Marktpreis vs. Verkehrswert

1 Verkehrswert – was ist meine Immobilie wert?

Als Verkehrswert wird der voraussichtlich momentan am Markt erzielbare Preis einer Immobilie bezeichnet. Demnach wirken sich die Gegebenheiten des Markts, zum Beispiel das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie erzielte Preise von vergleichbaren Objekten, auf den Wert der Immobilie aus. Die genaue Definition des Werts wird im § 194 BauGB (Baugesetzbuch) geregelt.

Die Ermittlung des Verkehrswerts kann in verschiedenen Situationen sinnvoll und notwendig sein:

• Die Immobilie soll verkauft werden.

• Der Wert der Immobilie muss aufgrund eines Erbfalls oder einer Scheidung errechnet werden.

• Der Verkehrswert muss anlässlich einer Enteignung ermittelt werden.

• Die Versicherung oder Bank möchte den Wert der Immobilie bestimmen (beispielsweise als Sicherheit).

• Die Immobilie wird per Zwangsversteigerung veräußert.

2 Wertermittlungsverfahren – wie wird der Verkehrswert berechnet?

Der Verkehrswert sollte stets von einem Gutachter ermittelt werden. Dabei kann dieser auf verschiedene Verfahren zurückgreifen, die von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgeschrieben sind:

• Vergleichswertverfahren: Als Orientierungshilfe dienen die tatsächlichen Transaktionspreise von vergleichbaren Immobilien. Je mehr Gemeinsamkeiten die Immobilien (z. B. Lage, Ausstattung, Baujahr) haben, desto exakter ist der ermittelte Wert. Meistens wird das Vergleichswertverfahren bei selbst genutztem Wohneigentum angewendet.

• Sachwertverfahren: Gibt es nicht genügend Vergleichsobjekte, wird auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen. Hierbei wird der Verkehrswert auf Basis des Bodenrichtwerts und der Bausubstanz ermittelt. In der Regel wird dieses Verfahren bei allein stehenden Häusern angewendet.

• Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei vermieteten Objekten infrage. Der Verkehrswert wird anhand der erzielten Erträge, also der Mieteinnahmen, errechnet. Zusätzlich werden der Bodenrichtwert sowie der Zustand des Gebäudes mit in die Wertermittlung einbezogen.

Um zu erfahren, welche Faktoren die Wertsteigerung Ihres Eigenheims begünstigen, lesen Sie gerne unseren Beitrag „Mit Immobilien als Betongold auf der sicheren Seite“.

3 Marktpreis – für wie viel Geld kann ich meine Immobilie verkaufen?

Im Gegensatz zum Verkehrswert gibt der Marktpreis den tatsächlich erzielten Preis beim Verkauf einer Immobilie an und stellt somit einen konkreten Wert dar. Demnach dient der Verkehrswert in erster Linie der Orientierung für den anzusetzenden Verkaufspreis.

In der Regel liegen beide Werte nah beieinander, allerdings kann es zu Ausnahmen kommen, bei denen der Marktpreis deutlich vom Verkehrswert abweicht. Ein höherer Marktpreis kann erzielt werden, wenn die Immobilie ein Alleinstellungsmerkmal hat, für die eine bestimmte Personengruppe bereit ist, einen höheren Preis zu zahlen. Dies wäre der Fall, wenn das Gebäude zum Beispiel von einem Prominenten bewohnt wurde oder sich in direkter Wasserlage befindet. Es kann aber auch ein Marktpreis erzielt werden, der unter dem Verkehrswert liegt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn das Objekt auf eine geringe Nachfrage stößt (zum Beispiel weil es vermietet und deshalb nur für Kapitalanleger interessant ist) oder zwangsversteigert wird. Insbesondere bei Zwangsversteigerungen wird die Schwelle für Einstiegsgebote niedrig angesetzt, um einen Verkauf sicherzustellen. Diese liegt meistens bei der Hälfte des Verkehrswerts.

4 Wertermittlung beim Immobilien-Teilverkauf

Wer sich anstelle eines Gesamtverkaufs für einen Immobilien-Teilverkauf entscheidet, für den ist eine Wertermittlung seiner Immobilie unabdingbar. Bei einem Teilverkauf wird lediglich ein Anteil der Immobilie (maximal 50 Prozent) veräußert und der Besitzer kann auf Basis des Nießbrauchrechts weiterhin in seinem Eigenheim wohnen.

Gut zu wissen: Die Deutsche Teilkauf übernimmt die Kosten für ein Wertgutachten bei einem Immobilien-Teilverkauf, welches von einem zertifizierten und unabhängigen Sachverständigen durchgeführt wird. Ein solches Gutachten ist unverbindlich und verpflichtet nicht zu einem Verkauf.

5 Fazit – Das Wichtigste zum Verkehrswert und Marktpreis

• Verkehrswert: Der Verkehrswert gibt den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie an und wird auf Basis offizieller Wertermittlungsverfahren kalkuliert.

• Marktpreis: Beim Marktpreis handelt es sich um den konkret erzielten Verkaufspreis bei einem Immobilienverkauf.

• Immobilienwertermittlung: Alles über die Bewertung Ihrer Immobilie lesen Sie in unserem Beitrag „Darauf gilt es bei der Bewertung Ihrer Immobilie zu achten“.