Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Schnelle Fakten zur Spekulationssteuer

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird auf profitorientierte Verkäufe von Immobilien erhoben. Versteuert wird der Gewinn, der sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten errechnet. Wurde die Immobilie aber im Kalenderjahr der Veräußerung sowie in den zwei Kalenderjahren zuvor selbst bewohnt, wird die Steuer nicht erhoben. Gleiches gilt für Immobilien, bei denen zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen.

Wann fällt eine Spekulationssteuer an?

Die Spekulationssteuer ist dann fällig, wenn der Verkaufserlös höher ist als die Anschaffungskosten und der Verkäufer nicht mindestens im Kalenderjahr der Veräußerung sowie in den zwei Kalenderjahren zuvor die Immobilie selbst bewohnt hat. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Immobilienverkauf steuerfrei.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom individuellen Einkommensteuersatz ab. Für die Spekulationssteuer gibt es keinen festen Steuersatz, stattdessen wird der Verkaufsgewinn in der persönlichen Einkommensteuererklärung unter den sonstigen Einkünften angegeben. Beträgt der Einkommensteuersatz 30 Prozent, gilt der identische Satz auch für den Spekulationsgewinn.

Was ist die Spekulationssteuer?

Als Spekulationssteuer wird die Steuer bezeichnet, die auf Verkäufe von Immobilien erhoben wird. Dabei soll die Abgabe spekulative Geschäfte verhindern, die allein auf den kurzfristigen Profit abzielen. Besteuert wird dabei der Gewinn, der sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten – also Kaufpreis und Kaufnebenkosten – errechnet. Doch die Spekulationssteuer muss nicht bei jeder Veräußerung von Immobilien entrichtet werden. Ob die Steuer fällig wird, ist von zwei Faktoren abhängig:

• Nutzung der Immobilie: Wird die Immobilie selbst genutzt oder nicht?

• Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf: Wie viel Zeit liegt zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und dem Zeitpunkt der Verkaufsaktivitäten?

Wann muss Spekulationssteuer gezahlt werden?

Generell wird ein Immobilienverkauf nicht besteuert, wenn die sogenannte Spekulationsfrist verstrichen ist. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, wird keine Spekulationssteuer fällig. Dies gilt völlig unabhängig von Dauer und Form der Nutzung. Die Frist beginnt mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags und endet zehn Jahre und einen Tag später. War der Notartermin zur Vertragsunterzeichnung am 20. Mai 2022, kann der Verkauf ab dem 21. Mai 2032 stattfinden. Dabei gilt die Frist auch für die Anbahnung des Verkaufs, also für jede Art von Vermarktungstätigkeiten.

Innerhalb der Spekulationsfrist wird der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie besteuert, wenn diese nicht selbst genutzt wurde. Wer dagegen das Haus oder die Wohnung über einen festgelegten Mindestzeitraum selbst bewohnt hat, bezahlt keine Spekulationssteuer. Dabei muss der Verkäufer mindestens im Kalenderjahr der Veräußerung sowie in den zwei Kalenderjahren zuvor in der Immobilie gelebt haben. Bei der Berechnung des Zeitraums zählen die angebrochenen Kalenderjahre. Wer die Immobilie beispielsweise im Dezember 2020 bezogen und im Januar 2022 verkauft hat, bezahlt keine Spekulationssteuer.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Sind die Voraussetzungen für eine Besteuerung erfüllt, wird die Spekulationssteuer auf den Gewinn erhoben, der durch den Verkauf erzielt wurde. Dieser errechnet sich aus dem Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten, Ausgaben rund um den Verkauf sowie gegebenenfalls Modernisierungskosten.

• Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten, also die Gebühren für Notar und Grundbucheintrag, außerdem die Grunderwerbsteuer.

• Für den Verkauf getätigte Ausgaben sind unter anderem Kosten für die Anzeigenschaltung oder die Maklerkosten.

• Kosten für Modernisierungen und Sanierungen können abgezogen werden, wenn die Arbeiten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf durchgeführt wurden. Dabei werden Eigenleistungen nicht berücksichtigt, sondern ausschließlich Handwerksarbeiten auf Rechnung. Insgesamt müssen die Nettoausgaben mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Wie hoch die Steuer letztendlich ausfällt, hängt vom individuellen Einkommensteuersatz ab. Für die Spekulationssteuer gibt es keinen festen Steuersatz, stattdessen wird der Verkaufsgewinn in der persönlichen Einkommensteuererklärung unter den sonstigen Einkünften angegeben. Daher zahlen Personen mit einem geringeren Einkommen weniger Spekulationssteuer als Menschen mit einem höheren Einkommen.

Wird für geerbte Immobilien Spekulationssteuer fällig?

