Die Umkehrhypothek für Immobilien

Schnelle Fakten rund ums Eigentum

Wie kann ich mein Haus beleihen?

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung beleihen bedeutet, dass die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit hinterlegt wird. Dabei müssen die Eigentumsrechte beim Kreditnehmer liegen. Grundsätzlich darf die Kreditsumme nicht über dem Wert der Immobilie liegen. Auch vermietete Immobilien können beliehen werden. Die Grundschuld oder die Hypothek wird ins Grundbuch eingetragen.

Kann man ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht kaufen?

Grundsätzlich ist es möglich, ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht zu kaufen. Zu beachten ist allerdings, dass das Wohnrecht auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen bleibt. Daher sollte der Kaufinteressent gut überlegen, wie er die Immobilie nutzen möchte. Zudem kann ein Wohnrecht auch zeitlich begrenzt sein. Daher empfiehlt es sich, vorab die Laufzeit des Wohnrechts in Erfahrung zu bringen.

Wie funktioniert die Umkehrhypothek?

Die sogenannte Umkehrhypothek oder umgekehrte Hypothek ist ein Kredit, der mit einer Immobilie abgesichert wird. Der Eigentümer des Hauses oder der Eigentumswohnung erhält also ein Darlehen. Für den Darlehensgeber wird eine Grundschuld für die Immobilie im Grundbuch eingetragen. Der Name „Umkehrhypothek“ ist also missverständlich, da der Kredit nicht mit einer Hypothek abgesichert wird, sondern mit einer Grundschuld. Erstere ist fest an einen Immobilienkredit gebunden und sinkt mit jeder Tilgungsrate, die Grundschuld dagegen bleibt auch nach der Rückzahlung bestehen.

Bei der Umkehrhypothek kann die Auszahlung des Kredits entweder auf einmal oder in Form einer monatlichen Rente erfolgen. Interessant erscheint vielen Eigentümern, dass das Darlehen bei einer Umkehrhypothek im Gegensatz zu einem normalen Immobilienkredit nicht Monat für Monat getilgt wird. Auch monatliche Zinszahlungen fallen nicht an. Daher wird die gewonnene Liquidität nicht gleichzeitig durch laufende Kreditausgaben belastet.

Allerdings muss das Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt mitsamt den angesammelten Zinsen auf einen Schlag zurückgezahlt werden. Diese Art der Rückzahlung ist für den Kreditnehmer mit hohen Risiken verbunden. Denn anders als bei einem normalen Immobilienkredit wird die Kreditschuld nicht von Rate zu Rate kleiner, sondern aufgrund der Zinsen immer größer. Daher stammt die Bezeichnung „umgekehrte“ Hypothek oder auch Rückwärtshypothek.

Der Zeitpunkt der Rückzahlung wird zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Kreditgeber vereinbart. Verstirbt der Kreditnehmer vor dem entsprechenden Datum, wird die Rückzahlung sofort fällig. Beglichen wird die Kreditschuld durch den Verkauf der Immobilie oder aus dem Vermögen der Erben. Letzteres gilt insbesondere dann, wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die Kreditschuld vollständig zu begleichen. Die Abwicklung eines Verkaufs übernimmt meist die finanzierende Bank.

Wie wird die Umkehrhypothek berechnet?

Die maximale Kredithöhe berechnet sich aus dem Wert der Immobilie sowie der Laufzeit des Kreditvertrags beziehungsweise bei einer Laufzeit bis Lebensende aus der durchschnittlichen Lebenserwartung. Ein Rechenbeispiel:

Die Immobilie ist 240.000 Euro wert. Für den Beleihungswert berechnet die Bank einen Risikoabschlag von in der Regel mindestens 25 Prozent. Rechnen wir mit einem Drittel, dann liegt der Beleihungswert bei 160.000 Euro.

Die Bank kann dem Kreditnehmer aber nicht die vollen 160.000 Euro geben, da bei der Rückzahlung auch noch die Zinskosten hinzukommen. Ein heute 65 Jahre alter Mann lebt im Schnitt noch 18 Jahre. Bei einem Zinssatz von beispielsweise 5 Prozent läge die Rückzahlungssumme bei einem Kredit von 160.000 Euro bei insgesamt 385.000 Euro – so viel kann ein Verkauf der Immobilie aber voraussichtlich nicht erlösen.

Deshalb verleiht die Bank nur so viel, dass die Rückzahlungssumme inklusive Zinsen nicht mehr als 160.000 Euro beträgt. Bei 18 Jahren Lebenserwartung und 5 Prozent Zinsen würde die Bank also nur 66.000 Euro verleihen. Lässt sich der Immobilieneigentümer den Betrag nicht auf einen Schlag, sondern als monatliche Rente auszahlen, erhält er eine monatliche Rente von ca. 305 Euro.

Die Vorteile der Umkehrhypothek

• Liquidität: Durch die Umkehrhypothek erhalten Immobilieneigentümer eine einmalige Auszahlung oder eine monatliche Rente.

