkauf

Auch am Anfang eines Immobilien-Teilverkaufs an die Deutsche Teilkauf bedarf es eines Wertgutachtens durch einen zertifizierten Gutachter. Dabei übernimmt die Deutsche Teilkauf alle anfallenden Kosten – übrigens unabhängig davon, ob sich der Teilverkäufer nach der Bewertung für einen Teilverkauf entscheidet oder nicht. Auf Basis des vom Gutachter ermittelten Immobilienwerts zahlt die Deutsche Teilkauf mindestens 100.000 Euro für maximal 50 Prozent der Immobilie aus. Für den verkauften Anteil erhält der bisherige Alleineigentümer ein grundbuchbesichertes Nießbrauchrecht. So kann er die Immobilie weiter nutzen wie bisher und behält die Entscheidungshoheit über seine eigenen vier Wände.