Es kommt häufig vor, dass ein Immobilieneigentümer sein Zuhause an seine Nachkommen vererbt. Möchte der Erbe die Immobilie verkaufen, können nicht die üblichen Maßstäbe für die Spekulationssteuer angesetzt werden. Schließlich haben weder Erbe noch Erblasser die Immobilie angeschafft, um einen schnellen Gewinn zu erzielen. Zudem wurde gegebenenfalls bereits eine Erbschaftssteuer bezahlt. Hier wäre die Erhebung einer Spekulationssteuer nicht im Sinne des Gesetzgebers. Deshalb gelten für Erben andere Bedingungen für die Besteuerung.

Bei der Bewertung, ob eine Spekulationssteuer erhoben wird, kommt es auf den Erblasser an. Hat dieser die Immobilie vor seinem Ableben durchgehend oder mindestens im Vererbungsjahr sowie in den beiden vorigen Kalenderjahren selbst bewohnt, wird ein Verkauf durch den Erben nicht besteuert. Wurde die Immobilie nicht selbst bewohnt, ist für die Berechnung der Spekulationsfrist der Kaufzeitpunkt des Erblassers entscheidend. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, muss der Erbe den Verkauf nicht versteuern.

Übrigens gilt die Spekulationssteuer grundsätzlich auch für Immobilienanteile. Dies ist etwa der Fall, wenn Wohneigentum an mehrere Personen vererbt wird und ein Erbe beschließt, seinen Anteil zu verkaufen. Wurde die Immobilie nicht vom Erblasser bewohnt und vor weniger als zehn Jahren erworben, wird bei einem Verkauf des Eigentumsanteils Spekulationssteuer fällig.

Wird für den Teilverkauf Spekulationssteuer fällig?

Für die Spekulationssteuer werden bei einem Immobilien-Teilverkauf die gleichen Regelungen angesetzt wie bei einem vollständigen Verkauf. Wurde das Haus oder die Wohnung im Jahr des Teilverkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt, entfällt die Steuer. Hat der Teilverkäufer die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, muss er ebenfalls keine Spekulationssteuer zahlen.

Welche Vorteile bietet der Immobilien-Teilverkauf?

Bei einem Immobilien-Teilverkauf verkauft der Wohneigentümer bis zu 50 Prozent seines Hauses oder seiner Wohnung an einen Anbieter. Letzterer wird zu einem sogenannten stillen Miteigentümer an der Immobilie. Das bedeutet, dass dieser zwar Anteile kauft, diese aber nicht nutzt oder verändert. Bei der Deutschen Teilkauf wird der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen und durch die Sicherheitsgarantie zusätzlich abgesichert. Dadurch ist der Nießbrauch vor einer möglichen Insolvenz des Teilkäufers geschützt. Eingetragen als Eigentümer werden beide Parteien, also Teilverkäufer und Teilkäufer.

Besonders für ältere Menschen lohnt es sich, Immobilien-Teilverkäufer und Nießbraucher zu werden. Erstens steht dem Teilverkäufer nach einem Teilverkauf die Auszahlungssumme aus dem Teilverkauf als Liquidität zur Verfügung. Das Vermögen, das vorher zum Teil in den vier Wänden steckte, kann nun genutzt werden – ob für größere Anschaffungen, Lebensträume oder als finanzielles Polster. Zweitens behält der Teilverkäufer sein Zuhause. Er darf die gesamte Immobilie bewohnen und nutzen, solange er möchte. Dies beinhaltet auch die Möglichkeit, das Haus oder die Eigentumswohnung barrierefrei umzubauen. Drittens stehen dem Teilverkäufer bei Vermietung der Immobilie die vollen Mieteinnahmen zu.

Der Immobilien-Teilverkauf kann auch dazu genutzt werden, den Wert der Immobilie anteilig bereits zu Lebzeiten an die Erben weiterzugeben. Entscheiden sich diese nach dem Ableben des Erblassers für einen vollständigen Verkauf, kann der Verkaufserlös durch den Immobilien-Teilverkauf näher an oder sogar unter dem Freibetrag für die Erbschaftssteuer liegen. Dadurch kann die Erbschaftssteuerlast geringer oder möglicherweise gar nicht anfallen.

Das Fazit zur Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer dient dem Zweck, Immobilienverkäufe aus Profitgier sowie spekulative Geschäfte zu verhindern. Der Verkauf privater, selbst genutzter Häuser und Wohnungen soll dadurch aber nicht belastet werden. Wurde die Immobilie im Kalenderjahr des Verkaufs sowie in den beiden Kalenderjahren zuvor selbst bewohnt, entfällt die Steuer. Ebenso sind Immobilien ausgenommen, die vor mehr als zehn Jahren erworben wurden. Treffen diese Punkte nicht zu, wird die Spekulationssteuer auf den Gewinn erhoben, der durch den Verkauf erzielt wurde. Die gleichen Bedingungen gelten auch für den Immobilien-Teilverkauf.