Flexibel Wohnen dank Nutzungsrecht

Das Nutzungsrecht kommt bei der Vermietung von Immobilien zum Tragen und auch in zahlreichen anderen Vertragsmodellen – etwa bei einem Teilverkauf, bei der Leibrente und beim Rückmietverkauf. Wichtig zu wissen ist, dass ein Nutzungsberechtigter die Immobilie zwar nutzen darf, diese jedoch nicht verkaufen kann – dieses Recht ist lediglich dem Eigentümer vorenthalten. Wird eine Immobilie gemietet, so wird das in einem Vertrag festgehalten. Anders sieht das bei Nutzungsrechten aus, die dinglich abgesichert sind: Diese werden im Grundbuch eingetragen.

1 Wo wird das Nutzungsrecht angewendet?

Es gibt unterschiedliche Nutzungsrechte. An dieser Stelle stellen wir Ihnen ein paar Beispiele vor: Bei einem Teilverkauf können Eigentümer bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie verkaufen und erhalten im Gegenzug je nach Vertrag umfassende Nutzungsrechte. Dieses Modell bietet dem Verkäufer die Möglichkeit, die Immobilie weiterhin zu nutzen, zu bewohnen und gleichzeitig einen neuen finanziellen Spielraum zu erhalten, ohne die Immobilie komplett veräußern zu müssen.

Bei einem Rückmietverkauf verkauft der bisherige Eigentümer seine Immobilie komplett, beispielsweise an ein Unternehmen, das zum neuen Eigentümer wird. Im Gegenzug erhält er ein lebenslanges Wohnrecht und zahlt als Gegenleistung eine vertraglich vereinbarte Miete.

Eine Leibrente funktioniert ähnlich: Der Verkäufer erhält nach dem Verkauf seiner Immobilie eine lebenslange Rente und behält das Wohnrecht für die Immobilie – möglich ist auch, eine (dann tendenziell höhere) Leibrente mit einer festen Laufzeit zu vereinbaren.

Das Nießbrauchrecht wiederum beinhaltet noch eine Besonderheit: Es erlaubt dem ehemaligen Eigentümer nicht nur, die Immobilie weiterhin zu nutzen, sondern auch, diese zu vermieten und Einnahmen daraus zu generieren.

2 Wer kümmert sich um die Instandhaltung?

Veräußern Sie eine Immobilie (zum Teil) und erhalten ein Nutzungsrecht, so wird in der Regel vertraglich vereinbart, wer sich um die Instandhaltungskosten kümmert. Der Nutzer einer Immobilie hat in der Regel auch die Pflicht, diese sorgfältig zu behandeln. Die Pflicht, größere Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungen zu übernehmen, kann je nach Vertrag aber auch beim neuen Eigentümer liegen, der ja auch ein Interesse daran hat, sich auf diese Weise um den Werterhalt der Immobilie zu kümmern. Das Nießbrauchrecht sieht meist vor, dass der ehemalige Eigentümer, der die Immobilie ja auch weiterhin vermieten und aus ihr Einnahmen generieren kann, die Instandhaltungskosten übernimmt.

3 Darf der neue Eigentümer die Immobilie betreten?

Wenn Sie sich für ein Verrentungsmodell interessiert, um sich mehr finanziellen Spielraum zu verschaffen, stellen Sie sich sicher diese Frage: Darf der neue Eigentümer die Immobilie einfach betreten? Die Antwort lautet: natürlich nicht! So, wie das bei Vermietern in der Regel auch der Fall ist, darf der neue Eigentümer die Immobilie nur dann besichtigten, wenn der Nutzungsberechtigte dem zugestimmt hat. Dinglich abgesicherte Nutzungsrechte im Grundbuch können nur mit Zustimmung des Berechtigten und durch einen Notar gelöscht werden. Häufig enden diese Rechte, wenn der Berechtigte stirbt. Für Mietverträge gelten andere Bestimmungen – diese sind vererbbar und in diesem Fall treten die Erben in das bestehende Mietverhältnis ein.

4 Was sind die Vorteile eines Nutzungsrechts?

Je nach Modell bietet sich die Möglichkeit, eine Immobilie gegebenenfalls zum Teil zu verkaufen und diese danach dank des Nutzungsrechts weiterhin zu bewohnen. Die bisherigen Eigentümer schätzen daran meist, dass sie finanzielle Spielräume erhalten, ohne ihr Wohnumfeld aufgeben zu müssen. Die Kosten für ein solches Nutzungsrecht sind in der Regel von mehreren Faktoren abhängig – dabei spielen auch die voraussichtliche Lebensdauer und der Wert der Immobilie eine Rolle. Wenn Sie sich beispielsweise für einen Teilverkauf interessieren und Ihre Immobilie weiterhin als Nutzungsberechtigter bewohnen möchten, sollten Sie sich alle Vertragsmodalitäten genau erklären lassen und ein seriöses Partnerunternehmen auswählen.