• Kein Umzug notwendig: Bei Aufnahme einer Umkehrhypothek werden keine Eigentumsrechte übertragen. Der Eigentümer behält all seine Rechte und kann weiter in seinem Zuhause wohnen bleiben.

• Keine monatlichen Zahlungen: Im Falle einer Umkehrhypothek muss der Kreditnehmer keine monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen an den Kreditgeber leisten.

Die Nachteile der Umkehrhypothek

• Hohe Rückzahlung: Da der Kredit erst am Ende der Laufzeit vollständig getilgt wird, sammeln sich jahrelang Zinskosten an. Dies führt zu einem hohen Rückzahlungsbetrag.

• Risiko für die Erben: Sollte der Kreditnehmer sehr lang leben und sich der Wert der Immobilie ungünstig entwickeln, könnte der Rückzahlungsbetrag den Verkaufserlös übersteigen. Den Fehlbetrag müssen dann die Erben aufbringen.

• Schlechtere Konditionen: Weil der Kreditgeber viele kaum vorhersehbare Variablen berücksichtigen muss, sind die Konditionen im Vergleich zu einem Kredit in der Regel eher ungünstig.

• Geringe Auszahlung: Der Auszahlungsbetrag ist bei einer Umkehrhypothek beispielsweise im Vergleich zu einem Verkauf der Immobilie sehr niedrig.
  

Viele ältere Immobilieneigentümer wünschen sich mehr Liquidität, ohne irgendwann eine hohe Rückzahlung befürchten zu müssen. Gleichzeitig möchten sie auch im Alter selbstbestimmt leben und eigene Entscheidungen treffen, wenn es um ihr Zuhause geht. Eigentümer, denen diese Punkte wichtig sind, sollten als Alternative zur Umkehrhypothek einen Immobilien-Teilverkauf in Betracht ziehen.

Die Deutsche Teilkauf bietet Eigentümern die Möglichkeit, bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie in Geld umzuwandeln. Dabei wird dem Teilverkäufer ein Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie eingeräumt. Die Deutsche Teilkauf wird zu einem sogenannten stillen Miteigentümer an der Immobilie. Das bedeutet, dass dieser zwar Anteile der Immobilie kauft, diese aber nicht nutzt oder verändert. Bei der Deutschen Teilkauf wird der Nießbrauch in das Grundbuch eingetragen und zusätzlich durch die Sicherheitsgarantie abgesichert. Dadurch ist der Nießbrauch vor einer möglichen Insolvenz des Teilkäufers geschützt. Als Eigentümer werden beide Parteien eingetragen, also Teilverkäufer und Teilkäufer.

Welche Alternative zur Umkehrhypothek gibt es?

Besonders für ältere Menschen lohnt es sich, Immobilien-Teilverkäufer und Nießbraucher zu werden:

• Nach einem Immobilien-Teilverkauf steht dem Teilverkäufer die Auszahlungssumme aus dem Teilverkauf zur Verfügung. Das Vermögen, das vorher zum Teil in den vier Wänden steckte, kann nun genutzt werden – ob für größere Anschaffungen, Lebensträume oder als finanzielles Polster.

• Der Teilverkäufer behält sein Zuhause und die Entscheidungshoheit. Er darf die gesamte Immobilie bewohnen und nutzen, solange er möchte. Dies beinhaltet auch die Möglichkeit, das Haus oder die Eigentumswohnung barrierefrei umzubauen. Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen.

• Bei Vermietung der Immobilie erhält der Teilverkäufer allein die vollen Mieteinnahmen für die gesamte Immobilie (abzüglich des Nutzungsentgeltes).

• Manchmal steht die Ehepartnerin oder der Ehepartner des Teilverkäufers nicht mit im Grundbuch. Die Deutsche Teilkauf räumt aber auch dieser Person das Nießbrauchrecht ein.

Das Fazit zur Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um einen Kredit, der mit einer Immobilie abgesichert wird. Im Zuge der Kreditvergabe wird für den Darlehensgeber eine Grundschuld für die Immobilie im Grundbuch eingetragen. Die Auszahlung kann in einmaliger Form oder als monatliche Rente erfolgen. Während der Laufzeit erfolgen keine monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen. Stattdessen wird zu einem vereinbarten Zeitpunkt die gesamte Kreditsumme mitsamt den angesammelten Zinsen fällig.

Beglichen wird die Kreditschuld durch den Verkauf der Immobilie. Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um den Kredit auszulösen, müssen der Kreditnehmer oder die Erben für die Differenz aufkommen. Durch die vielen Risiken sind die Konditionen einer Umkehrhypothek verglichen mit Immobilienkrediten in der Regel ungünstig. Im direkten Vergleich zu einem Immobilienverkauf ist bei der Umkehrhypothek mit einer wesentlich geringeren Auszahlung zu rechnen. Die meisten Eigentümer sollten sich daher nach Alternativen mit besseren Konditionen umschauen.