Immobilien-Teilverkauf und Instandhaltung: Was gibt es dabei zu beachten?

1 Unterschiede zwischen Instandhaltung und Wartung: Darauf kommt es an

Oftmals werden die Wörter Instandhaltung und Wartung als Synonyme verwendet. Das ist aber nicht vollkommen korrekt. Instandhaltung ist der Oberbegriff für alle Maßnahmen, die die optimale Nutzung einer Immobilie gewährleisten beziehungsweise deren Lebensdauer verlängern. Die Wartung eines Hauses hingegen bezieht sich nur auf die Verlängerung der Lebensdauer innerhalb der Gewährleistungsfrist. So ist zum Beispiel eine regelmäßige Wartung der Heizung nötig, um keine Gewährleistungsansprüche zu verlieren. Die Wartung wird dabei nach Herstellervorgaben und technischen Regeln durchgeführt. Als Immobilieneigentümer sollten Sie vor allem bei den höherpreisigen technischen Geräten wie beispielsweise der Heizung auf die Gewährleistungsansprüche achten.

Die Instandhaltung hingegen umfasst zusätzlich noch die Tätigkeiten der Inspektion und Reparatur. Die Inspektion kann dabei von einer Kontrolle der Rauchmelder oder der Trinkwasserqualität bis hin zu einer gutachterlichen Begehung zur Feststellung des Instandhaltungsbedarfs oder zur Kontrolle auf Schädlingsbefall reichen. Die Reparatur beschreibt die Beseitigung von Schäden am Haus, die häufig durch Abnutzung oder Unfälle entstehen können. So kann eine Reparatur beispielsweise im Austausch beschädigter Fenster bestehen.

2 Nießbrauch – Rechte und Pflichten bei der Instandhaltung

Im Rahmen des Nießbrauchs bleibt der Nießbrauchnehmer wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Das Nießbrauchrecht wird bei einem Immobilien-Teilverkauf über die Deutsche Teilkauf im Grundbuch eingetragen und zusätzlich von der Sicherheitsgarantie abgesichert. Damit ist es insolvenzgeschützt. Durch das Nießbrauchrecht genießen Sie im Rahmen des Teilverkaufs weiterhin alle Rechte eines Immobilieneigentümers: Sie können Ihr Eigenheim also zum Beispiel vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Allerdings müssen Sie auch alle Pflichten eines Eigentümers wahrnehmen. Dazu gehört beispielsweise die Instandhaltung des Hauses oder der Eigentumswohnung.

Es empfiehlt sich daher, als Teilverkäufer eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. So können Sie regelmäßig auftretende Kosten decken. Die meisten Immobilieneigentümer bilden derartige Rücklagen ohnehin über die Jahre. Dazu empfiehlt es sich, eine kleine Summe pro Quadratmeter im Jahr zurückzulegen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage hängt dabei unter anderem vom Alter der Immobilie ab. Ist ein Fahrstuhl im Gebäude eingebaut, so empfehlen Experten, weitere 1,30 Euro pro Quadratmeter im Jahr zurückzulegen.

Beispielrechnung:

Ein Haus mit Baujahr 1981 und 200 Quadratmeter Fläche, würde eine Instandhaltungsrücklage von 2.980 Euro jährlich erfordern. Dies sind monatlich etwa 250 Euro. Wichtig dabei: Diese Rücklage wird nicht zwangsläufig Jahr für Jahr aufgebraucht. Vielmehr ist es ratsam, den entsprechenden Betrag für die Instandhaltungsrücklage anzusparen. So können Sie auch größere Reparaturen wie die Erneuerung des Dachs später finanzieren.

Besitzen Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus? Dann ist die Wohneigentümergemeinschaft nach dem Wohneigentümergesetz (WEG) und der Zweiten Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes dazu verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage über das Wohngeld zu bilden.

3 Wohnrecht – Instandhaltungskosten übernimmt der Eigentümer

Im Unterschied zum Nießbrauchrecht muss der Bewohner einer Immobilie mit Wohnrecht weder Kosten noch Sorge für die Instandhaltung tragen. Allerdings hat er damit auch keinerlei Kontrolle über die Art, den Zeitpunkt und den Umfang der anstehenden Instandhaltungsmaßnahmen. Zudem ist ein Wohnrechtnehmer nicht dazu berechtigt, seine Immobilie nach dem Verkauf zu vermieten. Dieses Recht erlischt mit dem Auszug aus der Immobilie. Informieren Sie sich jetzt über die Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht.

4 Hierbei fällt der größte Instandhaltungsbedarf an

Grundsätzlich reichen Instandhaltungsmaßnahmen von kleineren Arbeiten, etwa die Verspachtelung von Schadflächen, bis hin zu aufwendigen Reparaturen für viele Zehntausend Euro, wie es bei einer Reparatur des Dachs der Fall ist. Der erste größere Instandhaltungsbedarf einer Immobilie fällt häufig nach 5 bis 15 Jahren an. Neben einem frischen Innenanstrich und einem Austausch der Tapeten kann auch der Außenanstrich erneuert und bei Flachdächern die Dacheindeckung neu vorgenommen werden.

Nach etwa 20 bis 30 Jahren ist es empfehlenswert, größere Instandhaltungsmaßnahmen vorzunehmen. Dazu zählen zum Beispiel der Austausch der Heizung, der Dachrinnen und der Fallrohre. Auch die Erneuerung des Badezimmers oder der Kauf einer neuen Einbauküche können in dieser Zeit notwendig werden. Zwischen 30 und 50 Jahren sollte das Dach des Hauses neu eingedeckt werden. Zudem sollten die Dachanschlüsse, der Außenputz und Fenster erneuert werden. Solche Maßnahmen zur Modernisierung bringen Ihr Haus nicht nur wieder in Schuss. Sie investieren damit auch in effizienten Energieverbrauch, wodurch Sie wiederum bares Geld sparen können. Energetische Modernisierungsmaßnahmen werden zudem vom Staat gefördert.

Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick, welche Instandhaltungskosten für Immobilien zu welchem Zeitpunkt anfallen können:

• Nach 5 bis 15 Jahren: Tapeten und Anstriche innen, Dacheindeckung bei Flachdächern, Außenanstrich

• Nach 20 bis 30 Jahren: Heizung, Dachrinnen und Fallrohre, Bäder, Einbauküche

• Nach 30 bis 50 Jahren: Dacheindeckung und Dachanschlüsse, Außenputz, Fenster und Haustür

Quelle: Homeday

5 Fazit

Gerade der Instandhaltungsbedarf nach 30 Jahren kann Eigentümer vor große finanzielle Herausforderungen stellen. Es empfiehlt sich daher, schon frühzeitig eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Für Senioren, die keine ausreichende Rücklage bilden konnten, empfiehlt sich ein Immobilien-Teilverkauf. So können Eigentümer schnell und einfach einen Teil ihres Immobilienvermögens freisetzen und weiterhin Zuhause wohnen bleiben. Mit dem zur Verfügung stehenden Geld können Teilverkäufer nach Belieben das Dach erneuern oder den altersgerechten Umbau ihrer Immobilie vorantreiben. Bei einem Teilverkauf mit der Deutschen Teilkauf erhalten Sie Ihr Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen und zusätzlich abgesichert. Damit ist Ihr Nießbrauch insolvenzgeschützt. Dank unserer Sicherheitsgarantie sind Sie beim Teilverkauf auf der sicheren Seite.