Zinshaus

Wenn von einem Zinshaus gesprochen wird, ist in der Regel von einem vermieteten Mehrfamilienhaus die Rede. Synonym zum Zinshaus wird auch der Begriff Mietshaus verwendet. Zinshäuser werden häufig von Privatleuten als Kapitalanlage erworben. Mit den Häusern erwirtschaften sie dann Mieteinnahmen – den Mietzins.

Wer sich für den Kauf eines Zinshauses interessiert, sollte also sicher sein, dass die Lage des Hauses auch in Zukunft noch nachgefragt wird. Er sollte sich genau über den Zustand des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen sowie über die aktuellen Mieteinnahmen informieren.

Mithilfe der aktuellen Mieteinnahmen lässt sich auch die sogenannte Anfangsrendite berechnen, die einen Hinweis darauf gibt, wie rentabel ein Zinshaus ist. Die Anfangsrendite stellt die jährlichen Nettomieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis, sie berechnet sich also so:

• Jahresnettokaltmiete aller Wohnungen x 100 / Kaufpreis

Bei einem Zinshaus für eine Million Euro mit jährlichen Mieterträgen von 40.000 Euro läge die Anfangsrendite also bei vier Prozent. Teilt man übrigens die Anfangsrendite durch 100, erhält man den sogenannten Vervielfältiger oder auch Kaufpreisfaktor, der bei der Bewertung des Zinshauses ebenfalls oft zur Anwendung kommt. Bei einer Anfangsrendite von vier Prozent betrüge der Kaufpreisfaktor also 25.

Die erzielbare Rendite hängt stark von Lage und Zustand des Zinshauses ab. Ein gepflegtes Mehrfamilienhaus im Zentrum Berlins bringt vielleicht drei bis fünf Prozent Anfangsrendite; bei einem Mehrfamilienhaus in einer ländlichen Region mit einer hohen Arbeitslosigkeit kann die Rendite hingegen viel höher ausfallen. Das liegt daran, dass für das Haus in Berlin eine hohe Sicherheit besteht. Die Nachfrage ist groß und der Wert bleibt stabil, während bei dem Haus in der ländlichen Region das Risiko für mögliche Leerstände und einen Wertverlust deutlich höher ausfällt.